Suite à une discussion avec Anthony, un des lecteurs de campus-invest, j’ai décidé de vous parler aujourd’hui du choix du comptable idéal.
Anthony vient de signer un compromis pour son premier studio étudiant. Félicitation ! Bien qu’il le savait déjà, j’ai rappelé à Anthony qu’il a le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer ses revenus immobiliers en meublé : le régime “micro BIC” et le régime réel.
- le régime “micro BIC” : vous ne déclarez que la moitié (50%) de vos loyers lors de la déclaration d’impôt. Le calcul est très simple à faire. Pas besoin de comptable dans ce cas.
- Le régime au réel permet de déduire toutes les charges et d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Le calcul demande des compétences particulières. On fait souvent appel à un comptable, bien que ce ne soit pas une obligation.
En pratique le régime au réel s’avère bien plus intéressant et permet de faire de grosses économies d’impôts, et même de ne pas payer d’impôts les premières années (voir l’article de Lionel sur le LMNP).
Le rôle du comptable, dans le cadre du LMNP au réel, est alors de fournir une “liasse fiscale” au centre des impôts. La liasse fiscale est un ensemble de documents comptables normalisés (formulaire 2031, CERFA 11085, formulaire 2033, CERFA 10956).
Il y a beaucoup d’offres de comptable sur le marché. Il importe de comparer les offres et les prix pour faire le bon choix. Mais quels sont les critères qui défissent un bon comptable ?
Les qualités d’un bon comptable :
- il doit être spécialisé dans le LMNP : il existe plusieurs spécialité en comptabilité. Pour faire de l’immobilier meublé, il faut impérativement travailler avec un comptable qui connait la fiscalité liée au LMNP et qui est au courant des dernières réglementation dans ce domaine.
- il doit être pédagogue et pouvoir vous expliquer clairement son travail si nécessaire : au début vous aurez sans doute des questions à lui poser : quels documents faut-il fournir ? quels sont les délais ? etc…
- il doit être disponible et joignable pour répondre à vos questions : mon premier comptable était injoignable et ne répondait jamais à mes messages. J’ai donc changé pour un comptable plus réactif.
- il doit être fiable : il ne doit pas faire d’erreurs de calcul et doit finir le travail dans les délais avant la déclaration d’impôt.
Quels sont les tarifs d’un comptable ?
Les tarifs sont variables, mais en moyenne, et en 2015, il faut compter environ :
- 500 euros/an de frais de comptabilité pour le premier appartement meublé,
- 100 euros/an pour chaque meublé supplémentaire,
- 150 euros/ans pour l’adhésion au CGA (centre de gestion agréé). Jusqu’en 2015, l’adhésion au CGA vous donnait droit à une réduction d’impôts (jusqu’à 915 euros) égale au montant des frais de comptabilité. En 2016, cet avantage disparaitra. Et c’est là que se fait toute la différence dorénavant ! Attention aux points qui vont suivre.
(mise à jour du 15/11/2016 : finalement cette réduction d’impôt a été réinstaurée en 2016…)
Un exemple chiffré :
Laurent possède 2 appartements qu’il loue en meublé au régime LMNP au réel.
En 2015, il paiera son comptable 500 + 100 + 150 = 750 euros. Mais il aura droit à une réduction fiscale de 500 + 100 = 600 euros. Au final, sa comptabilité lui coûtera 150 euros.
En 2016, il n’y aura plus de réduction fiscale. Il paiera donc 500 + 100 + 150 = 750 euros.
Qu’est ce qui risque de changer en 2016 ?
