Dans cette interview, découvrez comment Hervé a pu trouver une excellente affaire (autofinancée sur 10 ans). On peut dire qu’Hervé est un investisseur heureux !

Eric : Bonjour à tous !
Je suis Eric, du blog Campus-Invest. Et aujourd’hui je suis avec Hervé de Strasbourg. Je suis très heureux de l’accueillir.  Nous sommes dans les Vosges, dans la nature là ! Et on va bien sûr, parler comme d’habitude, d’investissements immobiliers. Alors, bon ! Hervé, je te laisse te présenter brièvement pour commencer ?

Hervé : Oui ! Alors, bonjour à tous !
Donc… Hervé. Je suis fonctionnaire, c’est important (rire) ! J’ai investi dans un appartement il y a maintenant un an et demi…

Eric : C’était quoi l’objectif ? pour avoir un revenu complémentaire ou pour la retraite ?

Hervé : Ouai, Voilà ! c’était plutôt quelque chose de passif en attendant, et qui soit rémunérable ou revendable par la suite. Voilà, c’est ça ma première intention.

Eric : D’accord. Et donc comment ça s’est passé ? Alors, c’est dans quelle ville tu as investi ?

Hervé : j’ai investi à Mulhouse.

Eric : d’accord.

Hervé : A Mulhouse, j’ai acheté un appartement dans une copropriété. C’est un bâtiment qui comporte pas mal d’appartements, et il y en avait un qui se vendait. Alors, du coup, j’ai été mis en relation… Ça ne s’est pas fait via une annonce ! Alors, c’est un gars qui m’a dit qu’il y a un gars qui vend un appart. Je suis allé voir et il le vendait….

Eric : C’était par des relations ? En fait, Il n’y avait pas vraiment d’annonces encore ? Tu étais en contact direct avec le vendeur ?

Hervé : Voilà ! Tout à fait, Ouai ! Et il s’est avéré que le vendeur n’avait pas forcément besoin de l’argent. Il avait rencontré une personne, il vivait chez elle. Et cet appartement qu’il occupait auparavant, ben ! il était là… à rien faire quoi ! il était là, Il stagnait quoi ! Et puis, on a discuté. Il le vendait au départ, il m’a expliqué un petit peu qu’il avait l’intention… Il l’a acheté 85.000 euros… Je me rappelle plus.

Eric : il y a longtemps ?

Hervé : Ouai ! il y a… j’allais dire, presqu’une dizaine d’années en arrière quoi. Et il a essayé finalement, à un moment donné, de le vendre. Mais sans vraiment forcer. Il l’avait mis à 80… après à 75. Alors je lui ai dit que moi, je ne lui donnerai jamais ça quoi. Voilà !

Eric : Donc il avait du mal à le vendre apparemment. Et toi, en plus… Après tu es venu négocier ?

Hervé : Voilà, alors là ! moi j’ai été assez cash quoi !

Eric : Donc tu as proposé combien ?

Hervé : J’ai proposé 50.000.

Eric : 50.000 pour 85.000, prix vu au départ ?

Hervé : oui ! voilà.

Eric : donc pratiquement la moitié !

Hervé : Et je lui ai dit que… je suis allé tout de suite, vraiment, je voulais gagner du temps parce que je ne voulais pas faire de marchandage…. Donc je lui ai dit que moi, c’est 50.000 ! et ça sera vraiment le max que je pourrai mettre quoi.

Eric : et donc comment il a réagi ?

Hervé : Alors, il m’a regardé. Puis il s’est dit : « Boff… ». Il m’a dit : « Bon Ok, Mais je ne pourrai pas descendre plus bas ! » (rire)

Eric : (rire), Alors, vous voyez quand même ! voilà, pour ceux qui ont peur de négocier. Vraiment, c’est l’exemple typique. Essayez ! Faites des propositions au prix, et vous serrez franchement souvent surpris. Là, on a pratiquement combien…?

Hervé : 35000…

Eric : 35.000 euros de moins que le prix de départ. Donc on est pratiquement à la moitié du prix de départ. Sachant que c’est quoi comme type d’appartement ? un 4 pièces ?

Hervé : Oui, un 4 pièces qui fait 93 m2.

