Acheter un immeuble de rapport [stratégie complète pour investir en 2021]

Aussi appelé immeuble locatif, l’immeuble de rapport est un investissement immobilier ayant pour objectif d’être rentable. Il s’agit d’un immeuble destiné à la location visant à générer des revenus passifs.

L’immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire, mais est divisé en plusieurs lots destinés à rapporter des loyers. C’est un placement qui paraît relativement risqué au départ. Pourtant, il permet d’obtenir des revenus réguliers et de profiter d’un rendement élevé sur le long terme. 

Si vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport, voici un guide complet pour réussir votre placement locatif en 2021.

immeuble de rapport

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport

On dénombre une multitude d’avantages à acheter un immeuble de rapport :

Un prix d’achat plus faible à l’unité

Parmi les principaux avantages, on peut citer son coût d’achat moins élevé. En effet, acheter un immeuble de rapport signifie acheter plusieurs appartements en une seule fois. Or, cela coûte moins cher à l’unité qu’acheter séparément plusieurs biens immobiliers à louer. De ce fait, le prix d’achat au mètre carré est réduit.

La transaction se fera avec un seul et même vendeur. Résultat : vous n’aurez qu’à payer une seule fois les frais bancaires, de  courtage et de notaire. Aussi, il ne faudra payer qu’une seule commission à l’agence. Et normalement, un plus faible pourcentage est appliqué sur une grosse transaction que sur plusieurs petites ventes immobilières. Ainsi, investir dans un immeuble de rapport est plus intéressant financièrement qu’acheter un à un les biens immobiliers destinés à la location.

Sans compter que vous n’aurez pas besoin d’un syndicat de copropriété puisque vous serez l’unique bailleur.

Meilleure rentabilité pour un immeuble de rapport

L’achat d’un immeuble de rapport peut être source d’importants revenus, surtout en tenant compte de son prix d’achat réduit. Vous pouvez améliorer significativement la rentabilité de votre immeuble de rapport en mettant en location tous les appartements.

Pour les locataires, les prix restent les mêmes, que vous soyez ou non l’unique propriétaire de l’immeuble. Le prix d’achat faible, les frais de gestion sont aussi moins importants avec l’absence de copropriété, ce qui vous garantit une meilleure rentabilité.

Micro marché 

L’autre point fort de l’immeuble de rapport, c’est la faible concurrence. La raison est simple, ce type de placement intéresse uniquement les investisseurs.

En tant qu’acheteur, vous ne risquez pas d’avoir en face de vous des jeunes mariés ou des particuliers qui veulent acheter le bien pour y résider. De cette façon, il vous sera plus facile de négocier les prix des immeubles.

Possibilité de revendre les appartements à la découpe

Ce type de d’investissement locatif permet également de revendre les appartements à l’unité. Ainsi, vous pouvez conserver les biens qui affichent une meilleure rentabilité comparée au marché de l’immobilier.

Le fait de vendre les biens lot par lot vous permet aussi d’obtenir des gains plus conséquents. En effet, les coûts sont plus élevés en étant vendus séparément qu’en une seule fois. Toutefois, il est nécessaire de prévoir des travaux pour différencier chaque lot ainsi que leurs accès surtout en termes d’installations électriques, de gaz et d’eau. 

Rentabilité immeuble pour la location

Simplification pour la gestion

En achetant un immeuble à l’unité, la gestion des biens devient plus simple. Plus besoin de gérer la copropriété car il n’y a qu’un seul propriétaire et que tous les appartements sont réunis au même endroit.

Mieux encore, toutes les décisions sont prises par le propriétaire sans risque de conflits. Et cela, aussi bien en ce qui concerne les règles de fonctionnement ou les travaux de rénovation à effectuer. De même, vous avez la possibilité de choisir de quelle façon les travaux sont réalisés.

Il n’est pas nécessaire de passer par un syndic de copropriété. Il revient au propriétaire de gérer les finances, la compatibilité de l’immeuble et l’entretien des parties communes. 

Diversification du risque

Comme dit plus haut, l’achat d’un immeuble de rapport comporte moins de risques qu’il n’y paraît. En effet, il existe plusieurs lots locatifs donc s’il y a un problème avec l’un des lots, cela peut-être compensé par les autres. Par exemple, si certains locataires ne paient pas, les dépenses peuvent être couvertes par les loyers des locataires restants. En effet, plus vous possédez de biens immobiliers, plus les risques de loyers impayés sont réduits. 

C’est un vrai point en plus pour convaincre le banquier d’octroyer un prêt immobilier. Par ailleurs, vous pouvez investir dans un immeuble où il est possible de combiner les utilisations des différents lots. Les biens peuvent servir d’habitations, de bureaux, de garages, de local commercial, etc. 

Quelques inconvénients d’acquérir un immeuble de rapport

Inconvénients immeuble de rapport

Au-delà des avantages, l’achat d’immeuble de rapport présente aussi quelques inconvénients :

Immeuble de rapport = Investissement conséquent 

Un immeuble de rapport est un investissement conséquent qui réclame plus de liquidité. Cela peut inquiéter le banquier notamment s’il a peu de notions en investissement immobilier. Les assurances peuvent aussi considérer que ce type d’investissements est risqué, et augmenter le taux.

