Vous pensez peut-être que la location saisonnière est une formule magique pour doper la rentabilité d’un investissement immobilier ? C’est ce que je pensais il y a encore quelques semaines, mais j’ai dû légèrement réviser mon opinion.
La petite histoire :
En décembre 2015, j’ai fait ma première expérience de la location saisonnière (voir article précédent).
J’avais justement un studio (25 m2) qui se libérait et je me suis dit que c’était une bonne occasion de tester la location saisonnière. J’ai donc équipé l’appartement en conséquence, prix des photos et mis une annonce sur AirBNB.
Le résultat ne s’est pas fait attendre : mon calendrier des réservations était rapidement plein et au bout de 18 jours, j’avais récolté 1150 euros de loyers !
Vous trouverez sans doute ce résultat encourageant. Sauf que pour y arriver, j’ai dû faire 6 fois le ménage, faire 6 fois l’accueil des voyageurs (même si c’est très sympathique), faire 13 fois le trajet (10 minutes de voiture). Bref, cela ne ressemble en rien à un investissement passif !
En janvier 2016, j’ai donc décidé de déléguer tout ce travail. J’ai cherché une personne de confiance pour s’en occuper.
En général, il faut compter dans les 50 euros pour le pack “entrée-ménage-sortie”. J’ai trouvé quelqu’un qui me le ferait pour 35 euros. Super !
Entre temps, j’ai constaté que mes tarifs de location du mois de décembre n’étaient pas du tout adapté au reste de l’année. En décembre, c’est la plein saison à Strasbourg car il y a le marché de Noël 🙂 .
En décembre, je louais mon studio 65 euros la nuit. En janvier, ce tarif baisse à 35 euros la nuit…
J’ai donc refait mes calculs de rentabilité. Et voici les résultats :
| Loyers (24 nuits par mois) | 24 x 35 € | 840 € |
| Électricité | 50 € | -50 € |
| Internet | 20 € | -20 € |
| Ménage + Entrée/sortie | 7 x 35 € | -245 € |
| Charges + Contact client + Entretien | 100 € | -100 € |
| TOTAL | 425 € |
|---|
En supposant que je loue 24 jours par mois et en déduisant toutes les charges liées au saisonnier, il ne me resterai plus que 425 euros !
En le louant en meublé étudiant, je toucherai au moins le même montant !!! Et sans travail de gestion au quotidien !!!
Certains me diront que je pourrai optimiser en louant plus de jours et qu’en utilisant BOOKING à la place de AIRBNB je pourrai louer + cher. C’est vrai. Mais cet effort ne changerai pas fondamentalement les choses.
J’ai donc décidé d’arrêter la location saisonnière pour cet appartement et de le relouer en meublé étudiant longue durée. Je serais beaucoup plus tranquille et les loyers tomberont automatiquement, sans effort de ma part.
Mon analyse :
Je pense encore que dans certains cas la location saisonnière peut être très intéressante. Le paramètre important est que le ration entre le loyer et les frais de ménage doit être suffisamment élevé.
Je pense aussi que dans certaines villes, il y a beaucoup de concurrence sur les petites surfaces pour le saisonnier. Sur AIRBNB, par exemple on trouve énormément d’annonce pour des studios (beaucoup moins pour de plus grands appartements). Cette concurrence fait baisser les prix des nuitées.
Enfin, les tarifs entre la périphérie d’une ville et l’hypercentre peuvent aller du simple au double.
Je n’ai donc pas abandonné l’idée de refaire du saisonnier, mais j’ai révisé ma copie : mon prochain saisonnier sera un 2 ou 3 pièces dans l’hypercentre de STRASBOURG. Là, ça vaut vraiment le coup 🙂 .
J’en ai parlé à Raphaël Carteni, spécialiste du saisonnier sur Reims, qui m’a d’ailleurs confirmé que cette stratégie est la bonne. Si le saisonnier vous intéresse, je vous conseille son excellente formation “22800 euros par an grâce à la location saisonnière” !
Pour les studios ou 1 pièce, pour moi, l’idéal reste le meublé étudiant.
J’attends avec impatience vos commentaires. Et si vous ne l’avez pas encore fait, téléchargez maintenant le guide des 10 habitudes pour bien investir dans l’immobilier étudiant.
Enfin une vision plus réaliste et honnête de la location saisonnière
Merci Eric
Par contre j’ai une question et une réflexion
Si on cherche vraiment à gagner de l’argent avec l’immobilier immédiatement et non dans 20 ans à la suite de la fin du crédit, je n’arrive pas à comprendre comment cela peut être possible avec un meublé Etudiant classique (sauf colocation comme F.Fouques par exemple )
Car tout se joue entre l’écart entre le crédit et la mensualité . Or là il me semble minime
Donc la colocation et la location saisonnière sont 2 systèmes d’exploitation pouvant atteindre cet objectif
J’aimerai me tromper!!!
Peux tu m’éclairer de part ton expérience?
Bonjour Gisèle. La question que tu soulèves est fondamentale.
Je répondrais par un exemple chiffré d’un de mes derniers investissements de 2015 :
Un studio avec balcon et parking acheté 48500 euros (à Strasbourg)
=> 1000 euros d’apport pour travaux
=> coût du crédit sur 20 ans : 256,81 euros par mois
=> loyer hors charges : 385 euros par mois
Si j’enlève toutes les charges, ce meublé étudiant dégage environ 100 euros de cash-flow par mois sans aucun effort.
Bien sûr, au fil des années, le loyer va augmenter et le cash-flow aussi.
Le point important est d’acheter en dessous du prix du marché et de choisir une bonne durée de crédit pour dégager du cash-flow.
Oui normalement le menage est en sus …..
On est d’accord!
Il faut pouvoir accueillir au moins 6 personnes pour pouvoir se distinguer des annonces et de la concurrence. En plus, on peut déléguer facilement car le prix à la nuit le permet.
Toutefois, je me pose la question. Sur Air BnB, n’avais-tu pas la possibilité de facturer des frais de ménage en plus du prix à la nuit?
Et 35 euros pour une entrée/sortie/ménage, je trouve ça cher… A Marseille je demanderai à ma femme de ménage qui prend 25 euros ! Mais je doute qu’elle soit dispo pour venir à Strasbourg t’aider 😉
Bonjour Florent. Ma femme de ménage est également d’accord pour faire le ménage et l’entrée/sortie pour 25 euros. Mais elle n’est pas disponible 100% du temps pour les entrées/sorties ce qui ne m’incite pas à faire appel à elle.
Effectivement sur AirBnB on facture les frais de ménages (10 à 15 euros pour un studio à Strasbourg).
Malgré tout, je pense qu’il faut viser un appartement plus grand 🙂
Merci pour ce retour très intéressant, car je ne comprenais pas comment cela pouvait être retable pour des personnes qui ont une autre activités à coté. Après avoir pas mal utilisé les meublés à la journée, j’en suis aussi arrivé aux mêmes conclusions. Je pense que pour la location saisonnière soit un plus par rapport à d’autres types de locations, il faut que cela soit un travail à plein temps ou presque. Et de plus, il sera difficile de maximiser la rentabilité par rapport à du meublé étudiant ( ( par exemple ) car l’on a besoin de passer plus d’heures pour s’en occuper ou alors d’employer du personnel.