Le TOP 10 des meilleures villes étudiantes pour investir

Vous cherchez à investir et vous vous demandez peut être si cela vaut le coup près de chez vous ? Ou peut-être pensez-vous investir dans une des nombreuses villes étudiantes en France ? Panorama des meilleurs campus.

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Le TOP 10 des meilleures villes étudiantes pour investir

A quelques jours de la rentrée, les étudiants cherchent encore à se loger. Même fin août, la demande est encore très forte dans certaines villes. Mais certains campus offrent plus de rentabilité que d’autres. Mais quelles sont donc les meilleurs villes pour investir dans l’immobilier locatif étudiant ?

Pour comparer les différentes villes, j’utilise 4 critères :

le taux d’étudiants : cela permet de savoir si il y a assez d’étudiants qui chercheront à se loger,

la demande locative : dans certaines villes, il y a une pénuries de logements étudiant. Il est donc plus facile de louer que dans des villes mieux équipées.

la rentabilité : Pour simplifier, c’est le rapport entre les bénéfices et les coûts. Elle permet de savoir si l’investissement vaut le coup, ou si au contraire il vaut mieux éviter. Certaines villes offrent de meilleures rentabilités et sont donc plus intéressante pour l’investisseur.

le montant moyen des loyers : à rentabilité équivalente, il vaut mieux investir ou les loyers sont plus élevés. En effet, pour la même charge de travail, vous allez gagner plus d’argent.

Entrons à présent dans le vif du sujet.

1) Le taux d’étudiants

Dans certaines villes, la population d’étudiant dépasse les 20%. Voici une liste des principales grandes villes étudiantes classées par taux d’étudiants.

Ville Nombre d’habitants Taux d’étudiants
Poitiers 83507 25,35%
Nancy 103552 20,94%
Lille 184647 20,84%
Rennes 206194 20,74%
Montpellier 225511 20,21%
Caen 114007 19,09%
Villeneuve-d’Ascq 64997 19,02%
Grenoble 153426 18,17%
Toulouse 390301 17,78%
Besançon 117691 17,69%
Aix-en-Provence 134324 17,64%
Angers 151322 17,63%
Clermont-Ferrand 137154 17,57%
Dijon 150138 17,49%
Pessac 56151 16,83%
Tours 132677 16,46%
Bordeaux 215374 15,88%
Amiens 135449 15,61%
Nantes 270343 15,41%
Rouen 106560 15,34%
Reims 187181 15,15%
Strasbourg 263941 15,02%
Pau 78800 14,76%
Metz 123704 14,03%
Limoges 133924 13,90%
Lyon 445274 13,85%
Brest 149649 13,75%
Paris 2125851 10,74%
Marseille 797491 10,14%
Nice 343123 9,56%

Ces chiffres sont extraits du site toutes-les-villes.com. Vous y trouverez également d’autres villes.

Le taux d’étudiants est un critère important. Lorsque vous passez une annonce pour un studio vous aurez d’autant plus de chance d’avoir des demandes d’étudiants si ce taux est élevé. Rappelons-le, dans notre stratégie, il est plus intéressant de louer un studio à un étudiant qu’à un autre type de clients (voir article Pourquoi investir dans un logement étudiant ?).

2) La demande locative

Dans un article récent du Figaro, on apprend que les pires galères du logement étudiant sont à Paris, Lyon et Villeneuve d’Ascq.

Le site locservice analyse la demande locative des 20 plus grandes villes étudiantes.

marché_locatif

Cela dit, dans toutes ces villes vous aurez toujours beaucoup de demandes entre début juillet et mi-septembre avant la rentrée.

Sur le site de locserice, vous trouverez un “tensiomètre locatif” qui vous permet de mesurer pour chaque localité, la facilité à trouver un locataire.tensiometre-300x163Quand la demande locative est forte, vous aurez des dizaines, voire des centaines de demandes. Vous aurez donc le choix du locataire ce qui est un gage de sécurité et de tranquillité, facteur très important pour un investisseur.

 3) La rentabilité

C’est bien d’avoir de la demande locative, mais pour investir, il faut également que la rentabilité soit au rendez-vous.

Dans le tableau suivant, les villes ont été classées par rentabilité moyenne.

Ville Loyer moyen d’un studio
(charges comprises)
rentabilité moyenne
CLERMONT FERRAND 368 6,70%
NANCY 388 6,51%
DIJON 378 6,31%
ANGERS 371 6,29%
LILLE 446 6,00%
AIX 526 5,96%
RENNES 376 5,95%
STRASBOURG 440 5,91%
TOURS 382 5,78%
MARSEILLE 460 5,74%
PESSAC 469 5,73%
MONTPELLIER 481 5,70%
NANTES 409 5,58%
CAEN 403 5,94%
TOULOUSE 438 5,54%
VILLENEUVE-D’ASCQ 441 5,30%
BORDEAUX 497 5,19%
LYON 503 5,16%
NANTERRE 720 5,02%
NICE 561 4,48%
PARIS 862 3,42%

(*)  La rentabilité indiquée dans ce tableau est la rentabilité moyenne tous biens confondus. En réalité, pour des studios étudiants cette rentabilité sera toujours supérieure.

