Je viens d’apprendre qu’un ami a loupé une super affaire ! Il est plutôt dégouté. Il avait tout bien préparé, demandé l’avis d’entrepreneurs pour les travaux, fait ses calculs : tous les indicateurs de la bonne affaire étaient au vert ! Mais au moment de se décider, il a appris que quelqu’un d’autre avait déjà signé 🙁
Peut-être que cette mésaventure vous est aussi arrivée ? Peut-être hésitez-vous avant d’acheter ? Personnellement, cela m’est aussi arrivé plusieurs fois. J’avais une bonne affaire sur un plateau d’argent et je l’ai laissé passée ! Comme c’est frustrant !
J’ai pensé que c’était trop beau pour être vrai, qu’il y avait anguille sous roche. Je n’avais pas assez d’informations pour décider. Pourtant mon feeling me criait que c’était une bonne affaire…
Cela dit, c’est bien normal d’hésiter. Un achat immobilier n’est pas anodin, et on parle de plusieurs dizaines de milliers, voir centaines de milliers d’euros. Il s’agit de ne pas se tromper lorsqu’on décide d’acheter. Oublier un détail, ou omettre une donnée peut coûter très cher et transformer une affaire en désastre.
Mais alors, comment faire lorsqu’une affaire se présente pour décider rapidement sans faire de bêtises ?
Savoir attraper la bonne affaire
Savoir attraper la bonne affaire !
Lors de la première visite d’un bien, vous devez être capable d’évaluer son potentiel. Pour savoir en moins de 10 minutes si il s’agit d’une bonne affaire, voici les 5 points essentiels à vérifier :
- L’appartement correspond-il aux critères que vous vous êtes fixés : localisation, proximité des transports, étage, équipements, etc…
- Des travaux seront-ils nécessaires et quel en sera le montant approximatif ? Je vous expliquerai prochainement comment avoir une idée du coût des travaux en moins de 5 minutes.
- Quel montant de loyer peut générer cet appartement ? Pour connaître le loyer potentiel, vous devez avoir une idée de ce qui se pratique dans le secteur. Renseignez-vous donc avant la visite. Sachez qu’en meublant l’appartement,vous pourrez le louer de 10 à 20% au dessus du prix des appartements nus.
- Les charges de copropriété sont-elle raisonnables ? Là aussi, renseignez-vous avant la visite pour pouvoir comparer avec les charges de biens équivalents. Des charges trop importantes vous obligeraient à baisser votre loyer (pour les locataires ce qui est important c’est l’ensemble loyer+charges).
- Quel est le prix minimum possible ? Le prix annoncé n’est pas le prix final ! Discutez avec le vendeur pour voir jusqu’où il peut descendre son prix.
Ensuite, vous devez calculez la rentabilité brute. Mon calcul est le suivant :
>> Rentabilité brute = 100 x 12 x Loyer / ( 1,08 x Prix + Coût_Travaux )
Pour aller encore plus loin, vous pouvez utiliser une application fantastique qui tourne sur tous les smartphones. Il s’agit de l’application “Rendement Locatif”. Pendant la visite vous pourrez l’utiliser pour calculer la rentabilité et le cash-flow. Si vous voulez plus de détails sur cette application gratuite, allez voir l’article “comment être sur que votre projet soit rentable“.
Si la rentabilité brute est supérieure à 8%, cela commence à valoir la peine de s’y intéresser. Personnellement, je vise des rentabilités supérieures à 10%. Suivant votre secteur géographique, cela sera plus ou moins facile à atteindre. Paris mis à part, cela reste toutefois possible dans la majorité des villes en France, à condition de chercher un peu.
Bien évaluer demande un peu d’expérience. Je vous conseille donc de faire régulièrement des visites de biens pour vous “faire la main”. Si vous le pouvez, n’hésitez pas à demander l’avis d’investisseurs ayant déjà plusieurs biens qui rapportent.
A ce stade, lors de la première visite, vous avez environ 80% des informations pour vous décider.
Même si vous avez 20% de chances de vous tromper, si vous pensez avoir trouvé une affaire, n’attendez pas !
Demandez à signer le compromis de vente !
