Un investisseur heureux à Marseille !

Il y a quelques semaines, Florent qui finalisait les travaux de son premier investissement à Marseille, m’avait contacté pour avoir quelques conseils sur la mise en location. Cet échange très intéressant avait été l’occasion pour moi de lui conseiller quelques astuces.

Aujourd’hui son 2 pièces est loué et c’est un vrai succès ! Les locataires sont très contents et Florent aussi 🙂

Dans la vidéo suivante, j’ai interviewé Florent pour qu’il nous raconte l’histoire passionnante de son premier investissement. On peut dire que c’est un investisseur heureux 🙂

Il a même eu un cadeau de ses locataires ! (on en parle à la 17ème minute).

L’immobilier, ce n’est pas qu’un loyer, c’est aussi un échange humain et une création de valeur.

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Eric : OK ! Bonjour à tous ! Je suis Eric. Et donc aujourd’hui on va parler d’immobilier intelligent.  Donc j’ai la chance aujourd’hui d’accueillir Florent de Marseille.
Florent : Florent, Bonsoir à tous.
Eric : Je suis très heureux. On est à Paris, dans un appartement AirBnB. Donc Florent a récemment investi dans l’immobilier. Déjà Florent, je voulais savoir, qu’est-ce qui t’a poussé à te lancer dans l’aventure de l’immobilier ?
Florent : Oui, Bon alors… Eric, merci pour ton invitation. Euh… Qu’est ce qui m’a donné envie d’investir dans l’immobilier… ? En fait l’immobilier, pour moi, c’est juste un moyen de réaliser mes projets, mes objectifs. C’est-à-dire, d’être libre et indépendant financièrement. Donc j’ai suivi la formation.  C’est comme ça qu’on s’est connu.  Et l’immobilier, grâce à l’effet de levier, grâce à beaucoup de choses, contrôle des risques etc., m’apparaissait comme un moyen très intéressant de pouvoir mettre en place un système pour pouvoir, justement, être indépendant financièrement. Et c’est ça qui m’a donné envie d’investir dans l’immobilier à Marseille.
Eric : d’accord. Et avant de te lancer, comment tu as fait ? Tu t’es lancé directement ? Tu as dit que tu t’es d’abord formé, tu as fait une formation…
Florent : Ouai alors, très important. Parce que là on est… on peut donner la date hein ! On est en Octobre 2015. Euh… il y a un an, je ne connaissais rien ! Alors rien du tout à l’immobilier ! C’est-à-dire que, pour moi, l’immobilier c’était un truc assez obscur, opaque. C’était que des gens qui avaient des sous qui investissaient et qui après pouvaient acheter des appartements. Et lorsque je me suis renseigné sur l’indépendance financière, j’ai tout de suite vu qu’en fait, c’était accessible à tous. Donc je me suis formé. J’ai fait des formations en ligne, des lectures de livres, de blogs, parlé avec des gens. Et puis c’est comme ça que, petit à petit, j’ai commencé à chercher dans l’immobilier quoi ! Je suis allé toquer dans une agence pour parler de mes projets. Et il s’est trouvé quelque chose qui convenait à ce que je cherchais quoi…
Eric : le fait de chercher l’information donc, ça t’a mis en confiance. Tu maitrisais plus le sujet…
Florent : ouai…
Eric : et donc tu as pu passer à l’action en fait.
