Comment calculer le rendement d’une SCI ?

Avez-vous déjà envisagé d’acheter dans le cadre d’une société ? Cela peut présenter de nombreux avantages. En France, la société la plus utilisée pour les projets immobiliers est la SCI : Société Civile Immobilière. Un des avantages de l’achat par le biais d’une société est la fiscalité, car il est possible de choisir l’impôt sur les sociétés. Auparavant, le calcul de la rentabilité d’une SCI était souvent long et fastidieux, car il y a beaucoup de paramètres en prendre en compte. Cela demande aussi de bien connaître le fonctionnement et la fiscalité de ce type d’achat immobilier.

Dans cet entretient, Bassel nous explique le fonctionnement d’une SCI et nous montre comment calculer facilement le rendement, le cash-flow et bien d’autres choses encore !

 

Rentabilité locative

Eric : Bonjour à tous ! Dans cette nouvelle vidéo, nous allons voir comment calculer la rentabilité d’une SCI et calculer tous les paramètres financiers d’une SCI, parce que je sais que ça intéresse beaucoup de monde.

Donc aujourd’hui, je suis avec Bassel du site Rendement Locatif.

Bassel : Bonjour !

Eric : Bonjour Bassel ! Il va donc nous expliquer comment, grâce à l’outil Rendement Locatif, on va pouvoir calculer la rentabilité d’une SCI. Alors, je sais que c’est une fonction qui était très attendue. Beaucoup d’entre vous me disaient : voilà, le site Rendement Locatif, il est génial. Il y a juste une chose qui manque, c’est le calcul de la rentabilité d’une SCI. C’est dommage qu’il n’y ait pas cette option.

Voilà aujourd’hui, elle est disponible. Bassel, je te laisse la parole pour nous présenter cette nouvelle fonctionnalité.

Bassel : Alors, je vais commencer. Pour les gens qui connaissent déjà le site, là, je suis sur la page d’accueil. Je vais prendre un cas pratique qui va nous permettre d’avoir une base de discussion sur les résultats, je vais utiliser le plug-in du site qui permet en fait de consulter les annonces sur les sites immobiliers comme le Bon Coin, et d’obtenir la rentabilité depuis une vraie annonce. Donc, on va partir sur une vraie annonce.

Donc en fait, j’ai préparé sur le site le Bon Coin une petite recherche où j’ai cliqué sur la région Aquitaine. Ensuite, j’ai indiqué que je recherchais bien sûr des ventes immobilières, j’ai indiqué la ville de Bordeaux. Voilà, j’ai lancé une recherche, voilà ce que j’obtiens. Donc, je vais indiquer une surface maximum.

Pour cet exemple, on a un petit charmant T1 idéal investisseur. Donc, on va prendre ça pour l’exemple. Ça a l’air pas mal pour nous servir de base de calcul. Donc là, on voit bien le plug-in qui affiche l’encart sur cet investissement qui représente un investissement de 120 000 €, 27 m² pour du locatif qui a l’air pas mal. On voit qu’il a été remis à neuf, etc., au centre-ville de Bordeaux.

Donc là, on a 4,64% brut avec un loyer estimé à 510 € dans ce cas précis. Je vais cliquer sur calcul détaillé, ce qui va permettre de lancer le site avec toutes les informations de ce bien-là pré-rempli, ça nous fera gagner du temps.

Eric : Très pratique aussi cette fonction !

Bassel : Donc voilà, ça lance un calcul par défaut. C’est pour gagner du temps et puis pour tout de suite rentrer dans le vif du sujet. On voit qu’on a bien les paramètres de cette annonce, 27 m², 120 000 €. Alors, pour ce calcul qui est par défaut en fait, tu as déjà pré-rempli les données. Donc, pour ce calcul particulier, ça a pris un emprunt sur quinze ans, qui est à peu près classique et le loyer estimé qui était à 70 € par mois hors charge. Donc, cette stimulation-là en fait, elle est faite avec un régime qui est le régime réel classique de déficit foncier, c’est-à-dire qu’on le loue nue, et qu’on le déclare au réel. C’est-à-dire qu’on déclare les charges dans la déclaration classique foncière 2044 d’un particulier.

Eric : C’est ce qui est le plus basique.

