Devenir rentier en 3 ans grâce à l’immobilier !

Dans cette interview, nous allons découvrir l’histoire de Romain, un jeune entrepreneur aux ambitions démesurées. Il nous expliquera comment il a réussi à jongler dans l’immobilier pour devenir quelques années un rentier peu ordinaire.

rentier

Éric : Bonjour ! Je suis Éric, investisseur immobilier depuis 2003. Et aujourd’hui, on va parler du fait d’être rentier grâce à l’immobilier. Nous sommes avec Romain à Singapour. Qui est Romain ? Romain vit en France et profite du fait d’être rentier pour voyager. On s’est croisés ici, on a discuté et on a sympathisé. Ainsi, je me suis rendu compte que Romain faisait aussi de l’immobilier et ça lui a finalement permis d’être rentier.

Romain, rentier grâce à l’immobilier depuis 3 ans

Alors Romain, merci d’avoir accepté cette petite interview. Je suis très content d’avoir pu échanger avec toi car tu as un profil très intéressant. En effet, grâce à l’immobilier tu as pu te libérer du « métro-boulot-dodo » et devenir rentier. Ainsi, dis nous, aujourd’hui, combien as-tu d’appartements ?

Romain : J’ai 18 appartements et j’ai commencé il y a 4 ans. Donc, j’ai arrêté de travailler il y a 3 ans.

Éric : Donc, on peut dire que tu as été rentier en 3 ans grâce à l’immobilier ? Tu peux un peu te présenter ? Nous dire qui tu es et d’où tu viens ?

Romain : Oui. Je m’appelle Romain, je viens de Marseille et j’ai fait une petite escapade sur la Corse où j’ai de nombreux investissements.

Devenir rentier, le parcours de Romain

Éric : D’accord. Aujourd’hui tu habites à Marseille. Tes premiers investissements, tu les as faits à quel endroit ?

Romain : En fait, quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier, j’ai commencé à Ajaccio, car j’y vivais. Ainsi, j’ai acheté mes 7 premiers appartements sur Ajaccio. Par la suite, je suis rentré sur Marseille et comme j’avais déjà créé un bon réseau, j’en ai acheté 3 autres autour des 7 premiers. Enfin, en rentrant sur Marseille, j’ai continué avec 2 autres investissements et notamment aussi un immeuble de rapport. Alors, je me suis dit : « il en manque, dans le calcul » puis j’ai acheté un immeuble de rapport en Corrèze.

Éric : Effectivement. Donc tu as eu des investissements assez diversifiés, mais en fonction de ta situation géographique. Là où tu es, tu achètes.

Romain : Exactement. Plus particulièrement, je saisis des opportunités. En effet, l’immeuble de rapport n’était pas forcément situé dans une ville où j’habitais. Et pour être transparent, j’ai même fais appel à un chasseur pour l’immeuble. Je n’ai aucun souci à rémunérer quelqu’un, dès le moment où il y a de la rentabilité derrière.

Se former pour devenir rentier rapidement !

Éric : Alors justement, la rentabilité, on va en parler. En effet, pour être rentier il faut quand même générer du cashflow. Il faut générer des bénéfices tous les mois grâce à l’immobilier. Or, souvent il y a une idée reçue que l’immobilier, ça ne paie qu’à la fin des crédits, soit au bout de 15 ans, 20 ans, 25 ans. De fait, ce n’est pas ton cas. Ainsi, peux-tu nous expliquer comment tu as fait pour générer des bénéfices grâce à tes appartements ?

Romain : Une chose à savoir : avant de commencer, je me suis formé. Je n’avais aucune connaissance de l’immobilier. Alors, j’ai pris le temps de me former par le biais de formation. D’ailleurs, tu en proposes également toi, Eric ?

Éric : Oui exactement, je propose aussi des formations.

Romain : Donc, je me suis formé grâce à ce type de formations. Ainsi, quand je me suis lancé, j’ai acheté à crédit tous mes appartements. Aujourd’hui , aucun n’a été payé. Je n’ai quasiment jamais mis aucun apport. Je dis « quasiment» parce que je n’avais que 10 000 euros pour commencer. Ainsi, mon premier investissement, tout compris, m’a coûté 93 000 euros, ce qui correspond à 25 ans, par le biais de petites techniques dont on parlera plus tard.

