24 appartements en moins de 2 ans ! Tous rentables :)

Eric : Alors aujourd’hui nous sommes à Paris et j’ai rencontré Stéphane. Stéphane c’est une personne avec qui j’ai déjà échangé il y a 2 ans. On s’est contacté par internet, par skype et il y a 2 ans, Stéphane m’a parlé de son souhait d’investir dans l’immobilier, d’acheter des appartements ou plus et de développer son patrimoine immobilier.

Stéphane est prof d’EPS, (prof de sports) et voulait investir entre Rennes et Nantes, et il a acheté plusieurs immeubles. Donc c’est un parcours très intéressant et je voulais en parler puisqu’au début quand Stéphane m’a contacté, il n’avait pas de connaissances particulières sur l’immobilier. Et entre temps, il s’est formé, il s’est documenté. Il est allé sur le terrain, il est passé à l’action et aujourd’hui, le résultat est là.

Stéphane, bonjour et merci d’accepter mon invitation.

Stéphane : Bonjour Eric. Merci de me recevoir

Eric : enchanté ! Stéphane, est-ce que tu peux nous parler un petit peu de toi ? Je t’ai déjà un petit peu présenté. Est-ce que tu peux nous donner un peu plus de détails, dans quelle situation tu étais quand tu as commencé ?

Stéphane : Quand j’ai commencé, j’avais démarré avec ma résidence principale et puis un petit investissement locatif où j’avais fait l’erreur de l’acheter en « De Robien ». Donc, pas forcément une très bonne expérience de l’immobilier et puis forcément pas très heureuse. En me rendant en province, puisque j’étais à Paris avant, en étant muté en province, Chateaubriand, entre Nantes et Rennes, je me suis rendu compte que les prix étaient incroyables. Donc je me suis formé, je t’ai contacté et puis de plus en plus d’autres blogueurs, d’autres investisseurs, j’ai fait pas mal de formation. Et cela m’a vraiment intéressé, maintenant ça commence même à me passionner. Puis voilà, j’ai commencé à acheter une maison et la couper en deux et doubler le locatif.

Eric : Donc, tu as commencé par une maison juste avant de continuer aujourd’hui. 2 ans se sont passés, aujourd’hui tu as combien de biens ?

Stéphane : J’ai 24 appartements, dont ma maison et une résidence à moi.

Eric : Ça va ! Tu n’as pas chômé en 2 ans ?

Stéphane : Non. Parce que tout simplement tant que les banquiers me suivent, j’y vais. Alors, je pense que c’est un critère essentiel, j’ai trouvé un banquier qui est investisseur immobilier lui aussi.

Eric : Et ça aide ?

Stéphane : Oui. C’est une très bonne question à poser au banquier, une petite astuce. Si lui est investisseur, il comprendra forcément beaucoup mieux ce que vous faites. Puis voilà, j’ai acheté une maison, je l’ai coupé en deux après j’ai acheté un premier immeuble avec six appartements que j’ai payé 18 000 euros.

Eric : Ce n’est pas cher pour un immeuble.

Stéphane : Non. Ce n’est pas cher. Bon, il y avait tout à refaire, mais comme vous m’avez appris et tous les blogueurs, plus c’est pourri… de toute façon, on casse tout, on refait tout. Enfin, pas moi, je ne sais rien faire.

Eric : Donc les travaux, cela ne t’effrayait pas ?

Stéphane : Ça ne m’effrayait pas. J’ai appris sur le tas, en même temps, j’ai connu toutes les joies de l’entrepreneur qui me plantent au milieu du chantier et puis voilà. Mais, on s’adapte, on en retrouve un autre et puis c’est reparti.

Eric : Voilà. Ce n’est pas ça qui t’a arrêté, à trouver des solutions.

Stéphane : Non. Il y a toujours des solutions partout et puis ce n’est pas grave. On ne risque pas grand-chose. Qu’est-ce qu’on risque puisque c’est le banquier qui nous fait ce prêt, ce sont les locataires qui nous paient le loyer. Donc voilà, quelque chose de 85.000 euros de travaux, 18.000 euros d’achat. Et puis je le loue actuellement : 2.000 euros à peu près, enfin, sur tous les appartements.