Florent : exactement ouai. Ça c’est sûr que… dans l’immobilier, on parle quand de dizaine, voire de centaines de milliers d’euros.  Donc euh… ça c’est comme dit Olivier Sevan que j’aime beaucoup : « les gens sont prêts à acheter un appartement plus rapidement que d’acheter une voiture ». C’est-à-dire qu’ils voient un truc, ils achètent. Ils ne savent pas où ils vont et pourtant on parle de milliers, dizaines voire centaines de milliers d’euros quoi ! Et moi, je suis un peu frileux. C’était mon premier bien. Et comme je le disais, il y a 6 mois, je ne connaissais rien. Et donc il fallait que j’apprenne, que je sache où est-ce que j’allais. Quelles sont les techniques ? Qu’est-ce qu’un agent immobilier ? Qu’est-ce qu’un bien ? Qu’est-ce qu’un lot de financement ? Etc. c’est pour ça que j’ai voulu me former avant de me lancer. (Rire)
Eric : tout à fait. Et donc comment tu as trouvé ton premier bien ? Racontes-nous un peu…
Florent : Alors, moi je suis salarié à Marseille. Donc je voulais chercher sur Marseille. Et puis le marché à Marseille permet d’acheter, quand même, des biens intéressants. Bon, c’est sûr qu’il y a toujours mieux en province, mais Marseille c’est quand même bien mieux de que Paris en termes de Prix (rire). Et du coup, je voulais chercher à Marseille. Alors, comment j’ai fait ? j’ai d’abord regardé dans leboncoin , se loger.  J’avais trouvé un bien où j’étais en discutions avec un particulier. Mais je me suis très vite rendu compte qu’avec les particuliers, c’est petit peu difficile de négocier parce qu’ils surévaluent leurs biens. Et comme ça n’a pas abouti et que j’avais perdu un mois à discuter avec le vendeur et tout, ben, je me suis dit : « je ne peux pas continuer ! Je vais aller voir une agence. ». Donc je suis allé à l’agence qui est en bas de chez moi. J’ai toqué, j’ai dit : « voilà ! Je cherche un bien. Là j’ai déjà eu un échec avec un particulier et c’est pour ça que je viens vous voir. Et qu’est-ce que vous avez à me proposer ? ». Et donc, c’est comme ça que j’ai trouvé l’appartement.
Eric : Et tu m’as expliqué aussi que l’agent immobilier qui s’occupait de ta recherche, c’était un jeune agent immobilier ?
Florent : Ouai…
Eric : donc il débutait dans le métier….
Florent : Alors, oui ! C’est un jeune. Bon il est quand même papa hein ! Il a une trentaine d’années. Mais euh… donc je lui ai parlé de mes projets d’une manière ouverte. Je lui dis que c’était un investissement, que je veux de l’auto financement. J’ai commencé à lui parler de mensualités, loyer qui couvrait au moins les charges etc. il m’a dit que, « oui ben… ». Il comprenait la démarche puisque lui-même il l’avait eu. Mais comme tu dis, il démarre. Il n’a pas encore le CDI, il faut qu’il ait les bulletins de salaires qui tombent régulièrement pour pouvoir, lui à son tour, investir…
Eric : pour que lui à son tour, les banquiers lui prêtent de l’argent…
Florent : exactement. Donc du coup, il comprenait déjà la démarche qui, je pense… enfin c’était bien ! Et moi j’étais très content.
Eric : En tout cas, c’est une très bonne idée d’aller chercher des personnes qui peuvent vous aider pour ces étapes-là. Leboncoin, c’est très bien, c’est très pratique mais souvent quand il y a des très bonnes affaires sur leboncoin, elles partent très vite. Pourquoi ? Parce que simplement, avec Internet, il y a des dizaines, des centaines de personnes qui peuvent voir l’annonce. Et donc c’est un peu le plus réactif qui gagne. Donc c’est bien d’avoir des façons parallèles de travailler. Alors un agent immobilier, si vous avez un agent avec qui vous pouvez être en confiance, avec qui vous liez un bon contact, c’est un très bon atout. Après vous pouvez aussi trouver des affaires chez les notaires. Même dans votre entourage en discutant… enfin, il y a pleins de moyens de trouver de bonnes affaires.
Florent : tu viens de me dire que tu as trouvé ton dernier bien à l’assemblée générale de coprop…
Eric : exactement ! Ça aussi vous avez, euh, à l’assemblée générale des copropriétaires, vous avez pleins de propriétaires, et certains veulent vendre. Et en l’occurrence, en ce moment, il y a pas mal de retraités qui, à un moment, ne veulent plus s’occuper de leurs biens et qui le mettent en vente. Donc là, c’est le moyen de trouver de bonnes affaires effectivement.
