devenir rentier en 3 ans grâce à l’immobilier !

Dans cette interview, nous allons découvrir comment Romain, un jeune entrepreneur aux ambitions démesurées, a réussi à jongler dans l’immobilier pour devenir en tout juste quelques années un rentier peu ordinaire.

Éric : Bonjour ! Je suis Éric, investisseur immobilier depuis 2003. Et aujourd’hui, on va parler du fait d’être rentier grâce à l’immobilier. Aujourd’hui, je suis dans un endroit assez spécial.

On est à Singapour avec Romain. Romain qui, en fait, est de France, mais qui profite du fait d’être rentier pour voyager. Romain qui arrive de Thaïlande, et qui est maintenant à Singapour. On s’est croisés ici, on a discuté et on a sympathisé. Je me suis rendu compte que Romain faisait aussi de l’immobilier et ça lui a permis d’être rentier.

Alors Romain, bonjour ! Merci d’avoir accepté cette petite interview. Et je suis très content d’avoir pu échanger avec toi, ici, te rencontrer à Singapour. Parce qu’en fait, tu as un profil très intéressant aujourd’hui.

Romain : Merci à toi de m’avoir invité.

Éric : Aujourd’hui, grâce à l’immobilier tu as pu te libérer du « métro-boulot-dodo » et devenir rentier, parce qu’aujourd’hui, tu as combien d’appartements ?

Romain : J’ai 18 appartements et j’ai commencé il y a 4 ans. Donc, j’ai arrêté de travailler il y a 3 ans.

Éric : Donc, on peut dire que tu as été rentier en 3 ans grâce à l’immobilier ?

Romain : Oui, totalement.

Éric : Tu peux un peu te présenter, nous dire qui tu es, et d’où tu viens ?

Romain : Oui. Moi c’est Romain, je viens de Marseille et j’ai fait une petite escapade sur la Corse où j’ai de nombreux investissements.

Éric : D’accord. Aujourd’hui tu habites à Marseille. Tes premiers investissements, tu les as faits à quel endroit ?

Romain : En fait, quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier, j’ai commencé à Ajaccio, puisque j’ai habité à Ajaccio à ce moment-là. Donc, j’ai fait mes 7 premiers appartements sur Ajaccio. Et je suis rentré sur Marseille, comme j’avais déjà créé un bon réseau, j’en ai acheté 3 autres autour des 7 premiers puisque j’ai acheté dans un petit périmètre. Et en rentrant sur Marseille, j’ai continué avec 2 autres investissements et notamment aussi un immeuble de rapport. Je me suis dit : « il en manque, dans le calcul ». (Rires). Et j’ai acheté un immeuble de rapport en Corrèze.

Éric : En Corrèze ?

Romain : À Tulles !

Éric : À Tulles. C’est la ville de François Hollande.

Romain : C’est ça. Exactement.

Éric : Donc, tu as eu des investissements assez diversifiés, mais en fonction de ta situation géographique. Là où tu es, tu achètes.

Romain : Exactement. En fonction même des opportunités, puisque l’immeuble de rapport n’était pas forcément situé dans une ville où j’habitais. Et pour être transparent, j’ai même fait appel à un chasseur pour l’immeuble. Je n’ai aucun souci à rémunérer quelqu’un, dès le moment où il y a de la rentabilité derrière.

Éric : Alors justement. Rentabilité, on va en parler puisque pour être rentier il faut quand même générer du cashflow, il faut générer des bénéfices tous les mois grâce à l’immobilier. Alors, souvent on a l’idée reçue que l’immobilier, ça ne paie qu’à la fin des crédits, au bout de 15 ans, 20 ans, 25 ans. Là, ce n’est pas ton cas. Alors, tu peux nous expliquer comment tu as fait pour générer des bénéfices grâce à tes appartements ? Puisque j’imagine que tu as fait des crédits pour tous ces…

Romain : Non. J’ai tout payé cash. (Rires)

Éric : Non ? (Rires)

Romain : Non. (Rires). En fait, déjà il faut savoir qu’avant même de commencer, je me suis formé. Je n’avais aucune connaissance de l’immobilier. Alors, j’ai pris le temps de me former par le biais de formation. Parce que j’ai cru comprendre que tu peux vendre toi aussi.

Éric : Oui. Moi je propose aussi des formations.