Bassel : Quand on ne fait rien, c’est à peu près ça, ou le micro-foncier mais la plupart du temps, c’est ce qu’on fait. Moi j’ai eu quelques appartements où je suis sur ce régime, qui est le régime normal. On défiscalise les charges, les intérêts d’emprunt, etc. Puis, on touche les loyers, on paie l’impôt sur le revenu, sur la part restante des loyers une fois qu’on a tout déduit. Donc voilà, on ne va pas revenir là-dessus pour cette vidéo, mais ça vous donne le rendement net, le cash-flow, etc. Le score aussi ici qu’on peut voir.

Là, ce qu’on va faire, c’est qu’on va modifier les valeurs pour justement se mettre dans le cadre d’une SCI imposée à l’impôt société. Pendant que je fais les calculs, j’expliquerai un peu les détails de ce régime particulier.

Eric : C’est ce qu’on appelle la SCI à l’IS comme on entend souvent.

Bassel : Oui, tout à fait ! SCI à l’IS, donc IS pour Impôt Société. Parce qu’en fait, il y a aussi la SCI qu’on appelle à l’IR, c’est-à-dire à l’Impôt sur le Revenu. Quand on fait ça en fait, c’est quasiment la même chose que je viens de vous montrer juste avant. C’est-à-dire que quand on fait une SCI à l’IR, on l’appelle SCI transparente. C’est juste pour donner une structure quand on veut peut-être partager les choses entre plusieurs investisseurs. Mais au final, on le déclare exactement pareil que du réel au déficit foncier. Donc au final, si on fait durer le déficit foncier, on a vraiment la simulation de la SCI à l’IR. Tout ce que ça apporte, c’est que ça permet de monter un projet à plusieurs, par exemple, et de partager plus proprement les parts de chacun. Mais à la fin, chacun déclare ses parts au régime réel. Donc, ça revient exactement au même, sauf qu’on a juste un pourcentage du total.

Donc là, on va choisir. Ici, on a la section impôt qui permet de choisir tous les régimes disponibles dans l’outil. Donc, la nouveauté, c’est qu’on a ici la SCI ou SARL en fait, peu importe la structure, c’est une personne morale, c’est-à-dire que c’est une structure qu’on crée sous une certaine forme juridique. La plupart du temps pour de l’immobilier, on fera une SCI, mais on peut tout à fait faire une SARL. Mais la forme juridique de la SCI est plus adaptée en termes de statut, de partage, etc., plus adapté à l’immobilier. Mais ça revient au même au niveau des calculs.

Eric : Ça veut dire qu’avec l’outil, on pourrait faire la même chose avec plusieurs types de sociétés, ce n’est pas obligatoirement une SCI. On pourrait le faire avec une SARL ?

Bassel : Oui, ça sera pareil avec une SARL pour le calcul.

Eric : Pour une SAS, ça serait aussi possible ou… ?

Bassel : Oui, ça serait possible aussi. Après, les particularités vont être plus dans la gestion de l’entreprise et ensuite dans les parts et dans la transmission et ce genre de chose.

Eric : Parce que là, on va juste parler de fiscalité en fait. Là, c’est la simulation fiscale.

Bassel : Oui, c’est ça, parce que ça va coûter, etc. Même en prenant compte la revente d’ailleurs. Donc, si on met SARL à l’IS, je ne vais rien changer d’autre, puisque pour l’instant, ce n’est pas le but. Je vais tout laisser pareil et je vais relancer le calcul. Donc là, on ne va pas obtenir les mêmes résultats. Ce qui se passe en fait, c’est que comme je le disais, le régime SCI à l’IS impose qu’on crée une société. Donc, il faut passer par un comptable, créer une société qui sera la SCI avec son numéro d’enregistrement au registre des commerces. Et c’est elle en fait, qui va faire l’acquisition du bien immobilier, ce n’est plus la personne qui investit qui achète elle-même directement le bien immobilier. Donc, c’est très important, parce que ça fait une différence, et que toute la gestion, l’achat, la revente, toutes les opérations qui se passent avec ce bien immobilier se font maintenant au sein de la société, donc sur le compte de la société. Donc, imposer pour la société, sous les règles de la société, etc.