Une stratégie bien étudiée et permettant de se développer

Donc, pendant 25 ans, cela me coûte à peu près 440 euros par mois. Or, j’ai mis ces appartements en location saisonnière, de mi-avril jusqu’à mi-octobre en la Corse. Ainsi, je peux être à 2 000 euros par mois, pour le chiffre d’affaires grâce à cela.

Éric : 2 000 euros par mois de loyer perçu c’est intéressant, surtout avec un crédit à 440 euros. Et la location saisonnière c’est une période particulière en plus.

Rentabiliser de la location saisonnière

Romain : En effet, c’est sur une période particulière. Cependant, j’avais peur de faire la location toute l’année en Corse. Ainsi, j’ai basé ma stratégie sur la saisonnalité et j’ai sélectionné mes appartements sur la base de quelques chiffres simples. Il fallait que je rembourse pendant la location saisonnière toutes mes charges annuelles : crédit, taxe foncière, taxe de copropriété, électricité. En effet, pour la location saisonnière c’est le propriétaire qui paie l’électricité, l’eau, internet, etc. Ainsi, pour toutes ces charges j’avais compté un package maximum de 9 000 – 10 000 euros par an.  Donc, dans la saison, il faut que je récupère cette somme et par la suite, les mois restants, je fais de la location étudiante.

Tout calculer pour devenir rentier rapidement

Éric : En effet, tu as bien étudié ton sujet. Tu ne fais pas les choses comme tout le monde. Tu fais du panachage, tu utilises plusieurs stratégies. Donc, tu as bien fait tes calculs au départ.

Romain : En effet, pour moi c’est la calculette qui parle. Si elle dit non, même s’il y a le coup de cœur et que tout est parfait : je n’investis pas.

Éric : En immobilier, ce sont des investissements et le but c’est quand même d’être dans le positif. Tu peux nous parler de tes autres investissements en Corse ?

Romain : Oui, alors j’ai fait de multiples investissements différents. En effet, en termes de stratégie, pour le premier, c’était un studio avec de la location saisonnière. Cependant, le second fut un achat revente. Par la suite, le troisième fut une division en 4 appartements. D’ailleurs, celui-là est intéressant, je vais vous le raconter.

Savoir adapter sa stratégie à des contraintes

Dans Ajaccio, il existe encore de vieux immeubles où vous “partagez” votre logement avec vos voisins. C’est-à-dire que lorsque vous rentrez chez vous et que vous êtes dans votre salle de bains, dans votre cuisine, dans votre chambre ou le salon, peu importe, votre voisin peut arriver. De fait de cette typologie particulière, les propriétaires voulaient vendre depuis plusieurs années. Or, c’était impossible à vendre en l’état.

Ainsi, j’ai réussi à me mettre d’accord avec les deux propriétaires et j’ai acheté les deux lots. Ainsi, on a tout cassé et on tout reconstitué, en faisant 4 appartements.L’avantage c’est que, comme personne ne voulait les lots séparément, j’ai eu un prix au mètre carré très bas.

Éric : C’est fort ça ! Tu as pu saisir cette opportunité, négocier le meilleur prix et finalement avoir 4 appartements pour de la location à courte durée. Ainsi, la rentabilité car tu utilises le prix au mètre carré faible plus l’effet de la location courte durée qui te permet de louer plus cher.

Romain : Oui. De plus, on a maximisé avec la location saisonnière et on a apporté de la valeur en rénovant les 4 appartements. Ainsi, si je devais vendre ces 4 appartements aujourd’hui, la plus-value serait supérieure à 6 chiffres. Bien sur, je n’ai aucun intérêt à les vendre, mais c’est très intéressant ! A noter cependant, la seule difficulté que j’aurais pour vendre serait de trouver un investisseur pour acheter 2 lots juridiques qui représentent 4 appartements.

Éric : Oui mais encore, tu peux toujours trouver une solution. Et dis nous, comment fais-tu pour déléguer ? En effet, comme tu es parti de Corse tu dois avoir des personnes qui s’occupent de tes appartements sur place ?

