Bruno s’est lancé dans l’immobilier à 29 ans en achetant un immeuble de 4 appartements. On peut dire que c’est un investisseur heureux ! Voici le récit de son parcours.
Pour commencer, je vous donne l’adresse du site de Bruno : www.investimmoclub.com
Éric : Bonjour Bruno, je suis très heureux de t’accueillir sur cette session Skype. On va parler bien sûr d’immobilier
Bruno : bonjour Éric.
Éric : bonjour Bruno,
Bruno : tu vas bien ?
Éric : ça va très bien. On s’était vu il y a deux semaines. Et tu m’avais parlé de tes premiers investissements. Et voilà, je me suis dit, ce serait une bonne idée de partager cette expérience. Je vais , peut-être, te laisser te présenter pour commencer ?
Bruno : d’accord! Ben, écoute euh…. Merci déjà pour l’interview.
Je m’appelle Bruno. Et, manifestement on vient de la même ville qui est Strasbourg. J’ai 29 ans. Et du coup, l’année dernière, je me suis mis en tête d’investir dans mon premier bien immobilier avec ma conjointe.
Éric : Bonne idée !
Bruno : Mai oui effectivement, c’est une idée qui me trottait dans la tête depuis longtemps. Avant ça j’étais en CDD, donc j’avais forcement pas pu. Mais là, avec un CDI en place, on se dit : ben là, c’est le bon moment pour se lancer !
Éric : très bien ! Et donc, du coup tu as commencé à faire des visites. Tu avais déjà une expérience dans l’immobilier ? Ou vraiment tu partais de zéro ?
Bruno : euh… on va dire que j’avais étudier la chose depuis plus ou moins un an. Et au moment où j’ai fait les premières visites… l’année dont je parle, pendant laquelle j’ai réfléchi, et j’ai cherché à apprendre, c’était surtout pour savoir dans quelle direction je voulais investir, dans quel type de biens, dans quelle localisation etc. Et donc c’était le résultat de cette réflexion…. Donc on a voulu essayé d’investir à Mulhouse, au Sud de l’Alsace. Et pour un achat comparativement à notre revenu et à la capacité qu’on pouvait emprunter, le maximum 200.000 euros. Et avec ces deux critères-là, on a vu qu’on pouvait acquérir un immeuble dans la métropole de Mulhouse à ce prix-là. Moins de 200.000 euros. Donc on s’est mis en tête de chercher ce type de biens à Mulhouse.
Éric : d’accord. Donc tu as préféré ne pas investir dans ta ville qui est Strasbourg. Tu as décidé d’investir dans une autre ville, à peu près à 100 Km de distance, pour ceux qui ne connaissent pas…
Bruno : c’est ça. 1h environ en voiture pour aller là-bas.
Éric : Et pourquoi tu as préféré Mulhouse que Strasbourg ?
Bruno : Pour la rentabilité qui est supérieure à Strasbourg…
Eric: A Mulhouse…
Bruno : Oui, à Mulhouse, exactement.
Éric : c’est vrai que Mulhouse, c’est l’une des villes les plus rentables en France.
Bruno : Oui. Régulièrement elle est présentée comme l’une des villes les plus rentables. Je ne sais pas quelle est la cause profonde de cela, mais en tout cas, Mulhouse est assez réputée.
Éric : oui, c’est vrai. En fait, la cause de cela, c’est qu’il y a quelques années, les promoteurs ont construit beaucoup trop de logements neufs. Donc il y a eu un surplus de logements sur le marché. Et donc euh… pour simplifier hein, c’est l’une des raisons qui ont faits baisser le prix de l’immobilier.
Bruno : ok, mais justement je trouve qu’il n’y a pas assez de logements neufs en apparts. La qualité des biens à Mulhouse est plutôt assez mauvaise. C’est assez vieux, limite vétuste. Du coup, ça apporte un avantage potentiel qui est de trouver des biens à rénover, et c’est en partie ce qu’on a fait, donc qui permet d’avoir un bien décoté pour une meilleure rentabilité.
Éric : Tout à fait. Ce qu’il faut savoir aussi sur Mulhouse, il y a des quartiers qu’il vaut mieux éviter. Et des quartiers qui sont plus propices à l’investissement.
Bruno : oui, tout à fait, on va dire au final, qu’il y a des endroits qui sont mieux que d’autres comme dans toutes villes ou même dans un village quoi ! Dans un village, on va dire que si ce n’est pas dans la rue principale, ce n’est pas très bon. Dans des grosses villes, c’est plus quartier par quartier.