Ainsi, il est préférable d’avoir de la trésorerie en réserve pour fournir un apport et faire des travaux, par exemple. Pour pallier un éventuel problème de trésorerie, une solution est d’investir dans un immeuble de rapport à plusieurs, en SCI (Société Civile Immobilière) ou en SARL de famille. La société sera alors propriétaire. 

Concentration du risque

Autre inconvénient majeur de l’achat d’immeuble de rapport : la concentration du risque. Pour cause, en tant que seul propriétaire vous êtes seul à assumer et payer tous les frais car votre bien se concentre dans un seul et même endroit. Ainsi, en cas de nuisances sonores, de discothèque, de travaux et de travaux à proximité, tout l’immeuble risque d’en pâtir.

La situation ne serait pas la même si vous possédez trois logements situés à trois endroits différents. Une chose est sûre, la mutualisation des risques constitue une vraie menace pour votre patrimoine, sauf si vous diversifiez vos immeubles de rapport.

Division en lots 

En faisant l’acquisition d’un immeuble vous vous confronterez à de grandes difficultés si l’immeuble n’a pas encore été divisé en lots. En effet, ce sera à vous de faire la division dans la mesure où vous souhaitez louer chaque appartement indépendamment.

Ainsi, il est crucial de délimiter les parties communes et les dépenses privatives, en particulier l’électricité et le gaz. Il faudrait aussi faire appel à un géomètre pour diviser chaque lot et prévoir l’installation de compteur électrique individuel. La présence d’un architecte et d’un maître d’œuvre peut également être requise.

Or, tout cela à un coût et comporte une part de risque. En effet, vous n’êtes jamais à l’abri d’avoir une mauvaise surprise au cours des travaux (charpente rongée par les termites, plomberie à refaire…).

Comment trouver son immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport n’est pas une transaction à prendre à la légère. Il faut prendre en compte plusieurs paramètres pour éviter de faire de mauvais investissements. 

Qui peut acheter un immeuble de rapport ?

L’acquisition d’un immeuble de rapport est principalement réservée aux investisseurs confirmés.

D’après une étude SeLoger, 75% des investisseurs possèdent au moins un bien immobilier dans leur portefeuille d’actifs. Deux tiers d’entre eux disposent déjà d’un logement qui leur est propre. Et près de la moitié des investisseurs ont déjà un second bien immobilier en plus de leur résidence principale.

Et après la crise sanitaire du Covid-19, 61 % des investisseurs considèrent que la crise pourrait ouvrir la porte à de nouvelles opportunités en termes d’immobilier. Selon toujours l’étude SeLoger, un Francilien sur 4 cherche à acheter en province. Mieux encore, 4 investisseurs sur 10 envisagent d’acheter un bien immobilier afin de les louer.

Pour 44% d’entre eux, le but est de se constituer un patrimoine de manière progressive. Tandis que 28% des investisseurs se lancent dans l’aventure en vue de préparer leur départ à la retraite. Et pour 16% d’entre eux, l’objectif est de laisser un héritage conséquent à leurs descendants.

L’immeuble de rapport est donc un produit idéal pour ce type de profils.

investir dans l'immobilier en tant qu'investisseur experimenté

Comment financer son immeuble ?

Pour financer un immeuble de rapport, le moyen le plus courant est le recours à un prêt bancaire. Les établissements bancaires octroient facilement un emprunt pour investissement locatif, et ce, même sans apport personnel. Pour cause, ce sont les loyers perçus qui vont servir à payer les mensualités jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé.

Dans le cas d’un immeuble, il est fortement recommandé d’investir sur des biens à cashflow. En effet, en cas de gros travaux à effectuer, il est primordial d’avoir une trésorerie solide, créée en amont par les loyers. Mais attention ! L’acheteur doit préalablement calculer le montant du prêt à demander auprès de sa banque, tout en restant en dessous des 33% d’endettement. 

Exemple concret :

Voici un exemple concret pour vous donner une idée précise de la façon de calculer le prêt pour un investissement locatif. Veillez bien à respecter les 33% d’endettement, selon la méthode de calcul de votre banque.

  • Compensation: Endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges) / revenus.
  • Non compensation: Endettement = mensualités du crédit / (revenus + loyers nets hors charges).

Si M et Mme X touchent 4500 euros / mois de revenus, avec une mensualité de 1000 euros d’un projet déjà effectué. Ils désirent acquérir un studio destiné à la location pour 300 euros. Les mensualités du prêt s’élèvent à 600 euros.

Les banques ne prennent souvent que 70% du montant des loyers perçus en compte dans vos revenus. Le loyer de 300€ est donc considéré comme équivalent à 210€.

En suivant la méthode de compensation, leur taux d’endettement tourne donc autour de 31%, soit 1000 euros + (600 euros – 210 euros) / 4500 euros = 0,308 ou 31%.