Florent : Oui, exactement.
Eric : Et donc après qu’est ce qui s’est passé ? Tu as dû faire des travaux dans tes appartements…, enfin ton appartement ?
Florent : Alors… au départ j’étais parti sur un bien à rénover. Parce que, quand c’est à rénover et qu’il y a des travaux, on peut négocier un peu plus. Surtout quand il y a beaucoup de travaux etc. Mais là, je suis tombé sur un bien qui m’a plu… Pour info, alors, moi j’ai été locataire pendant… enfin, je le suis toujours. Mais ça fait 6 ans j’ai fait au moins 5 ou 6 appartements différents. Et du coup, j’ai un peu l’œil du locataire. Et donc, qu’est-ce que je recherche ? Qu’est-ce que j’aurais aimé comme bien si j’avais été en recherche de location ? Quand j’ai vu le bien que j’ai vu à Marseille et que j’ai finalement acheté, je suis tout de suite dit : « ce bien là, on y vit quoi ! » et ça va, claire ! IL était refait à neuf. Il s’avère que le vendeur, c’est en fait un jeune de mon âge aussi, avec qui j’ai sympathisé. Et c’est lui qui avait fait tous les travaux, lui-même etc.  Il avait fait une opération Achat-revente. Et pour moi d’un côté, c’était un bon investissement en termes de mensualités versus mon loyer.
Eric : donc il y avait une bonne rentabilité…
Florent : Exactement. Pour moi, c’était très bien. C’était ce que je recherchais. Et puis pour le vendeur très bien aussi… Du coup on a sympathisé et aujourd’hui on est potes ! (rire)
Eric : donc en ce moment-là, on peut faire un deal gagnant-gagnant des deux côtés.
Florent : exactement.
Eric : et ce que tu dis par rapport au fait que l’appartement t’ait plu ; par rapport à l’œil du locataire que tu étais avant. Et ça c’est aussi très important je pense. Dans l’immobilier, quand on a un bien, il faut avoir envie de le louer à quelqu’un. Et c’est un bien ou vous-même, vous pourriez habiter. Et ça je trouve que c’est très important. Parce qu’on ne fait pas que de l’immobilier pour faire de l’argent, on fait aussi de l’immobilier pour aider quelqu’un, pour apporter de la valeur. Ça c’est une leçon très importante. Et là, ben tu…
Florent : Ouai ! Je suis complètement d’accord avec ce que tu dis hein ! Moi ce n’est clairement pas euh… A Marseille, il y a pleins de quartiers différents. Il y a des quartiers populaires, des quartiers un peu plus résidentiels. Si on regarde simplement la rentabilité, on peut aller dans des quartiers ou on trouve le mètre carré donné ! Mais c’est accepter d’être marchant de sommeil ! Il faut le dire hein !  Mais moi, ce n’est clairement pas ce que je veux. J’ai envie que mes investissements aient aussi du sens pour moi. Et donc, quand tu parles de cette façon de valeur, c’est exactement ça.
Eric : la chose aussi, c’est que lorsqu’on propose des biens de qualités, on a aussi des locataires de qualité. Et donc ils vont respecter votre bien. Et ils vont en prendre soin et ils seront même prêts à payer plus cher que le loyer qui se fait dans la ville ou dans les alentours.
Florent : ouai, c’est ce qui m’est arrivé…
Eric : et donc pour financer ton achat, tu as fait appel à une banque ?
Florent : oui, je suis passé par une banque. Comme j’ai été plutôt bien formé, j’ai eu droit à de bonnes formations. On m’a dit : « crédit, effet de levier ». Il faut profiter de l’argent des autres !
Eric : très important.