Bassel : Exactement comme pour une société classique. Quand on monte une entreprise, on est dans le même ordre d’idées. Donc, ce qui se passe maintenant, c’est qu’on a une section qui apparaît qui est « l’impôt société » ici. Parce que, quand on investit dans une SCI, ce qui va se passer c’est que les revenus et les recettes que l’on touche dans le cadre de cette société vont être imposés à l’impôt société. L’impôt société ne fonctionne pas comme l’impôt sur le revenu. Je vais simplifier, il n’y a que deux tranches : une tranche aux alentours des 38 000 € – je n’ai pas le chiffre exact, mais c’est à peu près ça – de recettes donc de bénéfices. C’est imposé, je crois, à 15% ou à 15,5%. Ensuite, pour tout ce qui dépasse 38000 €, c’est imposé à 33,33% des bénéfices. Si on compare ça à un investissement direct imposé sur le revenu, là on va être dans la tranche marginale d’imposition de la personne qui investit. Donc, quelqu’un qui gagne au-dessus de quelque chose comme 70 ou 75 000 € va être imposé à 41 ou 45%. C’est là où on comprend qu’il y a peut-être quelque à chose à faire au niveau optimisation de la fiscalité, puisqu’en fait dans une SCI, on paie moins d’impôts que quelqu’un qui sera imposé en personnel.

Eric : C’est-à-dire que d’un côté, la personne va payer 41% alors que si elle est en SCI, elle ne va payer que 15%.

Bassel : 15% jusqu’à 38 K€. Si elle ne dépasse pas les 38 K€, ce qui est le cas pour la plupart des gens.

Eric : C’est déjà pas mal 38 K€ !

Rentabilité locative

Bassel : Oui, c’est déjà pas mal en loyer et en bénéfices puisque c’est une fois tout déduit, je crois, qu’on calcule l’impôt. Donc, on est déjà large. On est quasiment à 15% sauf pour quelqu’un qui investit dans beaucoup de biens immobiliers et là, ce qui dépasse les 38 K€ est imposé à 33%. Attention, c’est comme l’impôt, c’est par tranche.

Donc là, il y a une section impôt société. Ça va donner la vue sur le calcul de l’impôt à l’IS. Pour cette simulation, on voit que l’impôt IS… On voit les recettes ici. Alors, c’est comme quand on investit dans le meublé non professionnel. Quand on fait du meublé non professionnel au réel, c’est-à-dire qu’on fait du meublé et on déclare toutes les charges et les intérêts… ce que je pense que tu fais dans le cadre de tes investissements en logement étudiant…

Eric : Oui, c’est ça.

Bassel : En fait, on fait de l’amortissement. C’est exactement le même principe dans une SCI. Finalement, le meublé en non professionnel est une espèce de régime hybride où on peut amortir comme dans une société. Le principe est exactement le même au niveau du calcul des composantes du bien que l’on peut amortir.

Eric : C’est ce qu’on voit dans la colonne ici.

Bassel : Oui, voilà. Donc, l’amortissement est calculé. En plus du cas meublé non professionnel, on a l’impôt IS. Là, ce qui se passe c’est que le résultat est déficitaire, donc on n’a pas d’impôt IS dans l’exemple que je viens de faire. Pour l’exemple, je vais augmenter pour vous montrer. J’ai augmenté le loyer pour générer plus de recettes. C’est juste pour l’exemple, mais c’est très bien aussi de ne pas payer l’impôt société (rire).

Là, on a un exemple pour montrer un peu les calculs que fait l’outil. Donc, on voit que de l’année une à l’année dix, on ne paie pas d’impôts ; tout simplement parce qu’on a le résultat à la fin qui est négatif. Donc, on ne fait pas de bénéfices, on fait un déficit, donc pas d’impôt société.

Par contre, il y a une chose à savoir sur le régime SCI à l’IS, c’est qu’il faut payer ce qu’on appelle la contribution au revenu locatif (CRL) qui est obligatoire. On peut l’avoir ici, on clique « aide ». Sur le site du service public on voit, ça s’appelle : « La contribution sur le revenu locatif qui est applicable dès qu’on tire des revenus des locaux que l’on loue via une société. »

Eric : D’accord. Ce n’est pas pareil que la CFE. C’est autre chose.

