Achat d’un appartement loué : piège ou bonne affaire ?

Si vous voulez faire un investissement locatif, acheter un appartement déjà loué peut être une bonne affaire. En effet, cela confère de nombreux avantages comme le fait de jouir d’une décote sur le prix de vente ou de connaître à l’avance le taux de rentabilité. 

Mais attention ! Bien que ce soit une belle opportunité, quelques précautions s’imposent. 

Il faut éviter de tomber dans certains pièges. Ainsi, avant de vous lancer dans ce genre d’achat, voici les points essentiels à ne pas négliger !

acheter un appartement loué

Les éléments à connaître avant d’acheter un appartement loué

Avant toute chose, posez-vous les bonnes questions pour éviter les mauvaises surprises. 

1. Connaître l’historique du locataire

Dans un premier temps, il est crucial de vérifier la qualité du locataire de l’appartement loué à acheter. Ainsi, cela nécessite d’étudier son historique.

  • Le locataire est-il du genre à payer tardivement ses loyers ?
  • Y a-t-il des problèmes réguliers de paiement ?

Pour en avoir la preuve, n’hésitez pas à demander au vendeur l’historique des quittances de loyer. S’il est réticent à ce sujet, vous pouvez toujours vous renseigner auprès du gestionnaire de copropriété ou du gardien de l’immeuble (s’il y en a). 

Aussi, quand vous vous apprêtez à acheter un appartement déjà loué mieux vaut ne pas se contenter de simples quittances de loyer. En effet, il serait d’autant plus judicieux de demander à consulter les relevés bancaires du vendeur dans la mesure où il percevait directement les loyers (quitte à frôler la ligne jaune). 

Faute de preuves, il peut devenir difficile de souscrire à une assurance loyer impayé. 

Acheter bien immobilier déjà loué

Également, assurez-vous qu’il n’y ait pas de contentieux locatif avec le vendeur. Vu que vous allez hériter du contrat de bail, en cas de contentieux, tout sera à votre charge. 

Pour éviter cela, faites appel à un notaire afin qu’il atteste de l’absence de contentieux locatif. Cela vous assurera une protection en cas d’incidents.

2. Avant d’acheter un appartement loué informez vous sur l’état de l’appartement

Acheter un bien déjà loué: bonne affaire?

Avant d’acheter un appartement déjà loué faites un état des lieux est indispensable pour vous assurer du bon état de l’appartement. Et bien que ce dernier soit déjà occupé par des locataires, prêtez une grande attention à chaque aspect de l’appartement. 

Pensez à tout inspecter : 

  • chaque recoin
  • contrôler l’état du sol
  • l’ouverture des fenêtres et portes
  • l’état des revêtements muraux

Pensez également à vérifiez que des travaux de rénovation ne sont pas à prévoir ou alors estimez le montant des travaux.

Vous pouvez également faire une comparaison de l’état des lieux à l’entrée des locataires et son état actuel ! Cela vous permettra de savoir si les dégradations sont du ressort du locataire ou bien du bailleur. 

Enfin, n’oubliez surtout pas que le bailleur devra vous remettre la caution qui lui a été versée. Pour cause, à la fin du contrat de location, il vous reviendra de rendre celle-ci au locataire.

3. Les obligations de l’acheteur à l’égard du locataire sur place

Vérifier le bail d'un locataire

Il faut savoir que lors de l’achat d’un appartement déjà loué le nouveau propriétaire a des obligations vis-à-vis du locataire sur place. Étant donné que le bail est en cours, le locataire a le droit d’occuper les lieux. Vous devez donc respecter l’échéance du bail ainsi que les termes du contrat. 

Dans ce cadre, vous n’avez pas la possibilité de modifier ni de déroger même à un seul élément du contrat. 

Cependant, si besoin, avant la finalisation de la transaction, il vous sera possible de demander au vendeur d’effectuer quelques modifications au contrat en cours. Bien évidemment, le locataire doit être mis au courant de ces changements et devra y apposer sa signature s’il est d’accord.

En outre, il ne faut pas oublier d’évaluer le niveau du loyer par rapport au marché. Si l’appartement est sous-loué alors que le bail est de longue durée, vous aurez un manque à gagner. Heureusement, dans ce genre de cas, vous avez droit à une marge de manœuvre qui vous permettra de faire des gains intéressants sur la durée.

Un autre élément avec la présence d’un locataire est que cela empêche de faire des travaux. Vous devrez alors attendre qu’il parte et profiter du temps de rotation.

Acheter un appartement loué : les bonnes raisons de se lancer

Acheter un appartement loué peut s’avérer très avantageux. Cet investissement permet notamment de profiter d’une décote immobilière, d’une rentabilité conséquente, d’un excellent retour sur investissement et de bien d’autres encore.

Une décote à l’achat !