Florent : Et du coup, je suis passé par une banque. J’ai fait intervenir deux banques. Je les ai mis en concurrence, j’ai discuté puis j’ai bien accroché avec l’une des banques. Et puis l’offre de prêt était bien : pas de frais de dossiers, pas de pénalités de remboursement anticipé. Enfin, J’ai pu faire un différé, la délégation d’assurance… Enfin il y a de petites choses comme ça… et en plus, bien sûr, le taux était intéressant, euh… qui m’ont fait foncer. Et puis…
Eric : Au moment où tu es allé voir la banque, tu savais déjà que ton investissement allait être rentable, tu avais déjà fait tous tes calculs.
Florent : oui, sur internet, on sait à peu près quels sont les taux du marché. Donc on se base sur les taux du marché. Après c’est un jeu de négociation avec la banque. Est-ce qu’on peut avoir un taux meilleur que celui du marché ? Auquel cas, on gagne un peu plus d’argent. Et on augmente un peu la rentabilité. Mais vraiment pour moi, c’était un bonus. J’ai d’abord pris les taux du marché. Je savais que j’étais plutôt rentable avec ça. Et puis si j’ai mieux, tant mieux. Si j’ai moins bien, je vais voir ailleurs.
Eric : et tu avais déjà fait des simulations du loyer que tu pouvais proposer…
Florent : oui, voilà !  J’ai mis une fausse annonce sur leboncoin pour voir comment ça prenait. J’ai eu des retours. Pas besoin de mettre de photos. J’ai juste mis une annonce un peu laconique. J’explique un peu et puis si ça prend bien en 48h, 3 jours, 4 jours, on a plusieurs demandes. Parce que normalement, il y a un marché derrière. Donc du coup on limite les risques.
Eric : Bon de toute façon, sur une ville comme Marseille, il n’y a pas de soucis pour louer. Mais c’est vrai que, si vous avez ce doute dans votre région, ou si c’est dans une zone rurale, il faut ne pas hésiter à mettre une annonce sur leboncoin. Par contre, ne mettez pas votre numéro de téléphone. Ne mettez que votre mail. Vous aurez déjà une idée de la demande locative et si ça vaut le cout de passer à l’action.  Donc en fait, Florent, tu avais étudié tous les paramètres en termes de loyers, de mensualités de prêt. Et donc tu as vu que c’était une opération qui était rentable alors ?
Florent : Ouai, donc voilà ! Après, en plus des mensualités, il y avait toutes les charges. Donc ça, il faut les prendre en compte. La taxe foncière, les charges de copro, les dépenses imprévues… Puis les impôts à prendre en compte.
Eric : on les oublie au début, mais qui très important…
Florent : Exactement. Donc ça, c’est à prendre en compte. On fait des simulations. Il y a des sites très bien en ligne, sur internet, qui font ça pour nous gratuitement. Donc Il faut s’en servir. Et sur le papier, c’était bien. Le bien, il était… moi j’y aurais été habiter. Il y avait une demande. Je me suis dit : « Bon, il faut passer à l’action quoi ! Il faut essayer ! ». Et puis j’ai fait une offre, et puis ça été accepter. Et puis après des négociations. Et puis voilà quoi, on a signé !
Eric : d’accord. Excellent. Et après, comment as-tu fais pour trouver tes premiers locataires ?
