Louer à l’état : une solution de tranquillité ?

Dans cet article invité, j’ai laissé le clavier à Guillaume de Marseille. Il nous explique comment il a réalisé son premier investissement de manière assez originale. Sa stratégie : louer à l’état…


Bonjour 🙂 Je m’appelle Guillaume et je vais vous parler d’une technique méconnue par la plupart des investisseurs : louer un appartement directement à l’État ! J’ai appliqué cette technique pour mon premier investissement immobilier.

Elle me permet donc d’avoir une garantie de loyer à 100% sur cet appartement c’est-à-dire de pouvoir être sûr d’encaisser mes loyers chaque fin de mois.

A travers cet article, je vais donc vous expliquer comment j’ai fait pour mettre en place cette technique de location, mais aussi vous apprendre à faire la même chose chez vous !

PS : je vais m’appuyer sur les chiffres et l’exemple concret de mon premier investissement immobilier pour vous détailler cette technique de location.

Qu’est-ce-que l’intermédiation locative ?

En France, il existe un paradoxe important entre les logements vides et le nombre de personnes qui n’arrivent pas à se loger.

Afin de réduire ce paradoxe, l’État français a mis en place une mesure particulière depuis 2008 sous le nom de « Solibail » : l’intermédiation locative. C’est ce dispositif qui me permet aujourd’hui de louer mon appartement et d’avoir mes loyers garantis par l’État.

Ce dispositif prend la forme d’une location/sous-location. Le propriétaire va donc louer son appartement à une association agréée par la préfecture. Le bail de location a donc lieu entre le propriétaire et l’association. La durée du bail est de 3 ans renouvelable.

En revanche, l’association met à disposition le logement à un ménage. C’est ce que l’on appelle la sous-location.

Le schéma ci-dessous explique ce principe de location/sous-location.

louer à l'état

Avantages à la location « Solibail » :

Je trouve personnellement de nombreux avantages à louer mon appartement via ce dispositif. Notamment parce qu’il s’agissait de mon premier investissement locatif. Je voulais donc être sûr de mon coup et maitriser tous les paramètres de la location.

·             Garantie des loyers :

C’est pour moi le plus gros avantage de ce dispositif : la garantie des loyers.

En effet, les loyers que je perçois sont directement versés par l’association. L’association est garantie par l’État. Cela fait 1 an maintenant que mon appartement est loué, et les loyers tombent sur mon compte avec la précision d’une horloge suisse 🙂

Exemple concret sur mon appartement :

L’association ne trouve pas de ménages à mettre en place -> Vous continuez de percevoir les loyers.

La personne mise en place par l’association quitte le logement -> Vous continuez de percevoir les loyers.

Le ménage en place ne verse plus le loyer à l’association -> Vous continuez de percevoir les loyers.

·             Tranquillité :

L’autre avantage majeur du dispositif : la tranquillité.

Étant propriétaire de plusieurs appartements mais aussi salarié, je ne peux pas me permettre de passer des heures chaque semaine à gérer les locataires dans mes appartements. Or dans ce dispositif, l’association gère tout : elle s’occupe de trouver son sous-locataire, de réaliser la gestion et les petits travaux.

Vous n’êtes donc jamais en contact direct avec l’occupant du logement. Les seuls contacts que vous avez sont avec l’association : appels de loyer (un mail chaque mois) et gestions exceptionnelles (exemple : dégâts des eaux , cumulus HS , etc ).

Exemple concret sur mon appartement :

La personne dans l’appartement a un robinet qui fuit -> L’association envoie son technicien réparer la fuite, si les travaux sont trop importants ils me contactent.

·             Fiscalité avantageuse :

Dernière avantage non négligeable selon moi : la fiscalité avantageuse.

En louant votre appartement avec le dispositif Solibail, vous pouvez faire le choix de signer une convention « Anah ». Cette convention permet de bénéficier d’un régime spécial pour vos revenus fonciers. En effet, vous pouvez prétendre à un forfait de 70% de réduction sur les revenus fonciers générés par cet appartement.

