Quand est-il judicieux de vendre un bien immobilier ? Est-ce le bon moment aujourd’hui pour vendre mon appartement ? Quand vendre et quand conserver ses biens ?

Cette année, j’ai vendu quelques uns de mes biens immobiliers. Ca c’est fait très rapidement : j’ai mis une annonce à un prix élevé, et après 2 ou 3 visites, c’était vendu au prix que j’avais fixé 🙂

Mais pourquoi donc, vendre des biens immobiliers, alors qu’ils sont encore rentables ?

Pourquoi vendre des biens immobiliers qui sont encore rentables ?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles la ventes peut être intéressante :

1. Si les prix du marché ont augmenté très rapidement et que le marché est acheteur à des prix excessifs, alors vos biens ont certainement pris beaucoup de valeur. C’est ce qui s’est passé ces dernières années. En 5 ans, la plupart de mes biens ont plus que doublé leur valeur en euros !
   
2. Dans les futur, il va y avoir plus de contraintes sur certains biens. Par exemple les biens ayant une mauvaise performance énergétique seront plus difficiles à louer et des contraintes sur les loyers vont être appliquées. Il y aura aussi des augmentations de taxes dans certains secteurs géographiques (taxes foncières, …).
   
3. Certains quartiers vont se déprécier et perdre de la valeur. Par exemple dans les quartiers où il y a beaucoup de programmes PINEL, après une dizaine d’années, beaucoup de propriétaire en PINEL vendent en même temps, ce qui fait chuter les prix des biens dans ce quartier.
   Certains quartiers voient aussi leur fréquentation se dégrader et il vaut mieux anticiper avant que cela ne soit trop tard pour vendre.
   C’est la raison pour laquelle j’ai revendu un 2 pièces cette année. Je l’avais acheté en 2016, et depuis, beaucoup d’immeubles PINEL ont été construit dans ce quartier. De plus, je voyais que la qualité du quartier se dégrader. J’ai donc revendu ce bien, alors même qu’il était encore loué. J’ai pu le revendre à bon prix en faisant un x2.
   Si vous aussi vous avez un bien dans un tel quartier, c’est bien d’anticiper les choses avant que cela ne se dégrade.
   
4. Il y a aussi le risque d’avoir moins d’acheteurs solvables dans le futur. Et cela pourra avoir une conséquence sur les prix du marché si le nombre de biens invendus augmentent.
   En effet, les nouvelles règles bancaires imposent des contraintes plus fortes sur les investisseurs. Certains ne pourront plus emprunter car ils auront dépassé le taux d’endettement maximal autorisé, plus rapidement qu’auparavant.
   Aujourd’hui, les banques ne pratiquent plus le calcul différentiel du taux d’endettement. Dès que la mensualité des crédits dépassera 35% des revenus de l’emprunteur, le crédit ne sera plus possible pour cette personne…
   Cela va certainement avoir un impact sur le nombre de transactions qui risque de baisser, avec pour conséquence un arrêt de la hausse des prix.
   Aujourd’hui, on est peut-être à un point haut sur les prix, d’où l’intérêt de vendre certains biens (mais pas tous !).
   

Le fait de se poser ces questions pour décider ou non de vendre un bien, ça s’appelle l’arbitrage.
Pour l’investissement immobilier, c’est bon de faire des arbitrages tous les 2 ou 3 ans pour décider de l’allocation de son patrimoine. On peut aussi faire cela lors de la sortie d’un locataire.
L’idée, c’est de peser le pour et le contre pour savoir si on conserve ou si on vend certains biens.

Comment décider quand vendre ou quand ne pas vendre ?

• Si un bien immo est moins agréable à gérer, plus difficile à louer, ou attire des profils de locataires qui ne correspondent pas à vos critères,
  si son indice de “tranquillité” n’est pas génial, si le logement demande trop de charge mentale,
  alors on peut se poser la question de le vendre
• Ensuite, il faut vérifier que la plus-value potentielle est assez importante, c’est à dire que le bénéfice que générerait la vente serait suffisant pour que cela vaille le coup de vendre.
  En général, si la plus-value nette est supérieure à 5 années de logements, ça commence à être intéressant.
  Par exemple :
  -> un bien acheté 100 K€,
  -> vendu 200 K€,
  -> plus value nette = 100-25 = 75 K€
  -> loyer annuel bruts = 12 K€
  => PLUS VALUE = 6 x loyers annuels
  => OK pour vendre
• Si vous pensez que la qualité du quartier ou que la fréquentation de l’immeuble va baisser, cela peut être une raison de vendre car le bien risque de perdre de la valeur dans le futur.
  
• PAR CONTRE : si le bien se loue très facilement à des profils de locataires qui correspondent à vous critères,
  si le bien vous assure une “tranquillité” et peu de charge mentale et qu’il est rentable,
  dans ce cas, on le conserve dans son patrimoine, car c’est exactement le type d’investissements qui fonctionnent 🙂
  

Dernier point concernant l’impôt sur la plus value :

J’entend certaines personnes me dire “je ne veux pas vendre car on va payer trop de taxes sur la plus-value”.
Je leur répond que ce qu’il faut regarder, c’est le bénéfice net. Si on a un bon bénéfice net, ce n’est pas grave de payer une taxe importante, c’est même plutôt bon signe : cela signifie qu’on gagne de l’argent.
On a souvent tendance à se focaliser sur ce qu’on doit payer
=> Il faut prendre l’habitude de se focaliser sur ce que l’on va gagner 🙂
Mieux vaut voir le verre à 3 quart plein, que le verre à 1 quart vide 🙂

http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

Le mot de la fin

Je suis content d’avoir vendu quelques biens cette année, car cela m’a bien libéré de la charge mentale et du temps, et à chaque fois, j’ai fait un beau bénéfice (au minimum x2 par rapport au prix d’achat). En tout cas, l’époque s’y prête bien 🙂

Maintenant c’est à vous de décider et d’arbitrer 😉