Eric : donc, encore plus, c’est un appartement plutôt spacieux. Donc là, il a 50.000 euros. Alors, le vendeur… Bon, il y a des vendeurs, ils ne cherchent pas à faire de bénéfices. Il y en a certains qui veulent juste se débarrasser d’un appartement. Ça arrive.  Donc n’hésitez pas à faire des propositions « agressives ». Et vous serrez, franchement, souvent surpris. Et quand ça passe, alors là ! c’est vraiment une bonne affaire. On verra tout à l’heure la rentabilité qu’Hervé dégage sur cet appartement.  Ça vaut vraiment le coup. Eh, donc du coup, il accepte 50.000 euros, vous signez un compromis de vente ?

Hervé : Oui, compromis tout de suite.

Eric : ensuite, quelques mois plus tard tu signes chez le notaire ?

Hervé : Oui… Bon, j’ai vu tout de suite avec ma banque. Je leur ai fait le business plan par rapport… Alors, au départ, j’avais une idée de coloc étudiante. Et donc, j’ai présenté ce business plan à la banque. J’ai un petit peu négocié des emprunts. Parce qu’à l’époque, ça remontait à un an et demi, donc on est à peu près 2,2… Et donc, ok ! la banque valide ! Et j’ai zéro apport !

Eric : D’accord, en plus ?

Hervé : Ouai ! zéro apport. Les frais de notaire juste.

Eric : Et donc tu as pris un crédit sur quelle durée ?

Hervé : 10 ans.

Eric : 10 ans ?

Hervé : ouai. (rire)

Eric : ce n’est pas fréquent. D’habitude on voit plutôt, pour un investissement, un crédit à 15 ans, 20 ans, voire 25 ans… Alors, là 10 ans, ça veut dire que… ça fait combien de temps que tu l’as acheté ?

Hervé : 1 an et demi

Eric : 1 an et demi. Alors, donc d’ici 8 ans, le bien sera complètement remboursé. Et bon, on verra les calculs tout à l’heure. Mais, même sur 10 ans, on est en cash-flow positif.

Hervé : ouai.

Eric : Alors là ! Bravo !

Hervé : Mais je le fais parce que c’est dans la culture de la famille. Enfin, je veux dire qu’il faut rembourser rapidement. L’emprunt, ça ne se traine pas forcement. Mais ça, c’est dans mon éducation aussi.

Eric : Après, on peut se poser la question : est –ce qu’il faut investir sur 15ans, 20 ans, 25 ans… ? ça dépend énormément des cas de figures. Chaque cas est différent. Bon là, ton objectif, c’était de rembourser rapidement. Et en plus, tu étais en cash-flow positif.  Donc les indicateurs sont au vert.

Hervé : Tout à fait. D’ailleurs, le banquier, il a suivi tout de suite quoi ! Cette surface-là, à ce prix-là ! les risques étaient vraiment minimes quoi !

Eric : Après donc tu as cherché un locataire ?

Hervé : Oui, j’ai cherché un locataire. Et donc l’idée première, c’était de faire une coloc étudiante. Il y a quelques étudiants qui s’étaient présentés. La rentrée avait déjà eu lieu, parce que je l’ai acheté en Aout. J’avais fait quelques travaux. Alors on est bien d’accord, peinture… enfin, des petites choses. Et il y avait une cuisine… Encore, une précision ! l’appart était équipé avec une cuisine complète. Alors, elle n’était pas d’une première jeunesse non plus ! Mais il y avait l’électroménager. Tout était dedans, un lave-vaisselle…

Eric : Fonctionnel ?

Hervé : ouai, fonctionnel. Et donc voilà, je me suis dit que des étudiants pouvaient l’habiter. Et surtout qu’on n’est pas loin du campus de Mulhouse. Et donc j’ai bien compris que c’était un petit peu tard. Vu mes annonces, la rentrée avait déjà eu lieu, les étudiants avaient déjà réservé leurs apparts. Et là, je me suis dit : « Bon ! qu’est-ce que je fais ? ». donc J’ai pris la décision de louer à une personne, une femme avec un enfant. Et donc, je me suis dit : « Bon, pourquoi pas ? ». Elle avait des garanties.

Eric : tu lui as demandé des fiches de salaire ou certains documents ?

Hervé : Oui, oui, elle avait des garanties. Je n’ai même pas fait visiter beaucoup ! c’était OK. Elle avait les garanties, ça m’a suffi ! Et puis donc euh… pour un loyer de 500 euros. Il y a des charges dessus, elle les paie. Donc elle a un loyer de 650 euros.

Eric : Charges comprises ? 650 euros ?

Hervé : Charges comprises. Alors, juste encore une petite précision : c’est que cet appart, il y avait aussi un garage avec. C’est-à-dire 50.000 euros avec un garage !