Bassel : Non, c’est encore autre chose. La CFE, toutes les sociétés doivent la payer aussi. Ça s’appelle la « Cotisation Foncière des Entreprises ». Là, ça n’a rien à voir, c’est vraiment spécifique au cas de l’investissement immobilier dans le cadre d’une société. En gros, les recettes tirées du locatif sont imposées directement sur une taxe. La taxe est de 2,5%, qu’on applique directement aux recettes locatives. Alors, il y a des petites exceptions, je ne vais pas entrer dans les détails. On peut en être exonéré dans certains cas. On est exonéré, si on n’excède pas 1830 € par local, ce qui est probablement annuel. Il y a des petites conditions, mais la plupart du temps on va devoir payer cette taxe.

Eric : Donc, si je comprends bien, si on a une société…

Bassel : Ce qui fait que là, en fait ça vous le calcule automatiquement. Ça calcule les 2,5% sur les recettes locatives.

Eric : C’est où ? C’est…CRL. Voilà, je la vois.

Bassel : CRL. C’est une option. Parce que, comme on peut en être exonéré, on clique ici et tout en bas, on a des options sur son compte qui permettent de dire : « Je ne suis pas assujetti à la CRL », ce qui fait que ça ne le prendra plus en compte.

Je vais revenir sur les autres paramètres après.

Eric : D’accord. J’ai appris quelque chose là. Je ne savais pas qu’il y avait cette taxe sur les recettes. Là, en l’occurrence, tu as 8500 € de recettes et tu paies 215 € de taxe.

Bassel : Voilà, et ça augmente parce qu’en fait, la simulation ici prend en compte que les recettes vont augmenter chaque année un petit peu. Après, on peut mettre zéro si on veut. Ce sont les paramètres du simulateur.

Ensuite, l’autre particularité, c’est qu’on voit qu’on amortit pas mal. Alors, il faut savoir que les premières années, on amortit beaucoup plus, surtout les six premières années parce qu’en fait, souvent on va amortir les frais de notaire, les frais d’agence qui sont amortissables dans le cadre d’une SCI.

Eric : Ah, d’accord !

Bassel : Souvent on le fait sur six ans. Pareil si on a des travaux, ça peut être amortissable et probablement aussi sur six ans. Donc, on a plus d’amortissements les premières années, ce qui fait qu’on annule les recettes et donc on n’a pas d’impôt société. C’est un peu la même chose aussi quand on fait du meublé non professionnel.

Eric : Tout à fait !

Bassel : C’est similaire. Ensuite, ça baisse. Il y a aussi le fait que ça se reporte. Donc, le déficit d’amortissement se reporte. On ne le voit pas ici, mais on peut le voir dans la section « rendement ». Ça indique que les reports d’amortissements sont reportables, etc.

Eric : Donc, on est en négatif, un amortissement on peut le reporter. Je sais qu’en meublé, c’est sur dix ans…

Bassel : Oui, alors je crois que dans une société, c’est sans limite. A vérifier, mais je crois que c’est sans limite.

Eric : Ok, bref. Enfin, c’est pris en compte.

Bassel : Mais dix ans déjà, c’est très large. Voilà, c’est pris en compte. Mais il arrive un moment où finalement, on amortit beaucoup moins. On ne peut plus faire un déficit, donc on commence à faire des résultats. Et puis en fonction de l’emprunt, on paie de moins en moins d’intérêt donc on défiscalise de moins en moins de charges. On le voit là, les charges diminuent. Donc, au bout d’un moment, on devient positif, on est bénéficiaire et donc on paie l’impôt société qui apparaît ici. Donc, il est pris en compte. Cette nouvelle section l’indique. Maintenant, c’est la particularité d’une SCI à l’impôt société, c’est que cet argent est dans la société. 

Donc, tout ce qui se passe dans la société reste dans la société pour l’instant, de ce qu’on a discuté jusque-là. Maintenant, plusieurs choix se présentent à l’investisseur. S’il a du cash-flow positif et qu’il fait encore mieux que ça, qu’il est vraiment dans du résultat positif très vite ou au bout d’un certain temps, et que l’entreprise dégage de la trésorerie, il a plusieurs choix dans ce cadre-là. Soit il réinvestit et refait un autre achat ou il fait des travaux avec et cela reste dans l’entreprise. Pas de souci puisque là, rien ne change et dans la rentabilité, on prend juste en compte l’impôt société ici et la CRL, qui va impacter la rentabilité exactement comme pour un investissement classique.