Eric : Ah, il y a une belle rentabilité et je pense, de beaux bénéfices derrière, déjà pour un premier projet…

Stéphane : Oui. Du coup, j’ai enchaîné sur deux autres, de six appartements, après ça.

Eric : Un deuxième immeuble, six appartements ?

Stéphane : J’ai deux autres immeubles qui sont en travaux actuellement. Il faut être derrière le chantier aussi. Il faut suivre son chantier régulièrement, tous les 3 jours…

Eric : Il faut y aller assez régulièrement. Après je pense qu’aujourd’hui, tu as des personnes avec qui tu as déjà fait des travaux, donc tu connais déjà les entreprises, tu sais déjà comment elles travaillent.

Stéphane : C’est l’essentiel, le partenariat. De toute façon, s’entourer des bonnes personnes, c’est la base pour réussir dans l’immobilier parce qu’on ne peut pas tout faire tout seul. Et surtout, on n’a pas les compétences pour le faire tout seul.

Eric : C’est ça, on a besoin d’aide. Si on devait faire les travaux tout seul, ça ne serait quasiment pas faisable. En plus maintenant donc, tu as une équipe qui est avec toi. Tu as le banquier, ton notaire…

Stéphane : Oui le notaire qui est aussi le maire de ma commune, donc il commence aussi à me proposer des affaires…

Eric : Ah, c’est pratique ça. Donc, lui il est au courant, sans doute, des choses qui se passent dans la commune.

Stéphane : Oui, voilà. Et puis un banquier, partenaire aussi. Puis l’agent immobilier, parce que finalement mes immeubles, je les ai trouvés par réseau, pas par annonce. C’est eux qui me les ont donnés comme ils savent ce que je fais. Dès qu’ils ont quelque chose, ils me le disent.

Eric : Ça marche toujours plus vite comme ça.

Stéphane : Dans les plus petites villes, c’est une ville de 13.000 habitants, ça va quand même assez vite. Puis, il n’y a pas grand monde finalement, qui fait ça.

Eric : D’accord. Là on est dans une ville de 13.000 habitants, en termes de mise en location, est-ce que tu peux nous dire un petit peu comment ça s’est passé ? Est-ce que tu as loué rapidement ? Comment est-ce que ça s’est passé ?

Stéphane : Je me suis structuré de deux façons différentes, un immeuble je l’ai fait en LMNP, en meublé. Et les autres je les ai faits en meublé aussi, mais au sein d’une CSI à l’IS. Donc, j’ai une petite particularité, c’est que dans une commune comme ça, il n’y a pas grand-chose comme biens locatifs qui sont vraiment très intéressants. Donc, on fait des baux, enfin, un peu de l’appart-hôtel. Même si je le fais qu’en meublé pour l’instant, je vais me lancer dans la location saisonnière dans pas longtemps. Je suis à ce meeting pour ça… Donc, on fait des baux avec des meubles un petit peu design, des meubles à LED par exemple. Et puis, dans un immeuble, j’essaye de faire un esprit, ce qu’on appelle « Coloc », « Coloc dans l’immeuble ».

Eric : Donc, première recette déjà, tu fais de la qualité, tu fais du meublé de qualité, quelque chose qui donne envie d’habiter dedans. Et tu donnes un esprit « Colocation ». Alors, tu peux nous expliquer comment tu fais dans cet immeuble justement ?

Stéphane : J’ai la chance dans deux de mes immeubles d’avoir un petit local qui servait de local un peu poubelle avant, qui était un petit peu à l’abandon. Je l’ai fait retaper propre, juste un carrelage et puis la peinture. Puis, ce sont des petits appartements de 30 mètres carrés, donc pour ne pas perdre de mètres carrés, j’ai mis un lave-linge et un sèche-linge commun. Voilà, en fait, une espèce de buanderie commune, que les locataires peuvent utiliser. Et je me suis dit pendant qu’ils attendent pour leurs linges, qu’est-ce qu’on peut faire ? J’ai eu l’idée de mettre un sauna.

Eric : C’est original !

Stéphane : Oui, c’est original. Donc, la coloc, on est un petit peu les seuls dans la ville, puisque c’est une petite ville.

