La location moyenne durée en immobilier locatif

Vous souhaitez améliorer la rentabilité de vos biens locatifs en immobilier ? Pourquoi ne pas opter pour la location moyenne durée ?

Différente de la longue durée et de la courte durée, elle concerne la location de biens immobiliers sur des durées qui peuvent aller de 3 à 18 mois.

Quels en sont les avantages par rapport à la location courte durée et longue durée ? À quel type de locataire la location moyenne durée se destine-t-elle ? Comment optimiser vos biens immobiliers pour de la location moyenne durée ?

Voici quelques éléments de réponse.

Qu’est-ce que la location moyenne durée ?

La location en moyenne durée est une formule intermédiaire entre la longue et la courte durée. La durée du bail s’étend en effet sur une durée plus longue que la courte durée et plus courte que la longue. 

Voici les caractéristiques de ce type de location :

  • L’appartement est meublé. La loi Alur indique une liste de mobiliers minimum pour équiper un bien immobilier dit meublé. Celle-ci cite, entre autres, une literie complète, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur ou congélateur, des étagères de rangement, etc.

Il s’agit du minimum. Cependant, rien ne vous empêche d’inclure des prestations ou mobiliers supplémentaires en vue d’optimiser votre investissement ou de vous démarquer sur les plateformes ou sites d’annonce.

D’ailleurs, la tendance est aujourd’hui à l’ « all inclusive » ou « tout inclus ». Mieux votre appartement à louer en moyenne durée sera équipé, mieux vous aurez des chances d’attirer des locataires. Cela implique aussi de fournir des prestations de services qui dépassent le domaine du contrat de bail pur.

Rendez-vous à la partie dédiée aux astuces pour optimiser un bien en location moyenne durée pour plus d’informations en la matière.

  • Une formule dédiée à un type de locataire spécifique. Il faut savoir que la location en moyenne durée vise un type de locataire bien déterminé. La recherche de locataires nécessite ainsi la mise en place de stratégies spécifiques différentes de la location en meublé classique.Voici la raison pour laquelle ce type de location reste peu exploité en France.

Les bailleurs sont en effet peu informés sur ce point. Nous vous livrons ici toutes les astuces pour dénicher le type de locataire idéal pour votre appartement en location moyenne durée.

Les avantages de la location moyenne durée

La location moyenne durée offre un certain nombre d’avantages par rapport à la courte durée, d’un côté et vis-à-vis de la longue durée, de l’autre.

Les avantages par rapport à la courte durée

La location courte durée offre des avantages non négligeables sur le plan financier. Cependant, elle a aussi son lot de contraintes. La location courte durée est notamment chronophage car elle implique des tâches régulières comme :

  • La gestion des réservations ;
  • Le nettoyage des lieux ;
  • Les check out ;
  • L’accueil des clients ;
  • Etc.

Vous devez donc avoir une grande disponibilité afin d’en venir à bout. Voilà pourquoi certains investisseurs optent pour une délégation. Celle-ci présente toutefois aussi des frais. Il vous faudra alors céder entre 15 à 25 % de vos bénéfices. Ce qui peut être handicapant si vous ne dégagez qu’une marge modeste.

La location moyenne durée constitue ainsi une alternative de choix dans la mesure où vous pourrez jouir des avantages de la courte durée sans les contraintes. Elle offre en effet un avantage financier comparatif.

En effet, les deux formules permettent en effet de pratiquer le même loyer et ainsi de générer les mêmes recettes.

Pourtant, en moyenne durée, la gestion de la location est plus simple et vous demandera beaucoup moins de temps. La location moyenne durée n’exige pas de fournir les mêmes prestations contraignantes.  

Les avantages par rapport à la longue durée

Comparée à la longue durée, la location en moyenne durée est plus rentable.

Puisque vous visez un type de locataires qui ne sont censés rester que pendant quelques mois, vous réduisez les risques inhérents à la longue durée. Il s’agit par exemple du risque d’impayés. Sur une longue durée, les aléas de la vie peuvent occasionner des baisses de revenu chez votre locataire. Aussi, il peut arriver qu’il ne puisse pas s’acquitter de son loyer.