Romain : Donc, c’est le même type de formation. Et à partir de là, quand je me suis lancé, j’ai acheté à crédit tous mes appartements. Il n’y a aucun qui a été payé. J’ai toujours mis presque aucun apport. Je dis « presque » parce que je n’avais que 10 000 euros pour commencer. Et en termes de rentabilité, on va prendre un exemple sur le premier investissement :

Le premier investissement tout compris m’a coûté 93 000 euros, ce qui correspond à avoir 25 ans, par le biais de petites techniques dont on parlera plus tard.

Sur 25 ans, ça coûte à peu près 440 euros par mois, et que j’ai mis en location saisonnière. Et la location saisonnière sur la Corse commence à peu près mi-avril jusqu’à mi-octobre. Et on peut engendrer avec un appartement comme ça 2 000 euros par mois, le chiffre d’affaires.

Éric : 2 000 euros par mois, sachant que tu as un crédit à 440 euros, tu as 2 000 euros de loyer perçu. Oui, c’est quand même intéressant sachant que, comme tu le disais, c’est du saisonnier, donc c’est sur une période particulière.

Romain : C’est sur une période particulière et, en fait, le deal : j’avais peur de faire la location toute l’année en Corse, du coup, je m’étais dit que je vais sélectionner mes appartements sur la base de quelques chiffres. Ils étaient tout simples, il fallait que je rembourse pendant la location saisonnière toutes mes charges annuelles : crédit, taxe foncière, taxe de copropriété, électricité. Parce que comme c’est de la location saisonnière, on paie l’électricité, l’eau, internet. Et toutes ces charges aujourd’hui, j’avais compté un package maximum de 9 000-10 000 euros par an.  Donc, dans la saison, il faut que j’arrive à récupérer toute cette partie-là. Et les mois restants, je faisais de la location étudiante.

Éric : Très bien. En fait, le surplus des mois restants, eh bien, c’est ça qui fait générer ton bénéfice. C’est bien parce que tu as bien étudié ton sujet. Tu ne fais pas les choses comme tout le monde. Tu fais du panachage, tu utilises plusieurs stratégies. Donc, tu as bien fait tes calculs au départ.

Romain : Oui. Moi, il n’y a que la calculette qui parle. Si la calculette dit non, même s’il y a le coup de cœur, même si c’est parfait, etc., je ne passe pas là-dessus.

Éric : Ce sont des investissements, donc le but c’est quand même d’être dans le positif. C’est important.  Et ça était un premier investissement. Les autres en Corse, c’est aussi de la location courte durée ?

Romain : Alors, j’ai fait de multiples investissements, c’est-à-dire différents. Parce qu’en termes de stratégie, le premier, c’était un studio avec de la location saisonnière. Le deuxième a été un achat revente. Le troisième c’était une division en 4 appartements. Alors, celui-là est intéressant, on peut peut-être revenir dessus, vite fait.

Dans Ajaccio, il y a de vieux immeubles et il y a encore des immeubles où, vous avez peut-être connu ça, vous rentrez chez vous et puis, au détour d’un couloir, il y a une autre porte. Et c’est votre voisin. Et quand vous passez dans votre salle de bains, dans votre cuisine, dans votre chambre ou le salon, peu importe, eh bien il y a votre voisin qui peut passer à tout moment. Les gens voulaient vendre depuis certaines années, et comme c’était une typologie d’appartement particulière, c’était impossible à vendre.

Je pense qu’il n’y a personne qui veut vivre, entre guillemets, dans ces conditions-là. Et à partir de là, j’ai réussi à me mettre d’accord avec les deux propriétaires. J’ai acheté les deux lots, on a tout cassé et on tout reconstitué, faisant 4 appartements.

Éric : C’est intéressant parce que, du coup, comme personne ne voulait acheter les appartements en lot unique…

Romain : J’ai eu un prix au mètre carré très bas.

Éric : Tu as pu négocier le meilleur prix. Après, finalement tu avais un appartement plus grand que tu as transformé en 4 appartements pour la location à courte durée. C’est fort ça ! Donc là, la rentabilité derrière, elle est énorme parce que tu utilises le prix au mètre carré faible plus l’effet de la location courte durée qui te permet de louer plus cher.

Romain : Oui. Alors là, en plus pour le coup, déjà on a pu jouer sur le faible prix au mètre carré. On a maximisé avec la location saisonnière. Et en plus de ça, en apportant de la valeur et en rénovant les 4 appartements, aujourd’hui, la plus-value, si je devais vendre ces 4 appartements, c’est une plus-value supérieure à 6 chiffres. Je n’ai aucun intérêt à les vendre, mais je sais que s’il y a un besoin, aujourd’hui je peux vendre ces appartements. La seule difficulté que j’aurais, c’est de devoir trouver un investisseur qui va vouloir acheter 2 lots juridiques qui représentent 4 appartements.