Signer le compromis de vente vous permet de réserver le bien pour que vous puissiez l’acheter. Si vous changez d’avis, vous avez 10 jours pour vous désister. Il s’agit du délai de rétractation.
Ce point est très important ! Ces 10 jours doivent être utilisés pour vérifier les informations que vous avez déjà et combler les 20% d’informations qu’il vous manque. Certains parlent de 10 jours de réflexions. Je préfèrerai dire 10 jours de vérification.
Lorsque vous signerez le compromis de vente, on vous enverra un double du dossier. Dans ce dossier, vous aurez accès à plein de documents utiles qui vous donnent les caractéristiques du bien :
- diagnostic amiante,
- diagnostic électrique,
- diagnostic énergétique,
- derniers décomptes de charge,
- derniers procès verbaux d’assemblé générale,
- le règlement de copropriété (utile pour savoir si on peut faire du meublé),
- une attestation de surface Carrez,
- etc…
ATTENTION : Certains agents immobiliers demandent le versement d’un acompte lors de la signature du compromis. Vous pouvez (devez) refuser cette pratique, sachant qu’elle n’est pas du tout obligatoire.
Si des travaux sont nécessaires, profitez de ces 10 jours pour demander des devis à quelques entrepreneurs. Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise du coût des travaux si il y en a.
Si jamais vous voyez qu’il y a un soucis et que la bonne affaire n’est pas si bonne que ça, vous pouvez annuler le compromis de vente. Il faudra alors envoyer au vendeur une lettre en recommandé avec accusé de réception lui notifiant votre volonté d’annuler le compromis (l’acquéreur n’a aucun motif à donner, ni d’indemnité à laisser au vendeur).
Par contre, si votre première impression se confirme, FÉLICITATION !
Pour résumer : si vous pensez être sur une bonne affaire, demandez à signer le compromis de vente, même si vous hésitez encore. Cela vous évitera de vous faire doubler. Vous avez alors 10 jours pour vérifier que c’est bien une bonne affaire. Si vous changez d’avis, vous pouvez annuler le compromis dans les 10 jours par LRAR.
Avez-vous prévu des visites prochainement ? Avez-vous déjà laissé passer une bonne affaire ? Pourquoi avez-vous attendu ou hésité ?
Laissez-moi vos commentaires ci dessous. Et si ce n’est pas déjà fait, téléchargez votre guide gratuit pour investir dans le meublé étudiant !
Merci pour cet article , on apprend tous les jours l’application “rendement locatif ” est désormais mon nouveau JouJou . 🙂
Effectivement, c’est un indispensable 🙂
Si tu n’as pas encore la version premium, tu peux utiliser le lien sur la colonne de gauche pour souscrire =>
Bonjour
Comment faire pour ne pas payer d’acompte lors du compromis?merci
Le paiement d’un acompte n’est pas du tout obligatoire lors de la signature du compromis.
Cependant certains vendeurs ou certaines agences le demandent. Dans ce cas, il est tout à fait possible de négocier pour baisser ce montant, voir l’annuler.
Vous pouvez par exemple avancer le fait que vous avez déjà un accord de principe de votre banque pour le financement.
Personnellement, je n’ai payé qu’une seule fois un acompte après avoir négocié à la baisse son montant (1000 euros d’acompte pour un achat de 60000 euros de valeurs).
De tout manière si la vente ne se fait pas, pour une raison ou une autre, l’acompte doit vous être restitué.
Salut Eric,
Merci pour l’article, très complet et pratique pour les débutant en immo comme moi. J’ai deux questions, est-ce que la version premium de l’appli rendements locatifs vaut vraiment le coup ou pas ? Je me demande également comment cela se passe après le compromis de vente, concrétement, on a combien de temps pour trouver le financement (ou alors vaut-il mieux le trouver avant ?
Continue tes articles de qualité !
A bientôt,
Gaston
Bonjour Gaston,
je réponds dans l’ordre à tes questions :
1 – La version premium de RendementsLocatifs permet de faire des rapports PDF pour les présenter aux banques, ce qui est très pratique et aide à obtenir des prêts plus facilement et avec de meilleures conditions ! En plus l’offre premium permet de faire autant de calculs que l’on veut, alors que l’offre gratuite est limité à 3 par jours (on y arrive vite quand on fait quelques simulations ou quand on compare plusieurs biens).