Ce risque est moins présent dans la moyenne durée car vous changez fréquemment de locataire. De plus, ces derniers sont voués à rester pendant une durée limitée. Aussi, les imprévus sont réduits au minimum. 

Une personne qui prévoit de louer en moyenne durée se prépare financièrement en conséquence. 

Pour vous en assurer, il vous suffit de bien vérifier les ressources financières de tout candidat à la location avant de signer le contrat de bail.

En parlant de contrat de bail, vous avez le choix entre 3 type de bail :

  • Le bail meublé. Il s’agit de loin de la formule la plus utilisée car elle offre souplesse et sécurité. Il s’agit d’un bail d’une durée d’un an. Celui-ci est automatiquement reconduit sauf si le locataire résilie le contrat sous réserve d’un préavis d’un mois.

Par ailleurs, son avantage est de permettre au propriétaire d’exiger une caution jusqu’à 2 mois de loyer.

  • Le bail mobilité. Il s’agit d’un type de bail dont la durée est librement fixée par les parties. Son inconvénient ? Vous ne pouvez pas exiger de caution au locataire.
  • Le bail pour logement de fonction. Spécialement dédiés aux professionnels en déplacement, ses clauses sont librement fixées par les parties (conditions, durée, caution).

Qui sont les locataires en moyenne durée ? 

La location en moyenne durée offre de réels avantages. Cependant, pour en profiter, il faut savoir cibler un profil de locataire adapté.

Les étudiants

Les étudiants sont une cible de premier choix pour une location en moyenne durée. On parle ici notamment des étudiants internationaux qui viennent à l’occasion d’un programme d’échange. 

Les étudiants internationaux sont en effet très souvent issus de pays où le loyer est très élevé comme les États-Unis, les pays scandinaves, le Japon, etc. Aussi, ils sont à la recherche d’appartements “all inclusive”.

De plus, dans la plupart des cas, ce sont les parents qui vont prendre en charge leur loyer. Adieu les risques d’impayés car les parents ne prendraient pas le risque de causer des ennuis à leurs enfants dans un pays étranger !

Pour cette raison, votre projet d’investissement en location moyenne durée aura plus de chances de réussir si vous optez pour des villes étudiantes.  

Pour trouver ce genre de locataire, vous pouvez soit publier des annonces dans des sites ou plateformes spécialisés ou encore prendre contact avec des écoles et universités. Vous pouvez par exemple prendre contact avec la personne chargée de loger les étudiants au sein d’une université ou école. Celle-ci vous contactera dès que le besoin se présentera.

Les jeunes actifs

Il s’agit de jeunes cadres qui rejoignent un nouveau poste ou de nouveaux diplômés qui se déplacent pour leur premier travail. Ils ont en général un bon pouvoir d’achat.

Ils sont issus de différents secteurs d’activités. Ils peuvent être chercheurs, cadres d’entreprise ou encore des ingénieurs.

Les secteurs à forte activité économique constituent ainsi des lieux privilégiés pour investir dans ce type de location. Recherchez ainsi des lieux proches de zones industrielles et commerciales. 

Comment trouver ce profil de locataire ? Vous pouvez par exemple nouer des relations avec les entreprises qui emploient des jeunes cadres. Certaines d’entre elles accompagnent en effet leur salarié dans la recherche d’un logement.

Les personnes en attente de livraison de leur résidence principale

Des personnes qui achètent leur résidence principale et qui attendent d’être livrées dans l’attente des travaux (cas d’investissement dans le neuf, par exemple).

Aussi, elles ont besoin d’un appartement meublé pour leur servir de résidence provisoire en attendant d’emménager dans leur résidence principale.

Comment trouver ce type de locataire ? Il vous suffit de publier votre annonce sur un site comme Leboncoin. Cela vous permettra en effet d’atteindre une audience élargie. Cependant, pensez à filtrer vos cibles afin d’être sûr de toucher les profils qui conviennent à vos exigences.

H2 Comment optimiser sa location en moyenne durée ?