Éric : S’il faut on peut trouver une solution. Mais bon, pour le moment ça tourne bien, donc tu es content. Comment tu as fait pour déléguer ? Puisque tu es partie de Corse, tu es allé à Marseille. Donc, tu as des personnes qui s’occupent de tes appartements sur place du coup ?

Romain : L’exemple concret, c’est même aujourd’hui, puisqu’on est à Singapour et on est en pleine saison. Donc, j’ai les appartements qui sont pleins. Et j’ai effectivement un concierge de confiance sur Ajaccio qui s’occupe de tout ce qui est blanchisserie et ménage. Sachant que j’ai automatisé l’entrée et la sortie, donc il n’y a pas de remise de clé à faire.

Éric : Donc, en attendant, ça te permet de voyager, de profiter de ton temps.

Romain : Oui. C’était le but.

Éric : Excellent. Donc, ça c’était pour la Corse. Ensuite tu as continué à Marseille.

Romain : J’ai commencé d’abord avec Tulles. Parce qu’en arrivant sur Marseille, le temps de se constituer un réseau, j’avais un chasseur qui travaillait. Donc, on a fait Tulles d’abord. C’est un immeuble de 6 appartements avec 4 garages et 2 caves, quelque chose dans le genre. Et là, c’est actuellement en travaux.

Éric : OK. Donc, c’est en cours. Ensuite, sur Marseille, tu as aussi de la location courte durée, ou tu as du classique ?

Romain : Sur Marseille, c’est 2 appartements aussi en travaux, en location saisonnière. C’est le projet que je t’ai montré hier. C’est un appartement de 84 mètres carrés, situé en plein sur le vieux port. Si on va plus loin, on tombe dans l’eau, donc vraiment sur le vieux port. Et pareil, division en deux et projet de location saisonnière.

Éric : D’accord. Tu m’as dit que tu faisais aussi de la location classique ?

Romain : Alors, la location classique, ça va être sur la partie de l’immeuble de rapport. Là, on va être en location nue. Et, à Marseille, on va être tout le temps en location saisonnière puisque la location saisonnière à Marseille marche bien. Et la seule partie où je fais de la location meublée étudiante, c’est le creux en Corse.

Éric : Très bien. Là, ça fait 3 ans que tu as quitté ton emploi, avant tu travaillant dans quoi ?

Romain : Avant, j’étais cadre commercial pour une grande société française. En fait, pour arriver à l’histoire de comment j’ai commencé et comment m’est venu l’idée de faire, puisque j’avais une très bonne situation… Franchement, j’avais tout pour être bien : un très bon salaire, j’avais une voiture de fonction, j’avais les avantages d’une grande société. Un jour, je pars en vacances et, en revenant, j’ai le gros blues en me disant que je vais travailler toute ma vie comme ça. C’est-à-dire, travailler 1 an pour profiter de 3 semaines de congés payés, sachant qu’on ne peut jamais poser les 5 semaines, c’est compliqué, en plus quand on veut. Et j’ai eu vraiment une remise en question à ce moment-là, je ne saurai pas l’expliquer. Et je me suis retrouvé à taper sur Internet comment gagner de l’argent, bêtement. Et j’ai commencé à voir les vidéos de comme on peut en faire Là je me suis rendu compte qu’il y avait peut-être quelque chose que je ne connaissais pas et qui pouvait être possible. Et c’est là où j’ai commencé à payer une formation et je me suis lancé.

Éric : Il y a la question qui se pose aussi, que sans doute vous vous posez en regardant la vidéo, c’est « comment on fait ensuite pour continuer à investir quand on n’a plus d’emploi, quand on n’a plus de CDI ? » Et là, peut-être je pense que ça va vous intéresser la façon, dont Romain à fait les choses. Donc, comment tu fais pour continuer à avoir l’accord des banques pour acheter tes appartements ?

Romain : Alors, il faut savoir montrer que toutes les personnes ne seront pas ouvertes à ce type de pratique. En fait, les deux premiers investissements, je les ai faits dans la même banque. Je n’ai pas eu de souci, sauf que je les ai faits en un an. Et à la fin de la première année, j’ai voulu continuer à acheter le troisième. Et là le banquier m’a dit « Écoutez Romain, en 1 an, on vous a financé deux fois. On ne va pas vous financer trois fois. Non seulement, on ne va pas vous financer trois, mais si vous voulez acheter un troisième bien, on va attendre trois ans, pour voir comment ça se passe ».