Éric : voilà ! Donc c’est juste pour ceux qui nous écoutent. Si vous voulez investir à Mulhouse, renseigner vous avant sur les quartiers. N’investissez pas comme ça a l’aveugle, il y a quand même une petite étude à faire avant.
Bruno : Exactement. C’est aussi l’une des choses que j’ai faites pendant les un an qui ont précédé la première visite. A savoir quels sont les quartiers à éviter.
Éric : donc tu as fait plusieurs visites avant de te décider ?
Bruno : eh ben, on fait je n’en ai pas fait beaucoup avant. C’était au bout de la deuxième. Le bon immeuble, celui… enfin, on va dire le bon immeuble ! celui sur lequel on a décidé de se lancer. Seul l’avenir nous dira si effectivement ça s’est avéré être un bon investissement etc. Mais, pour l’instant, c’est assez bien. Il y a 4 appartements. Un seul qui était libre, et dans lequel on a décidé de faire une rénovation. Et les 3 autres appartements sont occupés, donc permettent de rembourser directement l’emprunt bancaire.
Éric : D’accord. Donc en fait, les loyers couvrent l’emprunt. Même plus j’imagine ?
Bruno : Oui oui oui! Ah oui largement ouai !
Bruno de Strasbourg : un investisseur heureux !
Éric : tu as une idée un petit peu des chiffres sur le coup de l’acquisition, sur les loyers ? tu as encore ça en tête ?
Bruno : Alors, l’immeuble, c’était à 190.000, plus 20.000 de travaux… et ça fait euh hum…
Éric : 210.000…
Bruno : 210.000, qu’on a emprunté à la banque. On a mis les frais de notaire et les frais bancaires en apport. Donc on a emprunté 210.000…
Éric : d’accord.
Bruno : sur 20 ans.
Éric : sur 20 ans…
Bruno : ça fait une mensualité de 1100 euros.
Éric : D’accord.
Bruno : et les loyers totaux aujourd’hui, en plus de l’appartement qu’on a refait, il vient d’être mis en location, on a trouvé le locataire, c’est 2150 euros de loyer.
Éric : 2150. Donc en fait, si je fais le calcul, donc en gros tu as payé 210.000 euros après le frais de notaire. Tout ça se rajoute, pour simplifier, on va dire 10.000 euros. Donc, tout compris, ça te fait 220.000 euros. Et après, tu as 2150 euros de loyer par mois. Donc si je multiplie… donc ça c’est charges comprises, les 2150 ?
Bruno : Non, sans les charges.
Éric : Ah d’accord. Et avec les charges ? c’est combien ?
Bruno : il y a 150 euros de charges.
Éric : en tout ?
Bruno : Oui.
Éric : donc en gros, ça te fait 2300 ; x 12 ce qui te fait 27600 / 220.000… je calcule la rentabilité brute hein !
Bruno : Ouai ! je te remercie (rire) !
Éric : tu as une rentabilité brute d’un peu plus de 12,5%.
Bruno : D’accord.
Éric : ce qui est vraiment sympa pour une première opération.
Bruno : ouai ouai ! effectivement, c’était notre objectif principal, avoir un tel taux de rentabilité. C’est aussi pour ça qu’on est parti à Mulhouse. Donc euh… voilà, ça fait 5 mois qu’on l’a acquis. La rénovation de l’appartement, je m’y suis collé une bonne partie. Pas parce que j’aime ça, mais plutôt parce que je voulais apprendre un tout petit peu. Maintenant lorsqu’il y aura un deuxième appartement qui sera libre et qu’on devra rénover, on va le faire faire par des artisans complètement…
Pour la suite du l’interview, je vous invite à visionner la vidéo.
Je vous rappelle l’adresse de son site sur l’immobilier : www.investimmoclub.com
Pour une autre interview sur un investisseur à Mulhouse : HERVE LE FONCTIONNAIRE : Un investisseur heureux
Avez-vous prévu de vous lancer dans l’investissement immobilier ? Allez-vous commencer par un appartement ou par un immeuble ? Que pensez-vous de la stratégie de Bruno ?
Ravi d’avoir partagé l’expérience avec toi et tes lecteurs.
Après comme tu les dis dans un autre article, l’immeuble de rapport est une des stratégies mais il en existe un tas d’autres. Il s’agit de trouver celle qui correspond le plus à ses objectifs 🙂
Chacun trouve les stratégies qui lui correspondent le mieux. Mais il est une chose que je retrouve chez tous les investisseurs qui réussissent, c’est cet optimisme, cette persévérance, cette envie d’aller plus loi et d’apporter de la valeur !
Tu incarnes bien ces valeurs et je suis impatient de voir quelles seront tes prochaines étapes. 🙂