Négocier après signature du compromis de vente – possible ?

Il y a quelques semaines, j’étais en contact avec un agent immobilier pour la visite de plusieurs appartements à Strasbourg dans le but d’investir. Les premières visites n’avaient pas été fructueuses, mais je sais que cet agent a souvent de nouveaux biens intéressants en vente. Quelques jours plus tard, il me recontacte, car il venait de rentrer un nouveau bien qui pouvait correspondre à mes critères : un 3 pièces proche du tram dans un bon quartier de Strasbourg.

D’habitude, ce type de biens se vend autour de 120 000 €. La vendeuse, une retraitée qui habite en Autriche et qui a fait l’acquisition de ce bien au siècle dernier voulait s’en débarrasser pour 90 000 €. Cependant, quelques travaux de rénovation seront nécessaires et après une première discussion avec l’agent immobilier, un nouveau prix est fixé à 78 0000 €.

Pour le moment, aucune annonce n’a été diffusée pour ce bien. Je suis quasiment le seul sur le coup et le prix me parait assez bas pour m’intéresser à cette opportunité.

Il y a cependant quelques incertitudes à lever : la première, c’est qu’il y a encore dans l’appartement des locataires dont le loyer est sous-évalué. Après une rapide enquête, j’apprends que les locataires quitteront l’appartement avant le printemps. C’est une bonne nouvelle car je pourrais le passer en meublé et le louer plus cher. Je dis à l’agent que j’aimerai juste faire une deuxième visite pour me décider.

Autre question : c’est le montant des travaux. Pour avoir une idée précise de ce montant, mieux vaut s’adresser à des pros. Pour la deuxième visite du bien, je demande donc à quelques entrepreneurs de mon équipe de passer évaluer la charge de travail afin d’avoir leurs avis et leurs devis. Au passage, on remarque aussi une dégradation dans la cave qu’il faudra prendre en compte dans la négociation.

Je sais qu’il va falloir agir rapidement car une annonce pour l’appartement va bientôt être publiée et d’autres investisseurs risquent de s’y intéresser.

Même si je n’ai pas encore tous les devis pour les travaux, je fais donc une proposition à 70 000 €. L’agent immobilier joue le jeu et transmet l’offre le jour même à la vendeuse en argumentant qu’il y a pas mal de travaux et qu’il faudra aussi réparer les dégradations de la cave.

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Le lendemain, je reçois la réponse de la vendeuse : contre-offre à 71 000 € 🙂

OK pour moi, j’accepte cette nouvelle proposition. Même si je n’ai pas tous les devis, je veux me réserver cette bonne affaire car je suis presque sûr de faire du bénéfice !

Et c’est donc parti pour la signature du compromis de vente chez l’agent immobilier.

signature du compromis de vente

Immobilier : 63 000 €, Mobilier : 1000 €, Frais d’agence : 7000 € Au total, prix de vente = 71 000 € auquel il faudra rajouter les frais de notaire

En France, si vous achetez en tant que particulier, vous disposez de 10 jours après la réception du compromis de vente pour changer d’avis. C’est ce qu’on appelle les 10 jours de réflexion. Pendant ces 10 jours, je vérifie toujours tous les détails de mon nouvel investissement et je valide tous les points manquants.

Comme je me suis décidé rapidement, il me manque encore certains devis que je m’empresse de récupérer avant la fin des 10 jours. Je repasse même avec 2 autres entrepreneurs à l’appartement (les locataires sont sympas et acceptent une nouvelle visite) pour obtenir un contre devis.

Au bout du 5ème jour de réflexion, je me rend compte que j’ai sous-estimé le montant des travaux d’environ 5000 €…

C’est plutôt gênant car le surplus de travaux me casse mon objectif de rentabilité. Je n’hésite pas trop longtemps. Je décide alors de me rétracter de la vente. J’envoie donc un recommandé avec accusé de réception (AR) à l’agent immobilier pour annuler la vente SANS FRAIS (avant la fin des 10 jours).