Déléguer pour être libre et voyager

Romain : Effectivement, d’ailleurs aujourd’hui nous sommes à Singapour en pleine saison. De fait, mes appartements sont tous loués.

Ainsi, pour m’aider j’ai un concierge de confiance sur Ajaccio qui s’occupe de tout ce qui est blanchisserie et ménage. Après, sachant que j’ai automatisé l’entrée et la sortie, il n’y a pas de remise de clé à faire. Ainsi, cela me permet de voyager et de profiter de mon temps, ce qui était mon but.

Mixer les types de location pour optimiser sa rentabilité

Éric : Excellent. Donc, ça c’était pour la Corse. Ensuite tu as continué à Marseille. Tu peux nous en parler ?

Romain : En attendant de me constituer un réseau sur Marseille, j’avais un chasseur qui travaillait pour moi. Donc, on a commencé par investir à Tulles, dans un immeuble de 6 appartements avec 4 garages et 2 caves.

Ainsi, sur Marseille, j’ai 2 appartements en location saisonnière. De plus, j’ai un appartement de 84 mètres carrés, en travaux de division en deux pour de la location saisonnière.

Éric : Et fais-tu également de la location classique ?

Romain : Alors pour résumé je fais :

  • de la location classique sur l’immeuble de rapport, en location nue
  • A Marseille, c’est toujours de la location saisonnière car ça marche bien.
  • Et la seule partie où je fais de la location meublée étudiante, c’est le creux en Corse.

Devenir rentier : un choix de vie bien réfléchi !

Éric : Et donc, cela fait maintenant 3 ans que tu as quitté ton emploi. Dans quoi travaillais-tu avant ?

Le déclic qui a tout changé

Romain : J’étais cadre commercial pour une grande société française. J’avais une très bonne situation, j’avais tout pour être bien : un très bon salaire, une voiture de fonction, les avantages d’une grande société,etc. Cependant, un jour en rentrant de vacances, j’ai eu un déclic et je me suis dis : je vais devoir travailler toute ma vie pendant 1 an pour profiter de quelques semaines de congés payés.

Une mise en action rapide et efficace

J’ai vraiment eu une remise en question et je me suis retrouvé à taper sur Internet comment gagner de l’argent, tout bêtement. Ainsi, j’ai commencé à regarder des vidéos et je me suis rendu compte qu’il y avait peut-être quelque chose que je ne connaissais pas et qui pouvait être possible. Donc, c’est à partir de ce moment que j’ai investi dans une formation et que je me suis lancé.

Comment obtenir autant de crédits auprès de la banque ?

Éric : Mais raconte nous ton expérience : comment peut-on continuer à investir quand on n’a plus d’emploi, quand on n’a plus de CDI ? 

Et pour connaitre mes techniques pour obtenir un crédit immobilier, même sans CDI, vous pouvez également lire l’article ci-dessous.

Donc, Romain, comment as-tu fais pour avoir l’accord des banques pour acheter tes appartements ?

Plusieurs crédits en un an, est-ce possible ?

Romain : J’ai fais les deux premiers investissements dans la même banque sans soucis. Cependant, la troisième mon banquier m’a dit « non ». De plus, voulait attendre 3 ans pour voir comment je remboursais mes crédits, avant de m’en refaire un. Or, moi je voulais aller très vite car cela marchait très bien.

Bien comprendre le système pour adapter sa stratégie

Ainsi, j’ai commencé à chercher comment fonctionnait le système bancaire. A partir de là, j’ai décelé quelques failles et j’en ai profité pour continuer à prendre des crédits.

Éric : Je comprends, tu as des objectifs, tu veux les réaliser alors tu trouves des solutions. De fait, j’imagine qu’avant cela tu étais allé voir d’autres banques ?

Romain : Ah oui, j’ai même vu plusieurs banques. Le problème c’est qu’en se conformant aux règles (je ne dis pas d’outre passer la loi) mais en se conformant c’est difficile d’aller vite. En effet, on parle de grosses sommes, aujourd’hui ça fait presque 1,7 million d’encours bancaires. Ainsi, quand on présente cela à un banquier, il vous regarde avec de gros yeux et te prend pour un fou.