La location en moyenne durée reste encore peu exploitée en France. Il reste que vous devez adopter certaines techniques en vue d’attirer des locataires et optimiser la rentabilité de votre investissement.

Proposer des prestations complètes

Rappelons que la loi Alur énonce le minimum de mobiliers qui doivent être mis à disposition dans un appartement meublé classique. 

Vous pouvez cependant aller plus loin pour optimiser vos investissements et pouvoir ainsi pratiquer un prix plus élevé. Pensez ainsi à pratiquer du “all inclusive”. Il s’agit de proposer un contrat de bail qui inclut des services en plus de ceux habituellement inclus dans ce genre de transaction.

Voici quelques exemple des fonctionnalités que vous pouvez inclure au logement à louer en LMD : 

  • Une cuisine équipée et moderne. La cuisine est un argument marketing de taille qui peut vous aider à séduire plus d’un. Pour cela, vous n’avez pas besoin d’investir dans de l’équipement haut de gamme.

Il vous suffit de vous procurer une cuisine moderne mais fonctionnelle. Puis, prenez de belles photographies pour la mettre en avant dans vos annonces et le tour est joué ! Une cuisine de belle taille, moderne et équipée ne manquera pas de faire mouche auprès de vos éventuels candidats locataires.

  • Un accès internet haut débit ou Wifi. Un jeune cadre ou un étudiant aura besoin d’Internet quasi en permanence.

Un appartement avec accès Internet constitue ainsi un argument marketing de taille pour attirer vos locataires cibles. Vous lui épargnerez ainsi de souscrire à un forfait à part.

  • Un bureau et un fauteuil. Gardez toujours en tête le profil de locataire à qui votre bien se destine. Rappelons ainsi qu’il s’agit de jeune cadre ou d’étudiant. Un coin bureau pour travailler ou étudier est donc tout à fait approprié.

Aussi, pensez au mobilier de bureau quand vient le moment d’acquérir les meubles pour l’appartement.

  • Un lave-linge. Un étudiant international appréciera particulièrement ce “mobilier”. En effet, les étudiants locaux peuvent rapporter leur linge sale chez eux le weekend. Ce n’est pas le cas des étudiants étrangers. 

Vous pouvez même aller plus loin et prévoir certains services inclus dans votre LMD.

En voici quelques-uns qui seront particulièrement appréciés :

  • Une aide administrative pour accomplir les démarches à la CAF (Caisse d’Allocations Familiales). Personne n’aime les tâches administratives ! Aussi, si vous incluez ce type de prestation dans votre panel de services, ce serait un plus pour attirer les locataires. Le locataire étranger appréciera d’ailleurs tout particulièrement. 

Non seulement il est étranger dans ce pays mais en plus, il n’y connaît rien aux formalités administratives locales.

  • Un accompagnement pour contracter une assurance. Encore une fois, l’étudiant étranger qui ne connaît pas les démarches françaises sera séduit par ce service.
  • Un garage ou une place de parking. N’oubliez pas que vous ciblez également les jeunes actifs. Ces derniers ne manqueront pas d’être séduits par cette option. Et ce d’autant plus si votre appartement se trouve dans une agglomération où il est difficile de trouver des places de parking.
  • Une carte de transport valable pour le premier mois. Voilà un argument marketing de choix qui vous démarquera des autres offres ! Cela activera notamment le bouche à oreille à votre avantage. Les étudiants ont cette habitude de se partager les bons plans. Cela est d’autant plus vrai à l’ère d’Internet.      

Choisir la bonne fiscalité

Louer en meublé offre certains avantages sur le plan fiscal. Cela permet en effet de réduire ou même d’annuler vos impôts liés à la location.

Vous avez le choix entre investir en votre nom propre ou sous la forme d’une entreprise. Le mieux est de choisir en fonction de votre profil.

Si vous débutez, le mieux est de choisir la première option. Vous serez ainsi éligible pour le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut vous permet de choisir entre 2 régimes :

  • Le micro-BIC. Applicable si vos recettes ne dépassent pas 70 000 €, ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 %. Seule la moitié de vos recettes sera alors imposable.

Ce régime est avantageux uniquement si vos charges sont inférieures aux 50 % de vos recettes.