Acheter appartement avec décote

Le premier avantage de ce type d’achat porte sur la décote immobilière lors de l’achat de l’appartement. En moyenne, celle-ci oscille entre 10% et 15% selon l’emplacement et la marge de négociation.

Néanmoins, pour les baux soumis à la loi de 1989, elle tourne autour de 15 à 20%. Par contre, si les baux obéissent à la loi 1948, la décote peut aller jusqu’à 40% à 50%

Ces lois régissent les règles des baux et ajoutent des contraintes et protections envers le propriétaire, mais surtout envers le locataire. C’est pourquoi la décote peut-être plus importante pour un acheteur. En effet, le risque d’investir dans un bien occupé par un locataire avec cette loi représente un risque supplémentaire.

Quoi qu’il en soit, elle peut différer en fonction de nombreux paramètres tels que :

  • Le niveau du loyer par rapport au marché
  • La durée du bail qui reste à courir
  • La qualité du bien 
  • L’ancienneté du locataire actuel
  • La situation géographique
  • Le type de bien

Achat d’un appartement déjà loué : un investissement rentable !

En termes de rentabilité, l’achat d’un bien loué peut constituer une opportunité alléchante

Vous commencez à percevoir des loyers directement après l’achat. Ils pourront servir à rembourser votre prêt immobilier et à payer les diverses charges relatives au bien. 

Aussi, c’est un moyen efficace de gagner du temps et de l’argent. En effet, avec un appartement vide, vous devrez attendre de trouver un locataire, ce qui n’est pas une mince affaire. Sans compter que cela peut prendre beaucoup de temps. Tandis qu’avec un appartement déjà occupé, ce problème est résolu.

Un moyen d’obtenir facilement un crédit immobilier

Un appartement déjà loué permet d’emblée de rassurer les établissements bancaires. La raison est simple, grâce aux loyers perçus, vous avez la possibilité de payer les mensualités. 

De plus, vous pourrez leur apporter des données concrètes sur les loyers.

Ces deux arguments peuvent aider à persuader le banquier de vous accorder un crédit immobilier. D’autant plus si le locataire a conclu un bail longue durée, c’est un petit plus pour votre dossier de demande de crédit.

L’achat n’a pas besoin d’être rentable dès le début

Cette affirmation vous paraît suspecte ? Lisez la suite.

Prenez le cas d’un appartement loué qui sera libéré dans un avenir proche. Cela peut concerner un étudiant qui partira dans quelques mois ou une personne en fin de bail. 

Si aujourd’hui le loyer est sous évalué, vous aurez la possibilité d’acheter le bien moins cher et de relouer plus cher d’ici au changement de locataire.

De plus, le fait que le loyer soit sous évalué peut “trier” les acheteurs potentiels en voyant de premier abord un faible rendement. Vous aurez donc moins de concurrence à l’achat ainsi qu’un prix potentiellement encore meilleur après négociation.

Acheter de l'immobilier grâce au financement bancaire

Quels profils d’investisseurs peuvent profiter de cet investissement ?

L’achat d’un logement occupé constitue une opportunité en or, surtout pour les personnes qui souhaitent placer leur argent.

La décote d’un bien acheté loué peut permettre d’envisager une belle plus value à la revente.

Une autre configuration idéale rentre dans le cadre de l’achat d’un immeuble de rapport.

Il se peut qu’une partie des lots soit louée à l’achat, et pas l’autre. Ainsi, les travaux seront effectués en plusieurs fois.

Cela peut-être bénéfique car vous aurez moins d’éléments à gérer en même temps.

De même, cela permet de financer directement une partie de l’investissement tout en faisant une partie des rénovations.

Si la proportion de logements loués est suffisante, peut-être que votre immeuble pourra dégager du cash flow pendant les premiers travaux.

Conclusion

Points positifs à acheter un appartement loué

Acheter un appartement loué peut-être l’occasion de profiter d’une belle décote !

Vous percevrez un loyer directement après l’achat et n’aurez pas de vacance locative !

Cela vous évitera d’avoir à chercher un locataire !

Faire attention !

La présence d’un locataire nécessite de vérifier le bail, les procédures en cours et le style du locataire !

Cela vous empêchera de réaliser directement des travaux

Si le loyer est en dessous du prix de marché, vous devrez attendre la fin du bail pour le régulariser.


J’espère que cet article vous pu vous aider si vous hésitez à acheter un appartement loué. N’hésitez pas à me dire ça dans l’espace commentaire ci-dessous. Je vous propose également de partager avec moi vos expériences quant à l’achat d’un appartement déjà loué.

Je me ferai un plaisir de lire vos message et de vous répondre !

En etandant je vous dis à très bientôt pour de prochaines aventures immobilières.

Ciao !

2 commentaires

  1. Loc38 28 mai 2021
    • Eric MH 28 mai 2021

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