Un projet dangereux si vous n’êtes pas parfaitement préparé

Éric : C’est quand même impressionnant 1,7 million d’encours de crédits sachant que cela fait 3 ou 4 ans que tu as commencé à investir dans l’immobilier. C’est incroyable que les banques continuent à te suivre. Chapeau !

Romain : Oui. Mais par contre, il ne faut pas se mentir : si les banques continuent de me suivre c’est parce que j’ai utilisé des failles du système. Personnellement, ce n’est pas quelque chose qui m’arrête mais c’est à bien préciser.

Devenir rentier dans l’immobilier, un projet qui ne s’improvise pas

Éric : Et bien… Et donc maintenant quels sont tes projets pour la suite ? Tu dis ne pas vouloir t’arrêter, prévois-tu d’acheter d’autres appartements ?

Romain : Je prévois d’acheter. Cependant, je pense avoir fait le tour des appartements et je trouve que c’est beaucoup de gestion. Ainsi, le projet c’est plutôt de repartir sur des immeubles de rapport.

Éric : Ça parait être la progression logique :

  • se créer une patrimoine avec des appartements
  • et voir plus grand par la suite avec des immeubles.

Voir plus grand, toujours

Romain : En effet, j’ai aujourd’hui envie de voir plus grand et de faire des choses plus importantes. Par exemple, j’ai repéré un grand garage de 350 mètres carrés que j’aimerais transformé en un parking privé, en plein centre de Marseille.

Éric : Ce que j’aime bien dans ta façon de procéder c’est que tu touches à tout. En effet, tu as plusieurs stratégies : location courte durée, immeuble de rapport, parking en masse. Tu as plusieurs cordes à ton arc, tu trouves les failles et tu avances. C’est une force.

Romain : C’est pour moi le plus logique. Tu ne peux pas vouloir avancer et faire tout le temps la même chose car sinon tu auras toujours les mêmes résultats. Il y a plein d’opportunités et je ne vois pas pourquoi je vais m’arrêter sur une seule.

Être capable de rebondir en cas d’échec

Bien-sur, peut être qu’un jour je me tromperai mais il ne faudra pas que je m’arrête, pour ca. Il faut étudier et comprendre pourquoi l’on s’est trompé et voir comment mieux faire, ajuster, et recommencer. Or, il est vrai qu’en immobilier, la moindre erreur coûte un peu de sous. Mais ce sont des choses qui se calculent à l’avance et s’anticipent.

Il ne faut pas rester focalisé sur le fait que le banquier vous dit non ou que vous échoué une fois. Il y a toujours des solutions, même si certaines ne correspondent pas tout le monde, ces solutions existent.

A tous ceux qui veulent aller plus loin et devenir rentier grâce à l’immobilier

Si vous voulez échanger sur le sujet n’hésitez pas à nous laissez vos commentaires à la fin de cet article.

De plus, je vous ai préparé un petit guide avec tous mes conseils pour apprendre à vous libérer financièrement et pour devenir rentier. Vous pouvez le télécharger ci-dessous.

Il est tout à fait possible de devenir rentier en quelques années. Dans le cas de Romain, on parle seulement de 3 ans. Je reçois souvent des messages me demandant comment faire pour devenir rentier rapidement. Personnellement, j’ai mis du temps, mais Romain est la preuve que cela est possible, rapidement.

Si on se donne les moyens, c’est possible. De plus, aujourd’hui il y a des possibilités qui n’existaient pas avant. Nous vivons à une époque où des outils vous permettent de faire des choses qui étaient impossibles il y a encore 20 ans.

N’hésitez pas à télécharger le guide disponible ci-dessus pour en savoir plus et, vous aussi, devenir rentier et pouvoir vivre grâce à l’immobilier.

J’espère que cet article et cette interview vous aura plus et moi je vous dis à très bientôt pour de prochaines aventures immobilières.

Ciao !

6 commentaires

  1. FRED 9 novembre 2018
    • Eric MH 9 novembre 2018
    • FRED 15 novembre 2018
    • FRED 15 décembre 2018
  2. Anais 13 septembre 2018
    • Eric MH 14 septembre 2018

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