M et Mme X pourront donc emprunter car leur taux d’endettement est inférieur aux 33%.

Et suivant la méthode de la non-compensation des revenus, leur taux d’endettement est de 34 %, soit (1000 euros + 600 euros) / (210 euros + 4500 euros) =0.339 ou 34 %. 

C’est trop, le couple ne pourra pas emprunter.

Où trouver son immeuble ?

Avant d’acheter un bien immobilier locatif, le choix de son emplacement géographique est décisif. Ce critère est d’autant plus important dans le cas d’un immeuble de rapport. En effet, en tant que bailleur, vous n’allez pas rechercher qu’un seul locataire, mais plusieurs. Or, comme acquérir un immeuble en ville peut se révéler peu rentable, beaucoup d’investisseurs préfèrent chercher des immeubles en zone rurale.

En zone rurale les biens immobiliers sont vendus à des prix plus intéressants. Néanmoins, il faut faire très attention à la situation géographique de votre futur immeuble au risque de vous retrouver avec un bâtiment difficile, voire impossible à louer. En outre, assurez-vous d’avoir validé votre demande locative avant d’acheter le bien. Pour cela, rendez-vous sur place, discutez avec des locaux et les agents immobiliers. 

Faute de quoi, vous risquerez de tomber dans le piège des mensualités de prêts sans possibilité de percevoir des loyers en vue de les compenser. Dans tous les cas, l’idéal est d’acheter des immeubles de rapport dans les villes de petite taille avec un prix au mètre carré inférieur à 2000€.

Quel régime fiscal pour acheter son immeuble ?

Fiscalité immeuble de rapport

Il est bon de souligner que l’achat d’un bien immobilier peut se faire en SCI et en nom propre. Concernant le premier cas, il faudra créer une société qui deviendra propriétaire de l’immeuble de rapport. Dans le second cas, il s’agit d’acheter le bien immobilier suivant les conditions normales et par une personne physique.

Rappelons tout de même que le régime fiscal est une décision personnelle qui dépend uniquement de la situation de chaque personne.  

L’achat d’un bien immobilier en SCI 

Acheter un immeuble en SCI (Société Civile Immobilière) implique la création d’une situation juridique. Il faut rédiger des statuts, faire publier une annonce légale et surtout immatriculer la SCI au RCS. Elle a pour but de créer une nouvelle personne morale et se créer un nouveau patrimoine différent de celui de chaque associé qui compose la société. Ainsi, la SCI deviendra propriétaire de l’immeuble et chacun des associés possédera des parts de la sociétés.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la SCI est très prisée puisqu’elle permet de profiter d’avantages, comme une facilité à transmettre son patrimoine. Une SCI est probablement le régime le plus avantageux pour louer en nu. 

Investir en nom propre

En choisissant d’investir en nombre propre, l’investisseur va acquérir le bien à son nom. Si l’investissement se fait en couple alors le bien immobilier sera placé sous le régime de l’indivision. Dans tous les cas, en optant pour ce type de régime, l’acheteur peut bénéficier de différents types de prêts conventionnés.

L’acquisition en nom propre permet souvent de meilleures rentabilité en location meublée. En effet, les régimes LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel) permettent de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années lors de l’acquisition du bien.

Quelle rentabilité peut-on espérer avec un immeuble ?

En matière d’investissement immobilier, le rendement locatif désigne les revenus que le bien va rapporter à son propriétaire.

Par exemple, pour un placement à 4% par an, un investissement de 100 euros rapportera 4 euros par an. Il s’agit du ratio entre le coût d’achat du bien et ce qu’il rapporte en termes de loyers. Et dans le cadre de l’achat d’un immeuble de rapport, c’est un investissement qui permet d’obtenir des rendements dépassant les 10% brut. Pour cela, il serait judicieux de s’entourer de conseils de professionnels pour prendre les bonnes décisions.

Pour ce type d’investissements, les acheteurs cherchent à atteindre un cash flow positif. En d’autres termes, il s’agit pour un propriétaire de pouvoir rembourser les frais d’achat à l’aide des loyers perçus et de dégager un excédent de trésorerie. Idéalement, la rentabilité d’un immeuble de rapport devrait dépasser les 10-12%. Pour cela, il faut être attentif à certains points importants, notamment sur le montant de la taxe foncière, des assurances, etc. 

Conclusion

Une chose est sûre, le rendement d’un immeuble de rapport est variable selon l’emplacement du bien, son prix d’acquisition et la demande sur le marché immobilier.

Pour conclure, l’achat d’immeuble de rapport est un investissement rentable, destiné aux investisseurs confirmés

Réussir son investissement nécessite cependant d’être très attentif sur le bien, le secteur et la fiscalité, qui peut tout changer à votre rentabilité nette.

Et vous, avez vous déjà investi dans un immeuble de rapport ? Y pensez vous ? N’hésitez pas à partager vos expériences en commentaires !

Ciao,
Eric.

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