Rendement locatif : le couteau suisse de l’investisseur immobilier

Lorsqu’on est investisseur immobilier, il faut savoir évaluer et calculer certains paramètres de ses futurs investissements. Les calculs du rendement et du cash-flow sont des fondamentaux à maîtriser pour pouvoir évaluer le potentiel d’un investissement.

Voyons de quoi il s’agit et comment calculer ces paramètres :

1) la rentabilité brute

La rentabilité correspond à un pourcentage. Elle correspond à la proportion annuelle des recettes par rapport au coût de l’opération.

Pour la calculer la rentabilité brute, on prend en compte le loyer brut sans déduire les frais liés à la location. Voici la formule :

Rentabilité brute = 100 x Loyer annuel charges comprises / Prix d’achat tous frais inclus

Le Prix d’achat tous frais inclus correspond au prix net vendeur + les frais d’agence + les frais de notaire + les travaux si il y en a.

Attention ! Souvent les agents immobiliers calculent mal cette rentabilité et oublient les frais de notaire et les travaux ! Soyez vigilant.

Personnellement, un bien commence à m’intéresser quand la rentabilité brute peut être supérieure à 9 ou 10% (eh oui, c’est possible, même si certains professionnels de l’immobilier vous disent le contraire). Mais le paramètre que j’utilise le plus pour me décider est le cash-flow (voir plus bas).

2) la rentabilité nette

Pour la calculer la rentabilité nette, on va prendre en compte les frais liés à la location. Voici la formule :

Rentabilité nette = 100 x (Loyer annuel charges comprises – charges – taxes – impôts – assurances) / Prix d’achat tous frais inclus

Le Prix d’achat tous frais inclus correspond au prix net vendeur + les frais d’agence + les frais de notaire + les travaux si il y en a.

3) le cash-flow

C’est le paramètre le plus important, puisqu’il prend en compte le coût de l’emprunt. Le cash-flow est le bénéfice net. C’est ce qu’il vous reste tous les mois après avoir tout payé : charges, taxes, impôts, assurances et emprunts.

Cash-flow = Loyers bruts (charges comprises) – charges – taxes – impôts – assurances – emprunts

Quand le cash-flow est nul, on dit qu’on fait une opération blanche : les recettes et les dépenses s’équilibrent.

Si vous voulez gagner de l’argent avec l’immobilier, vous devez faire en sorte que votre cash-flow soit positif !

Vos loyers doivent être supérieurs aux charges, taxes, impôts, assurance et emprunts. En général, le montant des emprunts représentent la plus grosse part des dépenses. Le montant des emprunts sont directement liés au coût d’acquisition de votre bien immobilier. Acheter le moins cher est donc fondamental pour réaliser du cash-flow positif 🙂 .


Pour aller plus loin, je vous conseille fortement l’utilisation de l’application rendementlocatif.com qui permet de calculer de manière détaillée la rentabilité et le cash-flow, mais également bien d’autres paramètres d’un investissement immobilier.

C’est vraiment un outil très bien fait et il est aussi disponible sur tablette et smartphone. Voici une vidéo de BFM Business qui explique ce que permet de faire cet outil :

 

En cliquant sur l’image ci-dessous, vous pourrez accéder à rendementlocatif.com, le service pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier. Cet outil est vraiment pratique et il vous permet même de préparer un dossier à présenter à votre banquier pour demander un prêt immobilier. Pratique non ?

Rentabilité locative

Je vous invite à tester ce service. Dites-moi en commentaire ce que vous pensez de l’outil rendement locatif !

 

7 commentaires

  1. Marie-Pascale 20 septembre 2018
    • Eric MH 20 septembre 2018
      • Marie-Pascale 20 septembre 2018
  2. Cédric 13 mars 2017
    • Eric 14 mars 2017
    • Eric 24 août 2016

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