Les villes dont la rentabilité ne dépasse pas 5% ne permettent pas de dégager de bénéfices facilement. C’est le cas de Paris ou de Nice où c’est un vrai parcours du combattant pour trouver une bonne affaire.

A contrario, des villes comme Lille ou Aix-en-Provence offrent de bonnes rentabilités avant négociation. Plus facile donc de trouver un pépite.

4) Le montant moyen des loyers

Pour que le travail de mise en location vaille la peine, il faut que le loyer pratiqué soit assez élevé. Je considère qu’il faut pouvoir louer au moins 400 euros pour justifier mon travail.

Certaines villes ont de bonnes rentabilités, malheureusement on ne tirera pas plus de 300 euros mensuels pour un studio après déduction des charges. Cela dit pour les investisseurs débutants ou à petits budgets, vous trouverez des prix d’achats réduits dans ces villes.

Au contraire, d’autres villes (comme Paris) sont trop chères. La rentabilité n’est pas au rendez-vous et la difficulté à payer le loyer est plus grande pour les étudiants. C’est donc un risque.

Ville Loyer moyen d’un studio
(charges comprises)
rentabilité moyenne
PARIS 862 3,42%
NANTERRE 720 5,02%
NICE 561 4,48%
AIX 526 5,96%
LYON 503 5,16%
BORDEAUX 497 5,19%
MONTPELLIER 481 5,70%
PESSAC 469 5,73%
MARSEILLE 460 5,74%
LILLE 446 6,00%
VILLENEUVE-D’ASCQ 441 5,30%
STRASBOURG 440 5,91%
TOULOUSE 438 5,54%
NANTES 409 5,58%
CAEN 403 5,94%
NANCY 388 6,51%
TOURS 382 5,78%
DIJON 378 6,31%
RENNES 376 5,95%
ANGERS 371 6,29%
CLERMONT FERRAND 368 6,70%

 

Conclusion :

En utilisant les critères précédents et en additionnant les classements pour chaque ville, j’obtiens un classement final.

1) AIX
2) LILLE
3) MONTPELLIER
4) PESSAC
5) MARSEILLE
6) STRASBOURG
7) NANCY et REIMS
8) LYON et TOULOUSE
9) BORDEAUX
10) CAEN

aix_mirabeau– Cours Mirabeau à Aix-en-Provence –

Habitez-vous près de ces villes étudiantes ? Dans quelle(s) ville(s) comptez-vous investir prochainement ?

Connaissez-vous la situation dans d’autres pays, en Belgique, au Maroc, en Suisse ou au Canada ?

Avez-vous déjà investi dans une de ces villes ?

Laissez-moi vos commentaire ci-dessous.

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58 commentaires

  1. Inno 11 août 2017
    • Eric 11 août 2017
  2. Pierre 23 avril 2017
    • Eric 24 avril 2017
      • Pierre 24 avril 2017
      • Mélanie 26 avril 2017
        • Eric 27 avril 2017
  3. Jo 5 octobre 2016
    • Eric 5 octobre 2016
    • Eric 5 octobre 2016
  4. Guillaume 24 août 2016
  5. kad 21 août 2016
  6. Henry 19 août 2016
    • Eric 20 août 2016
  7. Garretta 15 juillet 2016
    • Eric 19 août 2016
  8. Ludo 13 mai 2016
    • Eric 13 mai 2016
      • Ludo 17 mai 2016
        • Eric 17 mai 2016
          • Ludo 17 mai 2016
          • Eric 20 mai 2016
  9. Benoit 25 avril 2016
    • Eric 27 avril 2016
      • Benoit 18 mai 2016
        • Eric 20 mai 2016
  10. Benoit 20 avril 2016
    • Eric 21 avril 2016
      • Benoit 21 avril 2016
        • Eric 21 avril 2016
          • Benoit 24 avril 2016
          • Eric 24 avril 2016
  11. Gaston 30 décembre 2015
  12. gisele 21 décembre 2015
    • Eric 22 décembre 2015
  13. gisele 18 décembre 2015
    • Eric 18 décembre 2015
      • Bouba 11 avril 2016
  14. gisele 18 décembre 2015
    • Eric 18 décembre 2015
      • PASCAL 11 septembre 2016
        • Eric 12 septembre 2016
  15. florent 27 septembre 2015
  16. Seb 20 septembre 2015
    • Eric 24 septembre 2015
  17. Vincent 15 septembre 2015
  18. Tancrède 12 septembre 2015
    • Eric 15 septembre 2015
  19. William 10 septembre 2015
  20. Raphaël de ClubMillionnaire 6 septembre 2015
    • Eric 7 septembre 2015
  21. Kamal Le Marocain 5 septembre 2015
  22. Jeremy 5 septembre 2015
  23. Anthony 4 septembre 2015
  24. Anthony 31 août 2015
  25. Anthony 31 août 2015

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