Eric : Donc, déjà tu te démarques parce que tu fais de la coloc et ensuite tu proposes quelque chose que personne d’autre ne propose ?

Stéphane : Oui. C’est une petite idée que j’ai eue…

Eric : Mettre un sauna ?

Stéphane : Voilà. Mettre un sauna, puis je propose aussi un petit jardin ou je mets un barbecue, bain de soleil. Et j’ai récupéré un babyfoot aussi. Donc, ils peuvent se retrouver, les locataires, s’ils le veulent, dans ce petit jardin, et pourquoi pas faire un sauna, discuter, etc.

Eric : C’est très convivial en fait. En termes de budget, le fait de rajouter un sauna, un babyfoot, etc., est-ce que ça t’a coûté cher ? Comment est-ce que tu t’es débrouillé en termes de budget ?

Stéphane : Il ne faut pas croire qu’un sauna vaut cher. Un sauna avec des pierres comme on voit en Scandinavie, ça vaut cher. Mais il existe maintenant des saunas infrarouges qui se branchent sur une prise de courant tout simplement. Il n’y a pas besoin de point d’eau. Et moi j’ai payé, pour un deux places, 1.155 euro, livré.

Eric : Ça va. Ce n’est pas non plus un budget énorme à rajouter dans un immeuble.

Stéphane : Non. Puis je l’ai monté en 45 minutes, moi qui aie deux mains gauches. C’est vraiment quelque chose d’accessible à tout le monde, franchement. Et puis, ça fait vraiment la différence puisque les autres ne proposent pas ça ou du moins, pas à ma connaissance.

Eric : En fait, c’est quelque chose qu’on voit de plus en plus dans des immeubles. Aujourd’hui, des personnes investissent dans des immeubles et vont créer des chambres, même des appartements. Et il y a un esprit un peu colocation dans ces immeubles où il y a souvent un espace commun, comme une cuisine commune, par étage. Et souvent ils rajoutent, soit une salle de sport ou différentes choses qui créent une différence. Mais là, du coup, c’est encore plus économique qu’une salle de sport parce qu’à ce budget-là, tu crées vraiment une plus-value. Et du coup tes locataires, ils apprécient le sauna ?

Stéphane : Ils apprécient le sauna, mais je pense qu’il y en a pas mal même s’ils n’y vont pas. Ils ont l’occasion de dire à leurs amis quand ils viennent visiter : « t’as vu, moi j’ai un sauna ». On est beaucoup là-dessus, on est sur l’apparence, vous savez, puis les gens aiment se montrer. Et les gens aiment se démarquer un petit peu. Ils sont super contents. En 48 heures, mes six appartements étaient loués 🙂

Eric : Et tu m’as dit, le sauna, quand tu l’as mis en place, tu l’as testé toi-même…

Stéphane : Oui. Alors, du coup j’en ai mis un chez moi, j’avais un petit espace. Il y a une sono dans le sauna, avec des baffles, des leds, etc. Et on peut mettre une clé USB, donc moi j’écoute, en fait, les blogs d’Eric MH dans mon sauna.

Eric : D’accord. C’est super ça. Tu mêles l’utile à l’agréable. Tu te formes et en même temps tu profites de tes équipements. Top ! C’est assez marrant quand tu m’as dit ça il y a quelques jours, ça m’a vraiment fait sourire. En tout cas, tu optimises ton temps aussi en même temps.

Donc, aujourd’hui 4 immeubles, ce qui fait 24 appartements en deux ans. Chapeau ! En tout cas, félicitation pour ton parcours. Et je sens la motivation, je sens que tu as envie de continuer.

Stéphane : Ah oui ! En plus, le banquier me suit aussi. Il me suit tellement qu’il m’a proposé d’acheter un immeuble avec lui. Tant qu’il ne m’arrête pas, oui je continuerai. Bon, après ça ne sert à rien d’avoir 200 non plus.

Eric : Après je pense que si le banquier il a envie d’investir avec toi, c’est qu’il voit qu’il y a du chiffre derrière. Et je pense qu’au niveau-bénéfice, tu me disais que tu es prof d’EPS, je pense que les compléments que tu génères avec l’immobilier, ça te change quand même la vie, en termes financiers.