Florent : Alors, donc les travaux étaient faits. L’appartement était enfin neuf. Mais il faillait le meubler. Donc ça, ça m’a pris un peu de temps. Quelques semaines à meubler, et du coup, c’est là que je t’ai contacté, Eric. Parce que tu avais une grande expérience déjà dans tout ce qui est location étudiante. Tu avais une bonne notoriété sur ça… Donc je t’ai contacté. Je t’ai demandé : « est-ce que je peux mettre une annonce pour faire déjà commencer les visites alors que le bien est vide alors qu’il va être loué en meublé ?». Et là tu m’as dit : « Oui ben ! De toute façon, tu n’as rien à perdre… ». Ce qui était vrai. Donc j’ai dit ok. Et j’ai mis le bien en location. Une annonce sérieuse, en disant que : « je cherche un locataire pour tel bien. Il n’est pas encore meublé, mais il va l’être. Et il est dispo dans un mois. » J’ai eu des candidats, j’ai fait visité. Donc, je demandais à chaque fois le dossier. Il y a eu une personne qui est venue. Une jeune fille, qui travaille, salariée etc. et qui a eu le coup de cœur…
Alors, l’appart était encore vide ? Pour dire qu’on avait vraiment envie d’y habiter, et qui a eu le coup de cœur, et qui, un quart d’heure après la visite, m’a envoyé un texto pour me dire : « je le veux ! Je le veux ! Je le veux ! Il me le faut absolument ! ». Et j’ai dit : « j’ai d’autres personnes qui sont intéressés, envoyez moi un dossier… »
Eric : voilà, ça aussi c’est important, le dossier. Pour valider la candidature. Faites-vous une check liste des papiers que vous voulez demander. Vous trouverez sur le site une liste type. Mais ça c’est très important. Parce qu’il faut quand même s’assurer que le locataire peut bien payer les loyers et que tout va bien se passer. Donc, bon ! Le premier contact est important. Mais après il y a aussi quelques points de vérifications. En général, le locataire qui est motivé, est très réactif. Il va préparer le dossier. Il va vous envoyer les papiers très rapidement. Quand vous voyez que ça traine… des fois, j’ai des locataires qui carrément me disent : « mais, je ne peux pas fournir les papiers… ». Ben, ça commence mal… De toute façon, il faut savoir que vous avez le choix ! Donc s’il y a un locataire qui ne peut pas suivre, vous en aurez d’autres ! Donc c’est vous qui choisissez en faites. C’est vous qui contrôlez.
Florent : Exactement, donc il vaut mieux prendre un peu le temps, histoire de filtrer, histoire de recevoir des dossiers, mais pour prendre le bon dossier ! Plutôt que de dire : « voilà ! je prends, je loue au premier venu… » Et être avec des difficultés pendant des mois avec des impayés etc. Mais ce que tu dis, c’est très vrai ! La personne qui était donc ultra motivée, comme tu disais, toute de suite, elle le voulait ! Elle a très vite préparé son dossier. Elle a appelé ses parents pour avoir une photocopie d’identité, les bulletins. Et en 3 jours, j’avais tout dans ma boite mail. En plus le bon feeling que j’avais eu lors de la visite, c’était quelqu’un de motivé et de sérieux.
Éric : comme dit, pour schématiser un peu. En fait, les deux points qui sont vraiment importants dans une opération immobilière : le 1er c’est d’acheter au meilleur prix pour avoir la meilleure rentabilité. Donc ça, c’est le point financier, l’opération. Et après il y a la mise en location. C’est avoir un locataire fiable. Le choix du locataire, au fait, ça vous assure une tranquillité après. Vous n’allez pas vous poser la question : « est-ce qu’il va payer? Est-ce ne va pas payer ? ». Vous êtes tranquille. Votre opération est lancée et après, c’est un revenu passif. Et vous n’y pensez quasiment plus. Bon bien sûr, il faut être disponible. Si le locataire a des questions, ou s’il y a quelque chose à changer. Mais ça arrive très rarement. Donc après c’est vraiment la tranquillité.
Florent : exactement ! C’est ça la force de l’immobilier. Comme pilier, comme système qui nous permet justement de générer des revenus passifs. Et il y a cet indice de tranquillité qui est assez incroyable ! Le fait que chaque mois, on va recevoir un loyer… J’ai reçu mon 1er loyer il y a 2 semaines, et… ça fait bizarre hein ! Ça fait bizarre mais ça fait plaisir ! (rire)
Eric : c’est l’aboutissement du projet. Le fait que tu te dis : « ben, voilà, j’ai terminé !»
