Savoir attraper la bonne affaire !

Je viens d’apprendre qu’un ami a loupé une super affaire ! Il est plutôt dégouté. Il avait tout bien préparé, demandé l’avis d’entrepreneurs pour les travaux, fait ses calculs : tous les indicateurs de la bonne affaire étaient au vert ! Mais au moment de se décider, il a appris que quelqu’un d’autre avait déjà signé 🙁

Peut-être que cette mésaventure vous est aussi arrivée ? Peut-être hésitez-vous avant d’acheter ? Personnellement, cela m’est aussi arrivé plusieurs fois. J’avais une bonne affaire sur un plateau d’argent et je l’ai laissé passée ! Comme c’est frustrant !

J’ai pensé que c’était trop beau pour être vrai, qu’il y avait anguille sous roche. Je n’avais pas assez d’informations pour décider. Pourtant mon feeling me criait que c’était une bonne affaire…

Cela dit, c’est bien normal d’hésiter. Un achat immobilier n’est pas anodin, et on parle de plusieurs dizaines de milliers, voir centaines de milliers d’euros. Il s’agit de ne pas se tromper lorsqu’on décide d’acheter. Oublier un détail, ou omettre une donnée peut coûter très cher et transformer une affaire en désastre.

Mais alors, comment faire lorsqu’une affaire se présente pour décider rapidement sans faire de bêtises ?

Savoir attraper la bonne affaire

Savoir attraper la bonne affaire

Savoir attraper la bonne affaire !

Lors de la première visite d’un bien, vous devez être capable d’évaluer son potentiel. Pour savoir en moins de 10 minutes si il s’agit d’une bonne affaire, voici les 5 points essentiels à vérifier :

  • L’appartement correspond-il aux critères que vous vous êtes fixés : localisation, proximité des transports, étage, équipements, etc…
  • Des travaux seront-ils nécessaires et quel en sera le montant approximatif ? Je vous expliquerai prochainement comment avoir une idée du coût des travaux en moins de 5 minutes.
  • Quel montant de loyer peut générer cet appartement ? Pour connaître le loyer potentiel, vous devez avoir une idée de ce qui se pratique dans le secteur. Renseignez-vous donc avant la visite. Sachez qu’en meublant l’appartement,vous pourrez le louer de 10 à 20% au dessus du prix des appartements nus.
  • Les charges de copropriété sont-elle raisonnables ? Là aussi, renseignez-vous avant la visite pour pouvoir comparer avec les charges de biens équivalents. Des charges trop importantes vous obligeraient à baisser votre loyer (pour les locataires ce qui est important c’est l’ensemble loyer+charges).
  • Quel est le prix minimum possible ? Le prix annoncé n’est pas le prix final ! Discutez avec le vendeur pour voir jusqu’où il peut descendre son prix.

Ensuite, vous devez calculez la rentabilité brute. Mon calcul est le suivant :

>> Rentabilité brute = 100 x 12 x Loyer / ( 1,08 x Prix + Coût_Travaux )

Pour aller encore plus loin, vous pouvez utiliser une application fantastique qui tourne sur tous les smartphones. Il s’agit de l’application “Rendement Locatif”. Pendant la visite vous pourrez l’utiliser pour calculer la rentabilité et le cash-flow. Si vous voulez plus de détails sur cette application gratuite, allez voir l’article “comment être sur que votre projet soit rentable“.

Rentabilité locative

Si la rentabilité brute est supérieure à 8%, cela commence à valoir la peine de s’y intéresser. Personnellement, je vise des rentabilités supérieures à 10%. Suivant votre secteur géographique, cela sera plus ou moins facile à atteindre. Paris mis à part, cela reste toutefois possible dans la majorité des villes en France, à condition de chercher un peu.

Bien évaluer demande un peu d’expérience. Je vous conseille donc de faire régulièrement des visites de biens pour vous “faire la main”. Si vous le pouvez, n’hésitez pas à demander l’avis d’investisseurs ayant déjà plusieurs biens qui rapportent.

A ce stade, lors de la première visite, vous avez environ 80% des informations pour vous décider.

Même si vous avez 20% de chances de vous tromper, si vous pensez avoir trouvé une affaire, n’attendez pas !

Demandez à signer le compromis de vente !

Signer le compromis de vente vous permet de réserver le bien pour que vous puissiez l’acheter. Si vous changez d’avis, vous avez 10 jours pour vous désister. Il s’agit du délai de rétractation.

Ce point est très important ! Ces 10 jours doivent être utilisés pour vérifier les informations que vous avez déjà et combler les 20% d’informations qu’il vous manque. Certains parlent de 10 jours de réflexions. Je préfèrerai dire 10 jours de vérification.

Lorsque vous signerez le compromis de vente, on vous enverra un double du dossier. Dans ce dossier, vous aurez accès à plein de documents utiles qui vous donnent les caractéristiques du bien :

  • diagnostic amiante,
  • diagnostic électrique,
  • diagnostic énergétique,
  • derniers décomptes de charge,
  • derniers procès verbaux d’assemblé générale,
  • le règlement de copropriété (utile pour savoir si on peut faire du meublé),
  • une attestation de surface Carrez,
  • etc…

ATTENTION : Certains agents immobiliers demandent le versement d’un acompte lors de la signature du compromis. Vous pouvez (devez) refuser cette pratique, sachant qu’elle n’est pas du tout obligatoire.

Si des travaux sont nécessaires, profitez de ces 10 jours pour demander des devis à quelques entrepreneurs. Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise du coût des travaux si il y en a.

Si jamais vous voyez qu’il y a un soucis et que la bonne affaire n’est pas si bonne que ça, vous pouvez annuler le compromis de vente. Il faudra alors envoyer au vendeur une lettre en recommandé avec accusé de réception lui notifiant votre volonté d’annuler le compromis (l’acquéreur n’a aucun motif à donner, ni d’indemnité à laisser au vendeur).

Par contre, si votre première impression se confirme, FÉLICITATION !


Pour résumer : si vous pensez être sur une bonne affaire, demandez à signer le compromis de vente, même si vous hésitez encore. Cela vous évitera de vous faire doubler. Vous avez alors 10 jours pour vérifier que c’est bien une bonne affaire.  Si vous changez d’avis, vous pouvez annuler le compromis dans les 10 jours par LRAR.


Avez-vous prévu des visites prochainement ? Avez-vous déjà laissé passer une bonne affaire ? Pourquoi avez-vous attendu ou hésité ?

Laissez-moi vos commentaires ci dessous. Et si ce n’est pas déjà fait, téléchargez votre guide gratuit pour investir dans le meublé étudiant !

 

16 commentaires

  1. preterit 21 janvier 2016
    • Eric 21 janvier 2016
  2. Dub 16 janvier 2016
    • Eric 17 janvier 2016
  3. Gaston 30 décembre 2015
    • Eric 30 décembre 2015
  4. Marie 3 décembre 2015
  5. Vincent HENRY 3 décembre 2015
    • Eric 5 décembre 2015
  6. Vincent 29 novembre 2015
  7. Kamal Le Marocain 27 novembre 2015
  8. William 26 novembre 2015
    • Eric 26 novembre 2015
  9. Rapport locatif 24 novembre 2015
  10. Florent 24 novembre 2015
  11. Raphaël de ClubMillionnaire 22 novembre 2015

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