Exemple concret sur mon appartement :

Loyer HC : 400€/mois

Revenus fonciers annuels sur cet appartement : 400 *12 = 4 800€

Revenus foncier déclarés aux impôts : 4 800* (1-0,70)= 4 800 * 0 ,3 = 1 440€

Inconvénient à la location Solibail :

L’inconvénient principal du logement via un dispositif  Solibail est qu’il a pour but de permettre au plus grand nombre de personnes d’avoir accès au logement. Il est donc évident que le propriétaire ne peut pas appliquer le loyer qu’il souhaite.

Il y a donc un encadrement des loyers qui se base sur les « loyer intermédiaires » proposés par l’Anah .

Ces barèmes d’encadrement dépendent de plusieurs critères : la zone géographique où se trouve votre logement, le type de bien (studio, T2 , etc.) et enfin le nombre de m².

  • Connaître le montant du loyer perçu

Le plus simple pour connaître le montant du loyer perçu, c’est de rentrer directement en contact avec l’Anah. Elle pourra vous donner précisément le loyer attendu pour votre appartement.

Néanmoins, si vous souhaitez calculer une approximation du loyer, il vous suffit d’utiliser le tableau ci-dessous et la carte de zonage.

Louer à l'état - plafond des loyers

Louer à l'état - zones des loyers plafonnés

Exemple pour mon appartement :

Un T2 bis de 32 m² à Marseille :

(Zone A) / loyer intermédiaire : 12,5€/m2

Loyer perçu : 12,5 *32 = 400€

Nota : Toutes les valeurs de loyers données correspondent aux loyers HC.


Critères pour louer à l’état son logement via le dispositif Solibail :

Tous les logements sont éligibles à ce dispositif (du studio au F5).  Il suffit que le logement soit jugé décent pour pouvoir être loué via un dispositif social.

Attention cependant au fait que tous les logements sont éligibles mais pas forcément acceptés par les associations !

En effet, si les associations n’ont aucune demande de locataire dans ce, ils risquent de ne pas avoir besoin de votre bien.

En d’autres termes, un logement peut être éligible mais l’association n’a pas pour obligation d’accepter de louer votre bien.

Je conseille donc d’appeler au préalable les associations de votre ville afin de savoir si votre bien est susceptible de les intéresser.

Mettre en place concrètement la location via le dispositif Solibail :

Si après la lecture de cet article vous êtes intéressé pour utiliser cette forme d’investissement locatif, voici le plan d’actions concret à effectuer :

  • Trouver un bien qui permet d’avoir une rentabilité brute minimum de 10% via ce dispositif

Exemple :

Prix maximum d’achat au m2= Prix du loyer au m2 dans la zone *12 *10

Prix maximum d’achat au m2 pour un appartement en zone A= 12,5 *12 *10 = 1500€/m2

  • Avant d’acheter, se rapprocher d’une association agréée de la commune pour savoir si le bien pourrait les intéresser.
  • Contacter l’association une fois que vous êtes devenu propriétaire de l’appartement pour effectuer une visite.
  • Second rendez-vous avec l’association pour rédaction du bail et de l’état des lieux.
  • Chaque mois, envoyer une « demande d’échéance de loyer » par mail afin de recevoir le versement du loyer

Exemple :

Louer à l'état - versement du loyer

Conclusion

En conclusion et en me basant sur ma propre expérience, je trouve le système d’intermédiation locative type Solibail très intéressant pour un premier investissement immobilier.

Ce dispositif permet beaucoup de sécurité mais aussi un très bon accompagnement des propriétaires.

Cependant, même si tous les logements sont éligibles à ce dispositif, je vous conseille de bien vérifier en amont la rentabilité de votre investissement. Comme les loyers sont encadrés, vous risquez de ne pas pouvoir louer assez cher pour dégager une bonne rentabilité.

Je recommande donc ce type d’investissements pour les villes ou quartiers ou le prix au m2 est assez faible mais où il existe une grande demande locative.

Dites-moi dans les commentaires si vous avez déjà entendu parler de ce type de contrat de location et si vous êtes intéressé par cette forme de location.

Merci et à bientôt 😉

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10 commentaires

  1. montagu 5 octobre 2018
  2. NABAIS 24 septembre 2018
  3. Mme Manseur 28 mars 2018
  4. mireille lutzky 18 janvier 2018
  5. Guillaume 19 janvier 2017
  6. coco 29 décembre 2016
    • Eric 29 décembre 2016
    • Guillaume 19 janvier 2017
  7. jacques 21 décembre 2016
  8. Fidel 8 décembre 2016

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