Des PLUS-VALUES immobilières à 6 chiffres avec DAVID le PROMOTEUR

Dans cette interview, David le promoteur va nous dévoiler sa méthode pour investir dans des terrains à bâtir. Avec de belles plus-values à la clef 🙂

Éric : Bonjour à tous ! Bonjour à toutes !

Aujourd’hui, j’ai l’honneur et le privilège d’être avec David Le Promoteur

David : Salut Éric ! Salut tout le monde !

Éric : Salut David !

Merci d’accepter cette petite interview !

David : Avec plaisir !

Éric : Donc David, on a discuté il y a quelques semaines, on a un peu discuté d’investissements immobiliers. David, c’est une personne qui achète des terrains. Donc, sur les terrains, tu bâtis des maisons ou des immeubles.

En fait, on t’a baptisé le promoteur. Mais ce n’est pas exactement cela ! Je sais que tu n’aimes pas trop le terme. En fait, tu exploites des terrains et ensuite tu les mets en location, c’est-à-dire que tu ne vas pas revendre d’après ce que j’ai compris. Tu vas nous en parler en détails et je sais que tu fais aussi un petit peu de location saisonnière.

Mais ce qui nous intéresse aujourd’hui, c’est plutôt les opérations de construction et de mise en location.

Voilà ! Je vais te poser quelques questions pour savoir comment tu t’y prends, comment tu investis, etce que tu en retires en tant qu’investisseur ?

Alors, première question : est-ce que tu peux nous donner un peu un aperçu du type d’investissement standard que tu réalises ?

David : Alors le type d’investissement standard que je réalise, c’est très simple, c’est l’achat d’un terrain constructible sur lequel je vais construire deux maisons. Et la plupart du temps, ce sont deux maisons jumelées. J’entrerai après, un peu plus tard, dans le détail pour expliquer pourquoi de la jumelée ou pas, sachant qu’on a la possibilité également, que j’ai la possibilité également de construire deux maisons, mais qui ne se collent pas, donc deux maisons individuelles. Cela, c’est l’opération type que je fais habituellement.

Éric :Et cela, tu le fais à quel endroit ? C’est en France ? C’est dans ta région? D’ailleurs, tu es de quelle région ?

David :Moi, je suis sur Bordeaux et je fais cela autour de Bordeaux, à environ une vingtaine de kilomètres de la rocade bordelaise.

Éric : D’accord !

Alors ces opérations, on est investisseurs,en termes de chiffres, cela nous donne quoi en termes d’investissements et ensuite de rentabilités ou de gains ?

David : Alors, en termes de chiffres, une opération comme celle-là, on va être en moyenne à 300 000 €. Je dis en moyenne pourquoi ? Parce qu’on peut très bien réaliser ce type d’opération pour 250 000 €. Je l’ai déjà fait. Et j’ai également fait des opérations à 350 et 400 000 €.

Donc, en fait, tout va dépendre du terrain. De là où on trouve le terrain, où est-ce qu’on achète le terrain.

Éric : OK ! Donc, un terrain, deux maisons, 300 000 € de moyenne ?

David : Oui!

Éric : Après, la construction, cela prend combien de temps à peu près?

David : Alors la construction, moi aujourd’hui avec mon constructeur, je sors les maisons en six- sept mois.

Éric : D’accord ! Donc, cela, c’est parce que tu maitrises bien déjà le process je pense ?

David : Voilà !J’ai une stratégie qui est bien spécifique, j’ai un protocole à suivre. Le constructeur me connait, il sait comment on procède, il connaît la typologie des maisons, il sait comment il faut faire et moi, c’est une demande que je lui fais aussi. C’est que s’il veut travailler avec moi, il faut absolument qu’il me sorte des maisons le plus rapidement possible puisque comme tu le sais, dès l’instant où j’achète le terrain, je commence à payer un crédit. J’ai le choix de pouvoir faire un report. C’est ce que je faisais au démarrage quand je n’avais pas de trésorerie, quand je n’avais pas d’argent à sortit, quand j’avais 0 sur mon compte plus ou moins (rires).

Et bien, je ne pouvais pas payer le crédit tant que je n’avais pas mes locataires dedans. Donc là, je faisais un report.

Aujourd’hui, je paye tout de suite le crédit dès que j’achète le terrain, mais parce que cela coûte beaucoup moins cher en termes de frais, et de ce qu’on appelle les frais intercalaires. Je paye tout de suite et le fait que je paye tout de suite, je paye à vide. C’est-à-dire que je n’ai pas de locataire qui vient me renflouer en face. Donc moi, j’impose à mon constructeur de me construire les maisons le plus rapidement possible. Et aujourd’hui, on va dire qu’en sept mois c’est fait.

Éric : D’accord ! Et là, quand tu débutais ou tu faisais un crédit avec report des échéances, c’était un report de combien que tu prenais ?

David :Le premier que j’ai fait, j’ai fait un report d’un an et demi. J’avais fait un an et demi pour voir venir.

