Louez meublé et payez moins d’impôts : Vive le LMNP !

Aujourd’hui, j’ai le plaisir de laisser le clavier à Lionel du blog “investissement pour les nuls” pour un article sur le status de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Un grand merci à Lionel pour ta participation au blog. 🙂


Bonjour à tous les investisseurs en herbe!
Je vais consacrer cet article à un type de régime fiscal méconnu de beaucoup de particuliers propriétaires immobiliers: le régime LMNP au BIC réel.

Il n’y a pas que le micro foncier dans la vie !

L’IMPÔT SUR LES RECETTES LOCATIVES : UN OBSTACLE POUR BEAUCOUP D’INVESTISSEURS

Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers, le choix du régime fiscal est un véritable casse-tête à choisir à partir de la première année de location du bien que l’on vient d’acquérir.

Lorsque l’on vient d’acheter un appartement de type studio ou T2 pour le mettre en location, on se demande souvent combien nous allons payer d’impôt et quelle doit être la solution fiscale optimale à mettre en œuvre pour payer le moins d’impôts possible sur ses revenus locatifs.

Bien souvent, après avoir acheté leur bien locatif, les gens se rendent compte qu’ils paient une véritable fortune en impôts et qu’au lieu d’avoir un bien immobilier dont les recettes locatives remboursent complètement les charges (crédit immobilier, assurance habitation, taxe foncière,…), et ils constatent qu’ils sont obligés de faire un effort mensuel de plusieurs centaines d’euros pour conserver leur bien immobilier; moralité: ils vendent leur bien car ils ne sont pas en mesure de réaliser cet effort mensuel durant de longues années.

Beaucoup de personnes qui souhaitent investir en immobilier sont justement bloqués car avant même d’acheter, ils font une simulation d’impôt sur internet et se rendent compte que pour avoir un bien qui s’autofinance complètement, il faudra qu’il pratique un loyer largement supérieur au prix du marché; moralité, ils abandonnent et n’investissent pas dans l’immobilier locatif, pensant que cet investissement est réservé aux gens qui ont déjà de l’argent.

EXEMPLE PRATIQUE D’ACHAT D’UN BIEN LOCATIF (LOCATION VIDE AU MICRO FONCIER)

Imaginons que j’achète un studio de 20 m² à Nice de 68.000 € (frais de notaire inclus) que je peux louer 400 € par mois et que je décide d’adopter un régime fiscal classique de micro foncier (location nue).

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Si on fait le bilan des charges, on retrouve:
• la mensualité du crédit: 350 € (crédit de 68.000 € sur 25 ans à taux fixe 2.8% de taux d’intérêt),
• Assurance habitation propriétaire non occupant: 90 € (soit 7,50 € / mois),
• taxe foncière: 142 € (soit 12,50 € / mois),
• charges de copropriété: 75 € par an (soit 6,25 € / mois),
• frais de déplacement de participation à l’assemblée générale: 50 € par an (4,20 € / mois),
• impôts sur les revenus locatif: 651 € (soit 54,25 € / mois).

Soit une charge totale mensuelle de 434.70 €

Ce bien immobilier me coûte donc chaque année 416 €.

CE MEME ACHAT LOCATIF (AU LMNP)

Imaginons que j’achète ce même studio de 20 m² à Nice de 68.000 € et que je décide de le louer meublé pour environ 5.000 € de meubles pour le louer 470 € par mois et que je décide d’adopter un régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel en BIC réel.

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Si on fait le bilan des charges, on retrouve:
• la mensualité du crédit: 370 € (crédit de 73.000 € sur 25 ans à taux fixe 2.8% de taux d’intérêt),
• Assurance habitation propriétaire non occupant: 7,50 € / mois,
• frais de déplacement de participation à l’assemblée générale: 50 € par an (4,20 € / mois),
• taxe foncière: 142 € (soit 11,90 € / mois),
• charges de copropriété: 75 € par an (soit 8.40 € / mois),
• Frais de comptable: 300 € (25 € / mois),
• taxe CFE: 150 € (12,50 € / mois).
Soit une charge totale mensuelle de 437.25€

Ce bien immobilier me permet de gagner de l’argent en percevant donc chaque année un cashflow positif de 393 €.

Pourquoi choisir le LMNP pour vos petites surfaces ?

LOCATION VIDE

Vous l’avez compris, dans le cas de la location vide, le loyer pratiqué est dans la fourchette moyenne voire basse du marché. Du coup, le régime de fiscalité que la majorité des gens utilisent dans ce cas, est le Micro Foncier et le propriétaire est imposé sur 70% de ses revenus locatifs annuels: il est de ce fait redevable du paiement des prélèvements sociaux (dans notre exemple: 651 €).
Dans telle situation, il est impossible de créer du déficit foncier…

LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

Dans le second cas, l’investisseur va pouvoir déduire un maximum d’éléments comme par exemple:
• Les charges de copropriété,
• Les intérêts d’emprunt du crédit immobilier,
• L’assurance propriétaire non occupant,
• Le montant des travaux de rénovation entrepris,
• les frais de notaire,
• les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,

On va également amortir le mobilier, les murs, ainsi que le gros œuvre : c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.

On va également amortir le mobilier, les murs, ainsi que le gros œuvre (cela est une des grosse différence avec la location nue).
De ce fait, l’investisseur crée un déficit commercial annuel, ce qui peut avoir pour conséquence de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs.

Comment faire pour faire du meublé ?

Pour suivre toutes les étapes permettant de bénéficier de ce régime fiscal très intéressant je vous conseille d’aller sur mon blog et de lire l’article suivant. (Lien sortant : http://investissementpourlesnuls.fr/lmnp-et-bic-reel-la-solution-fiscale-pour-mon-studio/)
Vous y retrouverez les étapes de la déclaration Poi, de la réception de votre numéro SIREN, et vous bénéficierez même des coordonnées de mon comptable qui est vraiment très compétent.

Commencez dès maintenant votre activité de Loueur Meuble Non Professionnel !

Le régime LMNP au BIC réel est vraiment pour moi la solution fiscale idéale qui permet à la fois de générer du cashflow positif chaque mois tout en créant un déficit permettant de s’affranchir de l’impôt durant environ 10 ans.
N’hésitez plus, pour vos biens de petite surface, faîtes du meublé et déclarez les en LMNP!
Regardez plutôt cette vidéo qui récapitule tous les avantages du LMNP:

Merci de votre attention et merci à Eric d’avoir pu me laisser m’exprimer sur ce sujet à travers son blog.
A bientôt.

Lionel – http://investissementpourlesnuls.fr/


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Et si vous ne l’avez pas déjà fait, téléchargez votre guide gratuit sur l’investissement immobilier étudiant !

16 commentaires

  1. Anne-Laure 27 août 2017
    • Eric 28 août 2017
  2. Anna123 1 décembre 2015
  3. Didier-Fabrice 30 novembre 2015
    • Eric 30 novembre 2015
  4. Vincent 12 novembre 2015
  5. Florent LABEILLE 9 novembre 2015
    • Eric 9 novembre 2015
  6. extracteur de jus 2 novembre 2015
  7. William 2 novembre 2015
  8. Sebastien 1 novembre 2015
  9. Khati 31 octobre 2015
  10. Khati 31 octobre 2015
    • Eric 31 octobre 2015

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