Mais le cas peut se présenter où on a envie de récupérer l’argent. Dans ce cas-là, on est comme pour une société. L’argent qu’on veut récupérer de la société, on a plusieurs choix pour le récupérer. Le choix que la plupart des gens vont faire, c’est de se verser un dividende qui se fait une fois par an sur décision de l’assemblée générale de la société. Si on se verse un dividende, la façon dont c’est fiscalisé, c’est que le dividende sur les bénéfices… On décide de verser un certain pourcentage de dividende. Cela on peut le configurer. Donc, dans les options que j’ai montrées tout à l’heure, on peut dire : si on veut verser – dans le cas où on fait du bénéfice – un pourcentage des bénéfices chaque année en dividende. On peut le laisser à zéro mais pour cet exemple, il est à 10%.

Donc, ce qui se passe c’est que, quand il y a du bénéfice, ici, 10% de 1880, 188 € sont versés à l’investisseur sur son compte personnel. Donc, maintenant cela va rentrer dans le cadre de sa fiscalité personnelle. Comment cela marche ? C’est un peu comme une revente d’actions. C’est un revenu un peu immobilier, c’est un peu le même principe. On applique d’abord un abattement de 60%. Je vais vous montrer dans la section impôt-revenu. C’est l’impôt sur la personne elle-même donc impôt sur revenu. On va reprendre la même année. Ici, on va voir que les dividendes bruts sont de 188€ qui s’ajoutent aux salaires qu’on voit ici. J’ai indiqué un salaire. Cela va s’ajouter avant d’appliquer l’impôt. Donc en gros, ces dividendes vont être imposés sur le taux marginal d’imposition qu’on a atteint après nos salaires. Là il est de 30%. Par contre, il y a un abattement que l’état accorde pour compenser ce qu’on a payé en impôts dans la société qui est de 40%. Donc, on déduit 40% de ces 188 €, cela donne le dividende net qui lui, va être imposé à 30% à peu près. Donc, cela représente ici les 34€ qu’on voit là.

Eric : D’accord !

Bassel : On a toujours les prélèvements sociaux aussi sur les dividendes, donc 15,5% qu’on doit payer. Aujourd’hui, les prélèvements sociaux s’appliquent à quasiment toutes les sources de revenu. Cela a été vachement généralisé.

Eric : (rire)

Bassel : Donc, on voit qu’en plus de l’impôt société, on va payer ces 34€ d’impôts fonciers, plus les prélèvements sociaux qui s’ajoutent à l’impôt que l’on paie. Du coup, ces valeurs qu’on voit ici vont être prises en compte dans le rendement net en plus de l’impôt société.

Je vais vous montrer le calcul. Quand on va dans rendement ici… Je vais prendre le cas de l’année 10 où on a toutes les variantes. Donc, le rendement qu’on voit ici le prend en compte. Ici, on a le cash-flow ; il est utilisé dans le calcul des rendements. C’est la partie supérieure de la fraction. Et là, si on passe ici on voit que dans le cash-flow complet, on voit qu’il va prendre en compte les recettes. On déduit la mensualité d’emprunt sans l’assurance, parce que l’assurance rentre dans les charges, c’est un peu particulier. C’est tout ce qui reste à la fin, le cash-flow. Donc, recettes moins tout ce qu’on doit dépenser : on retire les mensualités, les charges, les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu et l’impôt société. Dans ce cas-là, je crois que c’est…En fait, c’est décalé d’un an donc c’est ici. On retire les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu, l’impôt société et la contribution revenu locatif donc la fameuse taxe. On prend en compte tout cela. En plus de prendre en compte l’impôt société si on se faisait un dividende, on est aussi impacté dans le rendement parce qu’on paie des impôts sur les dividendes. Normal.

Eric : D’accord.

Bassel : Et donc, on a le rendement global d’une fiscalité sur l’impôt société.

Eric : Donc, vraiment tout est pris en compte et on voit d’ailleurs que le rendement baisse au moment où il y a ce bénéfice qui arrive. Enfin, il baisse au moment où l’impôt foncier arrive.

Rentabilité locative

Pour accéder à la suite de l’interview, je vous invite à suivre la vidéo – cela vous permettra aussi de voir comment Bassel utilise l’outil en ligne pour calculer le rendement d’une SCI 🙂

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1 réponse

  1. Camille Dupont 17 janvier 2017

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