Stéphane : Oui. Parce que déjà, c’est presque deux fois mon salaire. Bien sûr, on est beaucoup plus à l’aise. Si j’ai fait ça, moi, c’est pour mes filles à l’origine, histoire de leur laisser un patrimoine. Je sais que tu es papa toi aussi. On sait ce que c’est. Et si on fait ça, ce n’est pas forcément pour les sous. C’est plus pour assurer un avenir pour nos enfants.

Eric : Mais si, on peut faire les deux en même temps, c’est encore mieux.

Stéphane : Et puis relever le challenge aussi un petit peu. Essayer de démontrer, comme on disait au séminaire tout à l’heure, qu’on peut réussir peut être en passant par des voies différentes que le salariat.

Eric : Exactement. Et on peut aller plus loin. En tout cas, c’est hyper motivant de voir qu’on peut faire ça aussi vite. Moi j’ai mis plus longtemps que toi pour faire ça. Et je vois déjà en deux ans ce qu’on peut faire. On a plein d’exemples, je vois des gens motivés, ça va très vite et franchement c’est hyper inspirant.

En tout cas Stéphane, félicitations pour ce que tu fais.

Stéphane : Oui. Mais s’il y a quelqu’un qui doit dire merci ici c’est moi. Des formateurs comme toi, c’est vous qui donnez les motivations. Toi, quand tu as commencé, tu as dit que tu as mis plus longtemps, mais c’est tout simplement que ces formations-là n’existaient pas sur internet. Là, on a la chance, pour ceux qui saisissent leur chance, qui osent investir sur l’immobilier. Mais c’est un investissement sur vous-même. Faites-le, franchement si vous avez une petite somme à investir, mettez-le dans la formation. Puisque c’est ça qui va vous donner vraiment cet état d’esprit, ce « mindset », comme ils disent, pour aller dans l’immobilier. Ce n’est que du bon sens l’immobilier, ce n’est très pas compliqué, il suffit d’enlever ses peurs.

Eric : C’est ça. Enlever ses peurs et prendre tout de suite les bonnes habitudes, enfin, s’inspirer des personnes qui l’ont déjà fait, qui ont réussi pour que vous soyez tout de suite dans les bons rails dès le départ. Ça vous fera gagner du temps et beaucoup d’argent surtout.

Stéphane : C’est vrai qu’à l’école on nous apprend qu’il ne faut pas surtout copier sur l’autre, alors que finalement, en copiant sur des recettes qui marchent déjà, puis en s’en inspirant…

Eric : Toi, tu vas même plus loin. Tu copies, mais tu rajoutes des choses. Le sauna c’est ta composition. En fait, quand on maitrise on peut encore aller plus loin et faire mieux. Et aujourd’hui l’immobilier, ce n’est pas que de l’immobilier, vous le voyez, c’est aussi du service. C’est-à-dire on rajoute des choses, on donne plus de valeur au locataire.

Stéphane : C’est un business, comme ils disaient. On y fait attention comme si l’on faisait attention à son entreprise. L’entreprise, il y a des rentrées et il y a des sorties. Il y a des calculs à faire, il y a une étude de marché à faire. Et si on fait ça pour des appartements, ça se transforme en quelque chose de rentable, puis d’agréable surtout puisque c’est avant tout un métier humain où on est avec des locataires.

Eric : C’est ça, exactement. Après la prochaine étape, je pense, c’est automatiser certaines choses pour que tu puisses dégager plus de temps. Après une fois que tu as beaucoup d’appartements, tu vas trouver d’autres solutions pour déployer et pour aller plus loin encore.

Stéphane : Parce que c’est vrai que c’est du boulot. Surtout au début, c’est surtout de lancer le truc.

Eric : Après, une fois que c’est lancé, ça s’automatise et c’est là qu’on en profite vraiment. En tout cas Stéphane, merci beaucoup pour ce partage d’expérience. Ça me fait vraiment plaisir. J’ai envie de connaître la suite parce que je sais que tu ne vas pas t’arrêter là, et j’ai vraiment hâte de voir ce qui va se passer. En tout cas, j’espère à très bientôt et au plaisir.

Salut Stéphane et encore BRAVO !

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