Éric : Ça ralentit les choses.

Romain : Exactement (Rires). Ça ralentit les choses. Ça marchait très bien et je voulais aller très vite. Je voulais vraiment aller très vite, je ne voulais pas me dire OK, on verra dans 10 ans, petit à petit. Non. J’ai un gros problématique c’est quand je fais les choses, soit je les fais à fond, soit je ne fais rien. Et donc là, ça me plaisait. Je voyais qu’il y avait une possibilité, donc je me suis lancé à fond. Et j’ai commencé à chercher comment fonctionnait un système bancaire. Et j’ai décelé quelques failles et à partir de ces failles-là, j’ai pu jouer avec certaines banques avec ce système pour continuer à prendre d’autres crédits sans qu’elles puissent me dire « Non, vous en avez deux autres, etc.»

Éric : C’est important parce que tu as des objectifs, tu veux les réaliser, eh bien, tu trouves des solutions. Et c’est qu’au début, tu as une banque qui te dit « Nous, on ne peut plus vous suivre, eh bien, on cherche d’autres solutions. On va voir d’autres banques. J’imagine que tu es allé voir d’autres banques.

Romain : Ah oui, je suis allé voir d’autres banques, j’en ai même vu plusieurs. Le problème étant, c’est que si on fait toujours tout dans les règles, je ne dis pas d’enfreindre les lois, mais si on fait toujours tout dans les règles, ça ne correspond pas au fait d’aller vite. Ce n’est pas possible parce qu’on parle de grosses sommes. Aujourd’hui, en termes d’encours, ça fait presque 1,7 million d’encours bancaires. Donc, quand on présente ça à un banquier, à moins que ce soit un banquier d’affaire auquel je n’ai pas encore accès,  le banquier « monsieur tout le monde » vous regarde avec de gros yeux et il te prend pour un fou.

Éric : C’est quand même impressionnant, tu as 1,7 million d’encours de crédits. Ça fait 3 ans ou 4 ans que tu as commencé à investir dans l’immobilier, et les banques continuent à te suivre. Chapeau ! Moi je trouve que c’est énorme.

Romain : Oui. Mais par contre, il faut dire les choses clairement, il ne faut pas mentir, c’est que si les banques, elles, continuent à suivre, c’est parce que j’ai utilisé certaines failles du système bancaire. Il faut bien dire les choses. Maintenant, oui, ce n’est pas ça qui va m’arrêter.

Éric : D’accord. Et là, tes projets pour la suite ? Tu dis que ce n’est pas ça qui va t’arrêter, donc tu prévois d’acheter d’autres appartements ?

Romain : Je prévois d’acheter. Les appartements, je pense, en avoir fait un peu le tour, je trouve que c’est beaucoup de gestion. Ça devient un peu redondant. Le projet c’est plutôt de repartir sur des immeubles de rapport, quitte à sortir de toute façon de Marseille.

Éric : Ça parait être la progression logique : commencer par des apparts, tu as créé ton patrimoine ; maintenant tu vois plus gros. Tu vas même plus vite en fait, avec les immeubles.

Romain : Il y a ça, on va plus vite et puis même, j’ai envie de voir plus grand et de faire des choses plus importantes. Par exemple, il y a un projet dont on n’a pas parlé, qui est en plein centre-ville de Marseille, au 5, Avenue pour ceux qui connaissent. Et il y a un grand garage de 350 mètres carrés qui, aujourd’hui, est à un garagiste. En fait, il faut savoir que dans ce quartier, il n’y a pas de place de parking. Et donc, les murs de ce fonds de commerce sont à vendre, donc je me suis positionné. J’ai fait une offre qui a été acceptée. J’attends juste de signer le compromis, parce que j’ai demandé un changement de destination qui ne me plaisait pas. Et quand le changement de destination sera fait, je veux acquérir les murs de ce local commercial en espérant un jour que le garagiste s’en aille. Et je veux faire un parking privé. J’aimerais faire un parking privé au centre de Marseille.

Éric : Ça c’est une excellente idée puisque dans les grosses villes c’est souvent le problème, le stationnement.

Romain : Il n’y avait vraiment aucun parking, en plus le moindre garage se loue 150 euros. J’exagère un peu peut-être sur les 150, mais à minima 120 en tout cas. Et là, le but c’est vraiment de faire un petit parking privé où on va pouvoir proposer pas mal de places.