Eric : Waouh !

Hervé : Voilà ! donc elle n’a pas de bagnole, pas de voiture. Et donc, ce garage, je l’ai loué à une autre personne. Et donc, tous les mois, il y a encore 50 euros qui arrivent. Donc, ça veut dire qu’à l’arrivée des courses, je loue l’ensemble à 700 euros.

Eric : d’accord.

Hervé : A deux personnes différentes, mais 50 euros le garage et 650 euros l’appart.

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Eric : donc, Loyer : 700 euros par mois.
Coût global de l’achat : 50.000 + les frais de notaire…

Hervé : Oui…

Eric : donc on va dire, allez, 4000 euros à la louche. Plus, il y a les travaux…

Hervé : Mais non ! c’était juste un pot de peinture quoi. Ce n’était que ça.

Eric : c’est toi qui l’as fait…?

Hervé : Oui oui ! je l’ai fait moi-même quoi. Avec un petit peu de BA13… c’était vraiment rapide quoi ! c’est quelque chose que je fais facilement.

Eric : Donc environ 500 euros de matériel ?

Hervé : 500… Même pas ! C’était, je crois, 300 euros de matériel.

Eric : Donc, on est à 55.000. Donc il y avait encore d’autres choses ?

Hervé : j’ai ajouté un frigo. Et je l’ai acheté… je crois, 200 euros, un truc comme ça…

Eric : donc en gros, tu as 57.000 euros, tu as tout compris.

Hervé : oui !

Eric : tu loues à 7000…. Pardon 700.

Hervé : Ouai, 700…

Eric : Donc on est à 700 x 12. Ça nous fait 7000 + 1400… 8400/ 56000. On a une rentabilité… à première vue, de plus de 15%… Je n’ai pas la calculatrice… Je ferai le calcul tout à l’heure. Je le mettrai sous la vidéo. Mais pour moi, c’est une rentabilité énorme quoi ! Pour un appartement de ce type-là ! un 4 pièces hein !

Hervé : oui…

Eric : là on parle d’un 4 pièces, donc généralement ce sont des appartements qui ont de mauvaises rentabilités en location classique, on va dire. Donc là, on parle d’une superbe affaire !

Hervé : voilà !

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Eric : donc là, bravo Hervé ! On peut dire que tu as fait une superbe affaire. Les loyers sont toujours payés ?

Hervé : ah oui.

Eric : voilà !

Hervé : Ca tombe le 28 pour le mois suivant. Donc, c’est même à l’avance quoi !

Eric : Et donc, tu es content de ton investissement ?

Hervé : Ah oui ! Tout à fait, ça roule tout seul. Je ne m’en occupe pas. Voilà ! je n’ai rien à faire quoi !

Eric : Et si c’était à refaire, tu aurais envie de continuer dans cette voix ?

Hervé : Ah oui ! Je le referai si l’occaz est …. En fait, j’ai vraiment senti, et le bonhomme qui me la vendu…. L’aménagement, là je me suis dit : « là, c’est un bon coup !  Je ne vais vraiment pas avoir beaucoup de boulot, c’est très peu. Et ça va tout de suite pouvoir se relouer derrière… » . Et donc voilà ! Mais c’était un instinct. Parce que, je n’y connaissais vraiment pas grand-chose. Je ressentais juste les choses.

Eric : En fait, je pense que le gros coup que tu as fait, c’est que tu as fait une proposition agressive. C’est là que tu as eu le bon instinct on va dire. C’est de ne pas avoir peur de faire cette proposition. On est souvent bloqué par ça. Mais toi, tu ne l’as pas, ce blocage… (rire). Et c’est là que tu as fait, vraiment ta bonne affaire.

Hervé : Ah mais oui ! j’ai été direct avec le gars hein !

Eric : donc, les emprunts, tu paies combien par mois ?

Hervé : 480 euros.

Eric : 480 d’emprunts sur 10ans, donc évidemment…. et 700 de l’autre côté…

Hervé :ouai…

Eric : donc après, il y a des charges. Donc ça, en plus, tu t’en sors très bien.

Hervé : ouai. Tout à fait.

Eric : Voilà ! j’espère que cette interview vous a plu. N’hésitez pas à cliquer sur le lien en dessous de la vidéo pour avoir plus d’infos sur ce sujet. Hervé, je te remercie.

Hervé : Merci à toi.

Eric : je te dis bonne continuation dans l’immobilier. Et j’espère, à très bientôt.

Hervé : Merci

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