  • Le régime réel. Si vos recettes dépassent 70 000 € ou si vous en faites la demande auprès du fisc, vous pouvez bénéficier de ce régime. Son avantage ? Il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges, plus les amortissements de vos travaux et de la valeur de votre bien. Seule la partie la différence sera alors imposable. 

Cela vous permet en effet de dégager votre recette réelle (moins les charges). Ainsi, le calcul de l’impôt se fera sur cette base.

Vous ne pouvez bénéficier du régime LMNP que sous les conditions suivantes :

  • Il doit s’agir d’une location en meublé selon les prescriptions de la loi Alur. 
  • Vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € ou à la moitié de vos revenus globaux.

Choisir les bonnes assurances

Souscrire une assurance constitue aussi un excellent moyen de sécuriser votre investissement immobilier. De plus, comme toute assurance, cela vous permet de vous parer d’éventuels risques.

Certaines formules d’assurance sont même exigées par la loi. Elles sont de deux ordres : du côté du locataire et du côté du propriétaire.

  • L’assurance locataire pour le locataire. La loi oblige tout locataire à souscrire une assurance afin de prendre en charge les éventuels dégâts sur l’appartement. 

Le locataire est en effet responsable de tout dommage qu’il peut occasionner lors de son occupation. Il est alors tenu de réparer. Voilà pourquoi il doit s’assurer afin de pouvoir assurer les éventuelles dépenses y afférentes. Il s’agit de la garantie risques locatifs.

Il est d’ailleurs recommandé de toujours exiger une attestation d’assurance à votre client avant la signature du bail.

  • L’assurance propriétaire non occupant (PNO) pour le propriétaire. Il s’agit d’une formule d’assurance dédiée au propriétaire. La loi Alur de 2015 vous oblige d’ailleurs à la souscrire. Elle vous permet d’assurer le logement que vous mettez en location.

Vous en avez notamment besoin dans le cas d’un sinistre privatif ( à l’intérieur du logement), lorsque le logement est inoccupé ou encore lorsque l’assurance du locataire fait défaut.

D’un autre côté, l’assurance loyers impayés offre également des garanties non négligeables qui vous permettent de sécuriser votre investissement immobilier. Les cotisations y afférentes varient entre 2 et 5 % du loyer. Il faut savoir que les assurances sont déductibles de vos revenus locatifs avant le calcul de vos impôts.

Cependant, elle n’est pas nécessaire si vous ciblez exclusivement les locataires étudiants. Ces derniers bénéficient déjà en effet de la garantie VISALE. Cette dernière est une caution gratuite versée par Action Logement afin de garantir le paiement du loyer et autres charges locatives. En cas de défaillance de l’étudiant locataire, Action Logement vous versera ainsi le loyer dû.

Par ailleurs, la meilleure garantie que le loyer sera toujours payé reste de demander un garant. Il s’agit d’une tierce personne qui sera redevable du loyer dans le cas où le locataire ne peut pas payer.

Cette stratégie est particulièrement recommandée si votre locataire est un étudiant. Le garant est donc généralement un parent.

Pensez à vérifier la solvabilité du garant grâce à des justificatifs comme les dernières fiches de paie ou le dernier avis d’imposition. 

Il faut savoir cependant que si vous avez déjà souscrit une assurance loyers impayés, il n’est plus possible d’exiger un garant. Il vous faut donc choisir entre les deux dispositifs.

Choisir des locataires qui bénéficient d’une aide au logement est aussi une bonne garantie contre les risques d’impayé. Les étudiants et les jeunes actifs peuvent en effet bénéficier d’un certain nombre d’aides au logement (les aides de la CAF/MSA ou d’Action Logement par exemple). Même dans ce cas pourtant, il reste prudent de toujours vérifier la solvabilité du locataire et/ou du garant.

En conclusion, opter pour la location en moyenne durée offre de nombreux avantages. Cette formule est particulièrement adaptée si vous débutez en investissement immobilier.

Encore faut-il savoir cibler les profils de locataires adéquats et opter pour les assurances et le régime fiscal le plus avantageux. 

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