Les 4 étapes pour mettre en location sans stress

Vous allez mettre en location un appartement que vous venez d’acheter ? Dans cet article, je vais vous présenter les 4 étapes qui vous permettront de mettre en location votre appartement en toute sérénité.

Je vous parlerai aussi des documents indispensables pour louer sans soucis – et d’un petit truc qui fait toute la différence 😉

Depuis 2003, j’achète tous les ans plusieurs appartements que je met ensuite en location. Ma préférence ce sont les meublés étudiants. Mais il m’arrive aussi de louer mes appartements à des familles, des jeunes travailleurs ou des touristes. Quand j’ai mis en location mes premiers appartements, je n’avais pas vraiment de procédures définies et je ne savais pas exactement quels documents utiliser. Cela m’a fait perdre du temps et j’avais toujours la crainte d’avoir oublié quelque chose.

Mais aujourd’hui, j’utilise une procédure bien précise ! Pour louer dans de bonnes conditions, utiliser les bons documents est indispensable. Mais il y a aussi des étapes à respecter. A chaque étape, certains points sont à vérifier, à valider / et certains documents à utiliser. Le processus de mise en location optimal comprend 4 étapes :

1) la visite

La première étape, celle des visites, est de loin la plus importante ! Vous allez choisir parmi plusieurs candidats votre futur locataire. Ce choix est primordial, car c’est lui qui va vous garantir votre TRANQUILLITÉ une fois que le bien sera loué. Et comme vous le savez, un investissement réussi, c’est la meilleure RENTABILITÉ >>ET<< la TRANQUILLITÉ ! Trop de bailleurs font encore l’erreur de négliger le processus de sélection.

Avant la visite, lors d’un appel téléphonique, demandez systématiquement à vos candidats de préparer les documents suivants :

– copie des 3 dernières fiches de salaires,

– copie du dernier avis d’imposition,

– copie de la carte d’identité,

– éventuellement un RIB pour vérifier l’existence d’un compte bancaire.

Si le candidat peut vous envoyer un SCAN de ces documents par mail avant la visite, c’est encore mieux.

Si le candidat est étudiant, demandez-lui si ses parents (ou un proche) pourront se porter garants pour la location. Dans ce cas, le garant fournira aussi les mêmes documents le concernant. Le rôle du garant est de payer à la place du locataire si celui-ci n’en a pas la possibilité. Logique donc qu’il fournisse les documents pour vérifier sa solvabilité.

Le fait de demander tout cela à votre futur locataire permet aussi de vérifier qu’il est sérieux et que la communication passe bien entre vous. Il m’est déjà arrivé qu’un candidat vienne à la visite sans aucun documents, alors qu’il m’avait confirmé par téléphone qu’il emmènerait toutes les pièces demandées. Ce n’est pas sérieux… On peut se demander si il ne sera pas un peu négligeant dans le paiement des loyers… Bref, ce n’est pas rassurant. Par contre, lorsqu’un futur locataire vient à la visite avec ses garants et avec un dossier contenant tous les documents, 🙂 je sais déjà qu’il y a de fortes chances que je signe le bail avec lui 🙂

Un point important est également votre ressenti, et la facilité à communiquer avec le candidat. Dès le premier appel téléphonique, vous aurez déjà une idée du candidat. Est-il poli ? Vous explique-t-il sa situation avec clarté ? etc… Si vous êtes amené lors de la phase de location à interagir avec votre locataire, c’est toujours plus simple si le contact passe bien dès le départ.

Dernier point de la phase de visite : Vérifier que les ressources du locataires sont au moins 3 fois supérieures à son loyer. Ou alors que celles du garant sont au moins 4 fois supérieures au loyer. Par exemple pour un loyer de 500 euros, il faudra que le locataire gagne au moins 1500 euros par mois. Par contre, si il est étudiant et qu’il n’a pas de revenus, vérifiez que les ressources des garants dépassent 2000 euros. Je vous rassure, c’est très facile de trouver un locataire qui rempli ces critères (surtout si vous faites de la location étudiante).

2) la signature du bail

La phase 2 est la signature du bail. Vous avez trouvé votre locataire idéal : BRAVO ! Il est temps de formaliser les choses en signant le contrat de bail : un exemplaire pour le locataire, un exemplaire pour le garant et un pour vous. Ensuite, le (ou les) garant(s) devront signer l’engagement de caution solidaire. Dans ce documents, ils s’engagent à payer le loyer en cas de défaut de paiement par le locataire.

