Assurance loyer impayé : vraiment nécessaire ?

Florent, un des abonnés au blog est en train de finaliser son premier investissement immobilier. Cette semaine, il m’a posé quelques questions pour sa première mise en location. Il me demande entre autre, si une assurance loyer impayé est vraiment nécessaire pour de la location étudiante.

Avec l’aimable autorisation de Florent, je me permet de publier notre échange. Il investi actuellement sur Marseille, pas loin du vieux port.

Florent :

Salut Eric !

Je découvre ton blog à travers le forum QLRR, et je le trouve très intéressant !
Je me permets alors de te contacter car j’ai une question au sujet de la location aux étudiants.
J’ai en effet acheté un appart que je m’apprête à mettre en location à la rentrée (c’est le premier !), et me pose la question de la garantie des loyers (ou assurance loyer impayé).

Si je loue à un étudiant, il n’aura pas le fameux critère des revenus 2-3x supérieurs au loyer, critère nécessaire pour l’assurance.
Du coup on passe par une caution solidaire (généralement les parents).

Mais je lis par ci par là que la caution peut quand même restée risquée, si la caution n’est plus solvable lorsqu’on en a besoin par exemple…

Je me demande donc comment tu fais ? Tu ne te bases que sur la caution parentale ? Jamais eu de soucis ?
Ou y a t-il des assurances qui existent en plus de cette caution ?

Merci pour ton aide précieuse !

Eric :

Bonjour Florent,

Je comprends ton inquiétude. Si j ai bien compris, tu n as pas encore trouvé le locataire. Tu as donc encore le contrôle.
Personnellement, je n’ai jamais eu de soucis pour la simple raison que j’ai pris soin de choisir des locataires rassurants. Je n’ai donc jamais utilisé d assurance loyer impayé.
Qu est ce qu un locataire rassurant ?
– c’est un étudiant  (il bénéficiera des aides au logement APL pendant toute la durée de sa location et il ne s incrustera pas à vie dans le logement )
– il visite avec ses parents : la présence des parents est un gage de sécurité car cela montre que leur but est que leur enfant soit dans de bonnes conditions pour ses études. Ils vont donc tout faire pour que les loyers soient payés. Ils ne veulent pas de soucis avec le propriétaire.
– les revenus des parents cautionnaires doivent être suffisant. Pensez à demander fiches de salaires et fiches d impôt.
– de préférence, l étudiant doit rester au moins 2 ans. Cela évitera un turn over trop important et donc cela te fera moins de travail.
Fies toi également à ton ressenti lors des visites. Demandes aux visiteurs de préparer un dossier avec les documents nécessaires avant les visites. Cela fera gagner du temps à tout le monde.
Voilà pour mes conseils. 🙂
Cela répond t il à tes questions ?
C’est pour quand la mise en location ?

Florent :

Merci Eric pour ta réponse rapide, c’est vraiment super sympa de ta part !
Merci de partager ton expérience 🙂

Bien noté tes remarques ! Je compte en effet bien faire attention au choix du locataire. Si ce sont des étudiants alors je ferai bien attention à la caution parentale.

Quant à mon appart, je signe l’acte de vente d’ici la fin août, mais j’ai obtenu les clés de manière anticipée.
Je m’apprête donc à le meubler (il s’agit d’un T2 dans le centre de Marseille) pour le louer dès septembre si possible.

L’avantage c’est que j’ai fait un différé de prêt et je ne paie que l’assurance (10 euros par mois !) pendant 6 mois. Donc pas d’urgence, je peux bien choisir mon locataire et commencer avec un loyer élevé (que je réajuste si je n’ai pas de demande).

Je compte faire un appart vraiment super, tout confort pour la personne afin d’apporter de la VALEUR au locataire ! 😉

Me reste une question, qu’en penses-tu : est-ce que cela vaut le coup de déjà mettre une annonce en ligne pour l’appart, sachant qu’il n’est pas encore meublé.
L’avantage c’est que je pourrai déjà faire des visites, filtrer les candidats etc
L’inconvénient c’est que le bien n’est pas meublé, et du coup difficile pour le candidat de se projeter dans un appart vide !

Après je me dis qu’une fois meublé, cela peut aller très vite également …

Merci encore pour ton aide, je t’en suis très reconnaissant

Eric :

Excellente questions 🙂
Je pense en effet que tu peux déjà déposer une annonce et même faire des visites avant la fin des travaux.
La raison est simple : la rentrée approche et les retardataires veulent réserver leur appartement maintenant. Si tu attends, tu vas limiter ton nombre de clients potentiels.
Ce n’est pas un soucis de faire visiter avant la fin des travaux si tu explique bien comment sera l appartement.
C’est d ailleurs ce que j’ai fait en juillet avec un de mes derniers studios. J’ai posté une annonce rapide sur le bon coin avant les travaux. Première visite : appartement loué à un étudiant venu avec son père et présentant toutes les garanties 🙂
Après j avais 3 semaines pour finir les travaux sans stress.
Pour info, il vient d emménager hier soir 🙂

Super d avoir fait un différé de prêt 🙂
Dans quel quartier ton T2 ?

Florent :

Excellent! Merci ! Alors je pense que je vais faire ça 🙂 je vais mettre une annonce dès cette semaine!

Est-ce que tu as un exemple d’annonce type que tu mets en ligne? Tu précises les garanties souhaitées? Tu dis fumeur / non fumeur?
Si t’avais un exemple cela m’aiderait au top !
J’aimerais bien connaître en avance ce que j’attends du locataire, les papiers à demander pour pas me retrouver devant des parents qui me questionnent sans que je sache répondre. Surtout que je suis encore jeune (25 ans) et donc j’aurai l’âge de leurs enfants haha

Mon appart est Rue de Rome ! plutôt côté Canebière, à 500 m du Vieux Port et à 15 mètres de l’arrêt du nouveau tram^^
Seul inconvénient c’est 4ème sans ascenseur. Mais au moins il est hyper calme (la chambre est sur arrière cours)

Je te tiendrai au courant avec grand plaisir

MERCI en tout cas!
C’est trop sympa!

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Eric :

À 500m du vieux port 🙂 top ! Un énorme avantage ! Tu pourrais même faire du saisonnier plus tard si tu as du temps à dépenser 🙂
4eme sans ascenseur, pas trop gênant pour un étudiant, surtout si il est meublé.

Serais tu d’accord que je publie une partie de notre discussion dans un premier de mes prochains articles ? J’ai trouvé l échange intéressant 🙂

Florent :

Merci Eric
C’est vraiment super d’échanger avec des personnes qui ont pris de l’avance comme toi !

Aucun problème pour l’article  🙂
Merci encore!
Et je te tiens au courant !
Amicalement
Florent

Eric :

Merci Florent & à bientôt.

A l’heure ou j’écris ces lignes, Florent a pris rendez-vous avec un locataire potentiel pour lui présenter l’appartement.

Si vous avez aimé cet article, laissez-moi un commentaire au bas de la page ou un “like” en haut à gauche.

2 commentaires

  1. Matthieu 18 avril 2016
    • Eric 18 avril 2016

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