Florent : c’est exactement ca quoi ! Parce que pendant les derniers jours, quand on meuble, quand on court à droite et à gauche… parce qu’il y a toujours des imprévus hein ! Le canapé qui ne rentre pas dans les escaliers ! La machine à laver qui ne rentrait pas, il faut la changer ! Etc. Enfin, il y a toujours des imprévus, il faut être prêt. Il faut savoir prendre ça, faire le dos rond. Et puis chercher des solutions. Donc c’est un peu une course contre la montre les derniers jours. Mais une fois que c’est fait… mais voilà ! C’est à vie ! (rire)
Eric : tu as eu ton 1er virement. Tu m’as dit aussi que tes locataires sont très contents…
Florent : exactement ! Alors, on est resté en contact. En fait, entre le temps où elle était d’accord et on a signé le bail ; et l’état des lieux d’entrée et la remise des clés, il s’est écoulé 3 semaines. Donc on échangeait. Je lui disais : « Voilà, je vous prends tel meuble… Là j’ai fait de la peinture… » Alors j’ai envoyé un MMS avec le petit mur qui a été repeint… ou encore l’échelle et les pinceaux etc. Donc elle voyait que j’y mettais du cœur. Je lui demandais ce qu’elle voulait aussi. Et ils étaient tellement contents qu’au jour de la remise des clés, elle est venue avec son petit ami avec qui elle allait aménager, ils m’ont offert des macarons !
Eric : Waouh !
Florent : ce qui m’émeut… Moi en tant que locataire qui en ait fait pleins des apparts, jamais je me suis dit même un seul jour : « je vais offrir des macarons à mon proprio hein ! » (Rire) Donc ça m’a déjà conforté sur le fait que j’avais des locataires sérieux, éduqués et polis. Et en plus, ben, ça m’a fait plaisir. Et je me suis dit : « Bon, voilà ! Certes je gagne l’argent, certes je me crée un patrimoine, mais en plus, j’ai des gens contents !». Et c’est une situation gagnante-gagnante quoi !
Eric : c’est ça. Donc à te voir, on voit que tu as vraiment plaisir à faire ça. Et comme on dit, l’immobilier, ce n’est pas qu’un échange d’argent, c’est bien plus que ça. C’est aussi créer de la valeur ; créer de la satisfaction. Et là bon, clairement, tes locataires sont ravis. Et en fait, ça revient vers toi.
Florent : oui, exactement. J’en discutais avec un ami, et je lui disais : « voilà ; depuis que je me suis lancé dans ça, j’ai rencontré des gens. J’ai apporté des choses, on fait tourner l’économie locale. On achète des meubles ; on fait intervenir un artisan pour faire un peu de peinture ; euh… ». Je t’ai rencontré toi, on a discuté. Et c’est toute une émulation qui fait gagner, en fait, tout le monde. Et ça, c’est une espèce de situation vertueuse. On ne la retrouve pas si on reste là, assis sur le canapé à regarder la télé. C’est génial quoi!
Eric : donc en fait, pour résumer, Florent a créé un revenu passif. Aujourd’hui il génère du bénéfice dès le 1er mois sur son opération immobilière. Il a créé une satisfaction chez son client. Et donc pour moi, c’est ce que j’appelle de l’immobilier intelligent ! Là il a vraiment fait de l’immobilier intelligent. C’est une opération qui est vraiment gagnant-gagnant sur tous les tableaux.
Florent : Exactement.
Eric : et donc pour conclure, c’est ce genre d’opération que, je pense, pierre a envie de continuer…
Florent : à recommencer, exactement. Donc là, je suis rentré il y a 2 semaines. Et la semaine, j’ai d’autres visites pour de futurs apparts. Donc il n’y a pas de raison de ne pas continuer quoi !
Eric : Eh bien, ça fait plaisir à voir.
Florent : Merci beaucoup Eric
Eric : Merci Florent pour ta participation à cette interview. A bientôt !

Florent est un investisseur heureux 🙂

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12 commentaires

  1. Sebastien 19 novembre 2015
  2. Khati 30 octobre 2015
  3. William 26 octobre 2015
  4. Carine 25 octobre 2015
  5. Anthony 25 octobre 2015
  6. Jeremy 24 octobre 2015
  7. Lionel 23 octobre 2015
  8. Eric 23 octobre 2015
  9. location-bruxelles.be 23 octobre 2015
  10. Vincent 22 octobre 2015
  11. Gaston 22 octobre 2015

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