Enfin, vous allez fournir à votre locataire votre RIB (Relevé d’Identité Bancaire) pour qu’il mette en place un relevé automatique pour le paiement des loyers. En général, je demande un paiement automatique avant le 5 du mois. En échange, le locataire va vous payer le premier mois de loyer et le montant de la caution. Ce premier paiement pourra se faire en liquide ou éventuellement par chèque. Si la location commence en cours de mois, le montant du premier loyer pourra être calculé au prorata du nombre de jours… A négocier avec votre locataire.

Félicitation ! vous venez de toucher votre premier loyer !

3) l’état des lieux

La 3ème étape est l’état des lieux. Cette étape peut se faire en même temps que la signature du bail ou bien un autre jour. Par exemple, si l’appartement est encore occupé, votre futur locataire va signer le bail pour le “réserver”, mais l’état des lieux se fera une fois le logement vide. Autre exemple : le bail est signé, mais vous devez terminer des travaux. En général, l’état des lieux se fait le premier jour du bail.

Avant l’état des lieux, votre locataire devra s’assurer pour son logement. Pensez donc à lui demander de ramener un certificat d’assurance le jour de l’état des lieux. Cela vous permettra de vérifier qu’il est bien assuré pour le logement. De votre côté, vous prendrez aussi une assurance propriétaire non occupant.

Si votre bien est meublé, vous ferez aussi un inventaire du mobilier que vous signerez avec le locataire. Vous y indiquerez tous les meubles présents dans l’appartement ainsi que leur état.

Etat des lieux - formalités

A la fin de l’état des lieux, vous donnerez les clefs et télécommandes au locataire. Ça y est ! J’aime bien ce moment ! J’ai toujours le sentiment de contribuer à quelque chose, comme aider quelqu’un à être bien logé pendant ses études ou le début de sa vie professionnelle. 🙂 C’est souvent l’aboutissement d’un projet qui aura duré quelques mois et une belle satisfaction d’avoir bien fait les choses.

4) la finalisation

La dernière étape est la finalisation. Environ 1 mois après l’entrée dans les lieux du locataire, vous pourrez lui envoyer une quittance de loyer ou un certificat pour la Caisse d’allocation Familiale. Ces documents attestent qu’il a bien payé ses premiers loyers. Ils pourront servir au locataire à toucher les aides au logement si il en bénéficie.

En retour, demandez-lui une copie de son contrat ou de sa facture d’électricité et éventuellement une attestation bancaire de mise en place d’un virement automatique. Vous serez ainsi assuré que tout est mis en place pour le bon fonctionnement.

Dernier détail : avant d’organiser les visites et pour que tout soit clair pour les candidats, j’ai préparé un document contenant la liste des pièces à fournir par le locataire. Avant une visite, j’envoie toujours un mail au candidat avec un rappel de l’heure et du lieu de RDV. Et dans ce mail, j’inclue ce document contenant la liste des pièces à fournir par le locataire pour la visite.

Vous pouvez télécharger ce document en cliquant sur le bouton juste en dessous de cet article. C’est très pratique de fournir cette liste aux candidats par mail, car très souvent ils m’envoient les pièces demandées par mail avant la visite. Cela me laisse donc le temps de regarder tranquillement les fiches de salaires et les avis d’imposition avant la visite.

Voilà ! Vous connaissez à présent tout le processus de location. 🙂

J’ai synthétisé toutes les étapes dans un mini-guide que vous pouvez télécharger maintenant juste en dessous de cet article. Et en BONUS vous recevrez aussi 2 documents très utiles pour choisir vos locataires 🙂

Maintenant, c’est à vous de jouer !!

Dans un prochain article, je vous parlerai en détail des 5 documents indispensables que j’utilise pour bien louer. Je vous dirai également comment les obtenir.
Inscrivez-vous maintenant et recevez votre guide des 4 étapes pour bien louer et la liste des documents à demander au locataire ! A très bientôt 🙂

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10 commentaires

  1. Pascal 24 juillet 2017
    • Eric 24 juillet 2017
  2. Frédéric 6 mars 2017
    • Eric 6 mars 2017
      • Eric 6 mars 2017
  3. benj 31 janvier 2017
  4. RICOT 30 janvier 2017
    • Eric 30 janvier 2017
      • Ricot 30 janvier 2017
        • Eric 30 janvier 2017

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