Trois jours plus tard, l’agent immobilier de retour de quelques jours de vacances d’hiver, réceptionne ma lettre recommandée en même temps que de nombreux nouveaux projets à traiter.

Évidemment, cette nouvelle est plutôt embarrassante pour lui. Il décide donc de me rappeler pour connaître les raisons de ma rétractation. Je lui explique que les travaux sont plus importants que prévus et qu’il me manque 3000 € pour que l’opération soit possible.

L’agent est pragmatique : il sait que si il arrive à obtenir cette baisse de 3000 €, cela lui fera beaucoup moins de travail que de tout recommencer à zéro. En effet, si ma nouvelle offre passe, il n’aura pas besoin de refaire de visites, ni de recréer le long et fastidieux dossier d’un nouveau compromis de vente.

L’agent est pragmatique : il sait que cela lui fera beaucoup moins de travail que de tout recommencer à zéro…

Pour lui, cela serait plus simple que je reste acheteur de cet appartement. Il devra pour cela, se montrer persuasif auprès de l’acheteuse en lui parlant des travaux et des points techniques importants à régler dans la cave.

Le lendemain de notre discussion, il me rappelle et me dit que le vendeur accepte une baisse de 2000 €, mais que c’est son dernier prix.

Après une dernière petite discussion, l’agent fait un dernier petit effort. Il baisse sa commission de 500 € et accepte de me prêter les clefs avant la signature finale.

J’accepte la nouvelle offre. Au total, c’est donc une économie de 2500 € par rapport au compromis de vente initial 🙂

Avec le sourire, je finalise une nouvelle signature du compromis de vente avec une baisse de 2500 € du prix de l’appartement !

Le nouveau prix de 68 500 € me permet d’atteindre mes objectifs de rentabilité et de CASH-FLOW.

signature du compromis de vente

Immobilier : 61 000 €, Mobilier : 1000 €, Frais d’agence : 6500 € Au total, prix de vente = 68 500 € auquel il faudra rajouter les frais de notaire

De son côté, la vendeuse est soulagée de se débarrasser d’un bien dont elle ne veut plus s’occuper à distance.

Et l’agent immobilier gagne un temps précieux en finalisant ce contrat sans tout recommencer à zéro 🙂

Lorsque j’ai envoyé la lettre recommandée pour annuler la vente, je prenais le risque de laisser filer une opportunité, car je ne savais pas exactement comment allait réagir l’agent. Mais en restant ouvert à la discussion, nous avons pu reprendre les négociations.

C’est la 3ème fois que j’ai pu renégocier le montant d’une vente alors que j’avais signé un compromis.

Gardez un état d’esprit positif, ouvert et respectueux lors de vos négociations. Et n’ayez pas peur de faire de nouvelles propositions si vous voyez que vos objectifs ne sont pas atteints. Cela vous ouvrira quelquefois de nouvelles opportunités et vous fera découvrir de belles affaires.

Le but de la négociation n’est pas de gagner à tout les coup. La négociation est avant tout une discussion qui pourra parfois vous permettre d’atteindre vos objectifs.

Quelquefois vous devrez vous décider rapidement comme ce fut mon cas pour ce dernier achat. C’est ce que j’appelle la négociation “ÉCLAIR”.

Dans le cas de la négociation “ÉCLAIR”, il est indispensable d’utiliser vos 10 jours de réflexions pour valider le projet. Et si nécessaire, n’hésitez pas à renégocier dans les 10 jours après la signature du compromis de vente.

Vous est-il déjà arrivé de louper une bonne affaire parce que vous vous êtes décidé trop tard ? A votre avis quelle est la probabilité qu’une renégociation après signature de compromis de vente aboutisse ? Laissez moi votre commentaire ci-dessous, j’y répondrai avec plaisir 🙂

 

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4 commentaires

  1. Elodie 4 juillet 2017
    • Eric 4 juillet 2017
  2. Eric 3 avril 2017
  3. hour 3 avril 2017

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