2 – Dans le compromis de vente, on indique le délai maximum pour trouver le prêt. En général, les agents immobilier indiquent 2 mois (60 jours). Je conseille de modifier cette durée et de la porter à 3 mois afin d’avoir le temps de bien recevoir les offres des banques. Personnellement, je trouve que 2 mois, c’est trop court – cela passe très vite. Donc optez pour 3 ou 4 mois – il faut juste le dire à l’agent qui rédige le compromis.
Pour ma prope expérience de débutant, ton article résumé très bien toutes les étapes. Tu as raison’ en ce qui concerne la prise de décision. Elle doit se faire vite car les bonnes affaires ne restent pas longtemps disponibles. Pour ma part, j en ai raté 2 par manques de réactivité. Quel regret!
Merci pour cet article, je suis ton blog depuis quelque temps et j’apprécie ton écriture et les sujets que tu traites, ils sont vraiment pertinents et de bons conseils.
J’adore cette idée de se lancer “sans risque” puisque l’on peut toujours se rétracter. C’est une bonne façon de se tester et d’apprendre.
Vivement la prochaine bonne affaire.
Merci pour ton commentaire Vincent. 🙂
J’ai déjà utilisé plusieurs fois la lettre recommandée pour me rétracter. Après une rétractation, j’ai même eu la possibilité de renégocier le prix d’un appartement que j’avais mal évalué. J’ai donc signé un deuxième compromis avec un prix plus bas pour finalement acheter le bien sur lequel je m’étais désisté 🙂
(l’agent immobilier ne voulait sans doute pas recommencer tout le travail des visites pour ce bien, donc ça l’arrangeait aussi je pense).
Attraper la bonne affaire, c’est vrai que c’est quelque chose à travailler, c’est essentiel. Merci pour tes conseils.
Salut Eric,
Que de conseils de qualité et d’expériences riches à nous partager !
Je te remercie de nous partager les bons tuyaux des pro de l’immobilier…
Super article Eric,
C’est frustrant de rater une affaire et en même temps, je suis devenu philosophe. Si je l’ai raté, c’est qu’il y en a une meilleure qui va arriver bientôt…
C’est vrai 🙂 les bonnes affaires se présentent régulièrement à qui sait bien regarder 🙂
Il arrive même que plusieurs opportunités se présentent en même temps. Il faut alors savoir combien d’opérations nous sommes prêt à gérer en même temps 🙂
Comme on dit, il ne faut jamais louper une bonne opportunité qui se présente à nous car la chance tourne. En tant que professionnel dans le domaine, nous conseillons toujours la clientèle de signer le compromis de vente et prendre le temps de peser le pour et le contre. En effet, même si une bonne affaire se présente, il ne faut pas non plus prendre hâtivement une décision.
Salut Eric!
Encore du très bon contenu dans ton article, et tu as totalement raison.
J’ai loupé une affaire comme ça y a quelques semaines, et comme tu dis, c’est très frustrant.
Maintenant j’ai changé de méthode, et je me reconnais dans tes dires!
Dès que je visite, c’est évaluation du potentiel (potentiel appartement et potentiel locatif). Si c’est bon, je fais une offre direct. On ne tergiverse pas, on fait une offre et on aura le temps de se rétracter comme tu dis bien après. L’essentiel c’est de “mettre une option” sur l’appart.
J’attends ton astuce pour évaluer le coût des travaux en 5 min, car cela me permettrait de gagner du temps. Comme je n’y connais rien, j’ai toujours cette appréhension de faire une offre sans avoir de devis quand je visite des biens avec travaux, car j’ai peur de sous évaluer les travaux!
Au plaisir
Florent
Si tu savais comme je suis dégoûté d’avoir laissé une bonne affaire récemment… Après réflexion, je me suis dit “mais pourquoi tu n’as pas signé le compromis, t’es con !”. Merci beaucoup pour cet article et signez ce fichu compromis si vous pensez être sur une bonne affaire, vous n’êtes pas seul !