La réduction fiscale risque de disparaitre un jour ou l’autre, ce qui va entraîner une augmentation du coût global de la comptabilité. Le tableau suivant vous montre la différence du coût du comptable entre 2015 et 2016, en fonction du nombre de meublés.
| nombre de meublés | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Jusqu’en 2015 | 150 € | 150 € | 150 € | 185 € | 285 € | 385 € | 485 € | 585 € | 685 € |
| A partir de 2016 | 650 € | 750 € | 850 € | 950 € | 1050 € | 1150 € | 1250 € | 1350 € | 1450 € |
– coût du comptable après avantages fiscaux en fonction du nombre de meublés –
Si vous avez 3 meublés, votre comptabilité va vous coûter presque 6 fois plus cher !
Peut-on éviter cette augmentation de dépense ?
Oui ! J’ai résilié mon contrat avec mon ancien comptable. J’utilise une solution de comptabilité qui coute moins de 250 euros par an, quelque soit le nombre de biens !
Il s’agit d’une web application extrêmement simple à utiliser. Je l’utilise depuis quelques mois, et je suis réellement conquis. Le site est vraiment bien fait, avec beaucoup d’explications. Il y a également un support téléphonique toujours présent et très réactifs.
Cette application vous permet de générer automatiquement votre liasse fiscale pour les impôts et s’occupe également d’effectuer la télétransmission au site des impôts. Le calcul des amortissement se fait automatiquement, c’est très pratique. On s’y retrouve dans les différents onglets – tout est clair !
Vous avez juste à rentrer vos informations dans les bonnes cases, un peu comme une déclaration en ligne. Pas besoins de se déplacer chez un comptable avec de gros classeurs ! Vous pouvez faire votre compta de chez vous, quand vous voulez et en très peu de temps.
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Si cette solution vous intéresse, laissez-moi vos coordonnées, je vous enverrai en bonus la dernière version du guide de l’investisseur en immobilier étudiant.
Dans un prochain article je vous montrerai en détail et par le biais de plusieurs vidéos comment utiliser toute la puissance du service de comptabilité en ligne www.jedeclaremonmeuble.com et comment cela m’a simplifié la vie. Laissez-moi un “like” si ça vous intéresse 🙂
Un comptable spécialisé, pédagogue, disponible (24h/24h), précis et à 219 euros par an (quelque soit le nombre de biens) ! Qui dit mieux ?
(mise à jour du 04/05/2016 : cette solution revient maintenant à moins de 120 euros après réduction d’impôt. Voir le nouvel article : https://www.campus-invest.fr/jadore-mon-comptable/ )
Êtes-vous déjà loueur en meublé ? Comptez-vous investir dans le meublé ? Quelle solution de comptabilité utilisez-vous ?
Laissez-moi vos commentaires !
Bonjour,
J ai acheté en décembre 2019 un bien qui sera loué en saisonnier en 2020
Dois je déclarer quelque chose sur ma déclaration des revenues 2019 que je suis en train de rédiger
Merci
Bonjour, oui / vous devez déclarer toutes les recettes et dépenses réalisées en 2019.
Très bon article !
Qu’en est-il de l’enregistrement SIRET? peut-il être réalisé par le comptable? Quel est le coût?
Bonjour Philippe. Oui, l’enregistrement SIRET peut être réalisé par le comptable. Mais si vous le faite vous même ce sera gratuit. Vous trouverez la marche à suivre pour remplir le CERFA d’une page sur le site de jedeclaremonmeuble.
Bonsoir Eric,
Si j’ai bien compris il n’est pas nécessaire d’adhérer à un CGA si le revenu foncier est en déficit ?
Pour ma part je devrais signer un compromis de vente mi décembre et acheter le bien début 2020, dois-je souscrire sur jedéclaremonmeublé.com immédiatement ou attendre l’achat de l’appartement d’un point de vue fiscal ?
Encore merci pour cet article.
Cordialement.
Zyed
En effet, l’adhésion au CGA n’est pas obligatoire, même si elle est conseillée.
Pour l’adhésion à JD2M, vous avez encore le temps si votre signature finale a eu lieu cette année 2020. Je vous conseille cependant de le faire avant la fin de l’année.