Éric : Moi, ce que j’aime bien dans ta façon de procéder c’est que tu…

Romain : …touches à tout ! (Rires)

Éric : Oui. Voilà ! Tu touches à tout. Tu as vraiment plusieurs stratégies : location courte durée, immeuble de rapport, parking en masse. Et ce que je trouve intéressant chez toi, c’est que tu veux aller vite, tu as plusieurs cordes à ton arc. Tu trouves les failles et tu avances.

Romain : Je trouve que c’est, en tout cas pour moi, le plus logique. Tu ne peux pas vouloir avancer et faire tout le temps la même chose. Donc, dans ce cas-là, tu auras toujours les mêmes résultats. Il y a plein d’opportunités, il y en a plein qui marche. Je ne vois pas pourquoi je vais m’arrêter sur une. Alors, peut être qu’un jour je vais me tromper, mais il ne faudra pas que je m’arrête, sous prétexte que je me suis trompé. On va voir pourquoi je me suis trompé. Comment on peut mieux faire et ajuster, et refaire. Le problème, c’est qu’en immobilier, la moindre erreur coûte un peu de sous.

Éric : C’est pour ça qu’il faut bien calculer les choses à l’avance.

Romain : Ça se prépare. Quitte à payer des gens avec certaines compétences pour se rassurer sur certains points, et travailler conjointement. Mais là-dessus, je n’ai aucun problème.

Éric : Et maintenant, tu en profites pour voyager. Tu reviens de Thaïlande, c’était comment la Thaïlande ?

Romain : Super. Sincèrement, en arrivant de Thaïlande, je me dis : « On arrive à Singapour. J’imagine la ville ultra polluée, pourrie. Je venais ici 3 jours, j’ai hâte de repartir ». Alors, Singapour, c’est juste génial. C’est vraiment génial. On sent les gens respectueux, on ne sent pas d’inquiétude. Il n’y a pas de délinquance ou de vol. C’est juste extraordinaire.

Éric : Voilà. Tu kiffes, tu voyages et pendant ce temps il y a des locataires qui sont dans tes appartements.

Romain : Et pendant ce temps, j’ai des problèmes sur Airbnb (Rires).

Éric : Oui. Ce sont des petits trucs que tu règles.

Romain : Ce sont des petits trucs qu’on peut régler à distance. Ce n’est pas un vrai problème.

Éric : Il y avait d’autres choses que tu voulais rajouter sur ton parcours ?

Romain :  Je veux juste dire qu’effectivement, aujourd’hui, il ne faut pas rester focalisé sur le fait que le banquier vous dit non. S’il y a des solutions, encore une fois, je dis qu’il ne correspond pas à tout le monde, tout le monde ne sera pas d’accord avec certaines choses, mais il y a des solutions. Et si tu es d’accord avec ça, on peut inciter les gens à venir discuter de ça avec toi ou avec moi pour aller plus loin sur ce type de pratique.

Éric : Oui. Si vous voulez échanger sur le sujet, vous avez le lien en dessous de l’article. Laissez vos commentaires, on y répondra rapidement.

Romain : Avec plaisir.

Éric : J’ai préparé pour vous un petit guide et un certain nombre d’habitudes et de conseils pour vous libérer financièrement et pour devenir rentier. Donc, je vous invite à les télécharger. Il y a le lien juste en bas de l’article. Et puis, comme tu disais tout à l’heure, effectivement, c’est tout à fait possible en quelques années. Là, on parle de 3 ans. J’ai souvent beaucoup d’entre vous qui me demandent comment faire pour être rentier rapidement. Moi j’ai mis plus de temps, mais la preuve, l’exemple est là. On peut le faire rapidement.

Romain : Je ne sais pas si je suis un exemple, mais en tout cas, c’est possible.

Éric : Si on se donne les moyens, c’est possible. C’est vrai qu’il y a des possibilités qui n’existaient pas avant. On est dans une époque où on a des outils qui permettent de faire des choses qui étaient impossibles il y a encore 20 ans.

Romain : Je pense qu’à chaque époque, il y a son astuce parce que les règles changent et donc, à un moment donné, il faut ajuster. Et aujourd’hui il est encore possible de gagner de l’argent avec l’immobilier, et il y a des astuces pour éviter certaines barrières.

Éric : Très bien Romain !

Romain : Merci en tout cas !

Romain : Bon investissement !

Pour aller plus loin, je vous invite à lire le livre blanc suivant en cliquant sur le lien en dessous :

Les 14 habitudes pour être rentier :

https://www.campus-invest.fr/guide-rentier

4 commentaires

  1. FRED 9 novembre 2018
    • Eric MH 9 novembre 2018
  2. Anais 13 septembre 2018
    • Eric MH 14 septembre 2018

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