Bonjour,
Nous sommes en fin 2018, serait-il possible de connaitre les tarifs habituels des cabinets comptables (en Alsace) ?
J’ai eu une proposition à 950 euros/an, dès le 1er logement LMNP…Ca semble donc très loin des montant que vous annonciez de 2015 à 2016.
Merci d’avance!!
Bonjour Nicolas,
les tarifs peuvent changer d’un expert comptable à l’autre ou d’un cabinet à l’autre.
En 2018, autour de Strasbourg, vous pouvez encore trouver des tarifs autour des 500 euros/an pour la compta d’un bien en LMNP.
(souvent les tarifs varient du simple au double).
Je sais que Comptadim (cabinet Lyonnais) facture 450 euros/an pour le premier bien.
Je vous invite à contacter d’autres comptables autour de Strasbourg pour obtenir d’autres tarifs.
Comme j’utilise la compta en ligne, je ne connais pas le détail des tarifs des comptables alsaciens.
Bonjour Eric,
Je me pose la question suivante par rapport à la date de cloture de l’exercice comptable a indiquer sur le P0i :
Pour de la location Etudiante a t’elle une importance saisonnière ou doit on la mettre par default au 31 décembre?
Bonjour Alex,
par défaut, on la met toujours au 31 décembre. Comme cela on sera en phase avec le calendrier fiscal. La télédéclaration devra être faite avant début avril.
En tout cas, j’ai toujours vu les clôtures d’exercice comptable au 31 décembre chez les investisseurs en meublé.
Merci!
Bonjour Eric,
Merci pour ton article.
Pour ma part, j’hésite encore entre une personne physique et ce type d’interface. Est-ce que l’on peut joindre une personne de l’entreprise tout de même, si on ne s’en sort pas avec l’application ou c’est du 100% en ligne ?
Est-ce à la portée d’une personne louant pour la première fois au régime réel ?
Merci d’avance.
Cordialement,
Bonjour Benjamin,
pour répondre à tes 2 questions :
– il est possible de joindre une équipe de conseillers par téléphone autant de fois que tu le souhaites. Ce contact téléphonique est intégré dans l’offre sans aucun surcout. Les conseillers sont compétents, disponibles et efficaces.
– tous les débutants en LMNP que je connais qui ont souscrit à l’appli en ligne on pris en main l’outil en une dizaine de minutes. C’est un vrai jeu d’enfant 🙂 Tout y est simple et expliqué très clairement. J’ai plusieurs dizaines de clients de JD2M qui m’ont fait des retours positifs suite à cet article.
Bonjour ,
Sos je cherche un expert comptable pour mon meublé en colocation à Strasbourg urgent travaux terminés , locataires pressés d’y installer, .
Qui aurai la gentilesse de me donner un tuyau
Je déclare mon meublé.com
très bonne idée.. mais quand on paie des impôts ; sinon, ça peut attendre
Tout à fait ! Il faut valider le caractère économique de la location meublé en prenant en compte les revenus imposables.
Dans certains cas (impositions faibles), on peut très bien rester en location nue.
Si plus tard, les revenus et l’imposition augmentent, un changement de statut vers le meublé est bien sur possible.
Quel article très intéressant avec des conseils très pratique !
Salut Eric,
Personnellement, mon comptable me prend 300 euros ht par an pour un bien (ça peut être un immeuble) et ensuite me prend 50 euros de plus par nouveau bien que j’intègre sur un même bilan. Je trouve ça raisonnable et le côté humain est important. Un autre point me fait préférer un cabinet d’expert comptable. Le risque de contrôle fiscal est moindre.
William, bonjour, est-il possible de me communiquer les coordonnées de votre comptable (je suis sur des immeubles et la tarification se fait par lot pour moi, donc ça monte vite!).
Merci
Merci pour ton article, au moment où je cherche un comptable, il m’est plus qu”utile!
Eric, très bon article 😉
Si tu trouves le même genre de site pour les sociétés à l’IS, l’affiliation va cartonner !!! 😉 :p
Pour mon meublé LMNP assujetti à TVA (ce qui lui fait plus de boulot qu’un meublé classique), mon expert-comptable me facture 288 € TTC (en 2007 c’était 250 € TTC).
Bonjour Eric,
Merci pour ton article.
Je connaissais ce site mais je ne savais pas si l’utiliser ou pas.
Alors, j’ai fait ma toute première déclaration cette année auprès d’un comptable qui m’a coûté 350€ pour 2 mois de LMNP au lieu de 700€ normalement pour l’année et, il a réussi à faire des erreurs dans la liasse ! J’ai du les rectifier auprès des impôts !
Donc, tu m’as convaincu et, dès 2016, j’utilise ce site.
Ton article est clair et me fait même douter sur le fait de changer de comptable vu le prix très compétitif ! Mais bon le fait que cela soit un site êt non une personne réelle me freine encore ! Peut être quand j’aurais plus d’expérience , car pour le moment j’aime parler avec une personne physique pour des conseils 🙂
Mais très bonne idée et ton idée d’affiliation excellent
Bonsoir Éric,
Merci bcp pour ton super article. Pour le moment
je loue mes studios qu’en location nue.
Mais est-il possible d’en louer un ou deux en LMNP, et
de laisser les autres en location une ?
Bonjour Hacene,
Oui c’est tout à fait possible d’avoir un ou plusieurs biens en meublé LMNP et d’autres en location nue.
C’est d’ailleurs ce que j’ai fait. J’avais plusieurs bien en nu. Et dès qu un locataire partait, je les transformais en meublé. Aujourd’hui il ne me reste qu un bien en nu. Tous mes autres sont en meublé.
Au niveau de la déclaration d’impôts il y a 2 rubriques séparées : une pour le nu et une pour le meublé LMNP (BIC).
En tout cas, c’est une bonne idée de passer certains tes biens en meublés. Tu vas faire des économies 🙂
J’avais déjà entendu de cette solution avec ce site en ligne mais je n’avais jamais entendu de retours, voilà qui est chose faite et ça a plutôt l’air correct d’après tes propos ! 🙂
Salut Eric,
Merci pour le clin d’oeil ! Nous avons signé le compromis le week end dernier.
Ton article résume bien notre dernière conversation.
Il manque peut-être un autre avantage lié à l’adhésion au CGA.
A+
Effectivement, le CGA conserve toutefois un avantage pour les loueurs en meublé : celui de pouvoir éviter une majoration de 25% de leur bénéfice imposable.
Lorsqu’on génère du déficit commercial (dans la majorité des cas et pendant les premières années), cet avantage n’a pas d’intérêt (puisque il n’y a pas de bénéfice déclaré).
Pas de déficit foncier en location meublée.
revenus fonciers -> déficit foncier
revenus BIC -> déficit IC
Les BIC englobant diverses activités les déficits sont gérés différemment. Pour la location meublée le CGI parle de déficit “provenant de l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés” (article 156 du CGI qui est celui qui nous dit quels sont les déficits qui sont déductibles du revenu global)
Merci Didier-Fabrice 🙂 Je corrige mon commentaire.
Salut Eric,
super clair ton article. Je ne savais pas qu’il existait cette solution pour déclarer un lmnp. Je m’y mettrai… dès que j’aurai mon premier meublé! Bon weekend
Très bon article et très intéressant.
Pour ma part, j’ai pris une comptable pas loin de chez toi, puisqu’elle est à Strasbourg 🙂
Je suis rassuré car le prix que je paie est inférieur à ta moyenne de 500 euros/an 😉
Je pense que la disponibilité et la connaissance du lmnp sont en effet essentiels!
La disponibilité est en effet primordiale, surtout lorsque la période des déclarations d’impôt approche. L’idéal est de valider sa comptabilité assez tôt pour éviter le rush du moi de mai.