Éric :Cela, pour les banquiers, c’est habituel sur ce type d’opération, ils ont l’habitude de donner ces durées.

David : Oui !On peut même le faire lorsqu’on achète un appartement qu’on rénove, par exemple. On sait que quand on va signer l’acte, on va avoir deux, trois mois pour faire la rénovation de l’appartement. On peut très bien également le demander au banquier pour avoir un report de cinq mois par exemple pour être tranquille.

Éric : Voilà, c’est ce que j’ai fait sur ma dernière opération, un report de cinq mois.

David : Oui.

Éric :Donc, le projet est en cours et il se construit. La maison est terminée, tu as les clés de la maison, à ce moment-là, qu’est-ce que tu fais ? Tu la vends ? Tu la mets en location ? Quelle est ta stratégie ?

David : Alors moi, j’ai une stratégie bien particulière, parce que je me focalise beaucoup. Enfin, moi ce qui m’importe beaucoup, c’est la valeur patrimoniale de l’investissement. Ce n’est pas tant le pourcentage de rentabilité. On parle beaucoup de rentabilité 3 et demi 4, 7, 8, 12. Moi je me moque un petit peu de cela. Moi, ce que je regarde, c’est surtout le rendement de l’opération. Et pour avoir le rendement maximum, j’ai une stratégie qui est bien spécifique.

Dans un premier temps, je garde le bien à la location. Je le mets à la location, tout de suite, une fois que j’ai récupéré les clés pour répondre directement à ta question.

Éric : D’accord !

David : Et je le conserve pendant un certain temps pour faire de l’amortissement. Au bout d’un certain temps, je le revends pour encaisser le maximum de plus-value et pouvoir repartir sur d’autres opérations ou rembourser le crédit total de l’opération pour qu’il me reste ; par exemple, cela je l’ai déjà fait plusieurs fois : je vends une maison au bout d’un certain nombre d’années et avec la recette de cette vente, je rembourse mon prêt à la banque de cette opération et il me reste en fait une maison sur laquelle je n’ai plus de prêtbancaire, mais qui me rapporte toujours de l’argent grâce aux locataires qui sont dedans.

Éric : D’accord ! Et aujourd’hui pour avoir une idée, tu as combien de maisons comme cela qui sont à toi finalement, enfin, que tu exploites.

David : Alors, aujourd’hui, j’en ai dix ! La dixième elle est en cours là en fait. Et j’ai un appartement que j’ai divisé en deux. Donc, j’ai une doublette d’appartement comme je m’amuse à le dire, c’est un appartement que j’ai acheté, que j’ai coupé en deux. Alors celui-ci c’est en centre de bordeaux et je l’exploite en location.

Éric : OK ! C’est bien aussi.

Pour revenir à la stratégie, donc tu les mets en location. C’est quoi comme type de location ?C’est de la location nue ?De la location meublée ? C’est dans un cadre fiscal particulier ?

David :Ta question est très intéressante parce qu’en fait, j’ai les deux types de location. J’ai ce qu’on appelle de la LMNP, donc de la location meublée et j’ai également de la location nue.

Alors je sais que toi tu es un expert de l’immobilier également et tu connais toutes les contraintes liées à la fiscalité. Et quelqu’un qui fait de l’immobilier intelligemment comme toi et comme d’autres, tout le monde me dit, il faut faire du LMNP, c’est-à-dire du meublé. Parce que fiscalement, c’est beaucoup plus intéressant. Et c’est vrai, c’est la vérité ! Par contre, lorsque moi je fais du nu et c’est là où les gens ils s’interrogent : « tu es fou de faire du nu ? Pourquoi tu fais du nu, sachant ce que tu sais ? »Et bien, je fais du nu pour une raison bien spécifique : c’est parce que lorsqu’on fait de la défiscalisation, parce que j’utilise moi des lois fiscales et en l’occurrence en ce moment, c’est la loi Pinel qui et en vigueur, je fais du nu parce que la loi nous impose de louer en nu pour pouvoir bénéficier de la loi. Donc il y a certains nombres d’options pour y répondre. Voilà, je fais du nu pour pouvoir faire de la défiscalisation.

Éric : Alors là c’est super intéressant parce que tu as prononcé le mot Pinel !Il y a beaucoup de gens qui disent que le Pinel, il ne faut surtout pas en faire, c’est dangereux, attention, ce n’est pas rentable. En fait, c’est vrai que si l’on prend beaucoup de programmes immobiliers qui ne sont pas 4G, où il y a plein d’intermédiaires, effectivement, là ce n’est pas rentable. Mais quand on le fait soi-même, comme toi tu le fais là,cela peut vraiment vite devenir intéressant. En fait, c’est vrai que c’est l’exception qui confirme la règle. Il y a peu de gens qui le font. Mais quand on le fait soi-même, cela peut vraiment être très juteux et très intéressant quand on est investisseur.

Je ne sais pas si tu as des exemples chiffrés un peu plus précis sur ce type d’opération, si tu connais des exemples.

David : Oui bien sûr !

Alors, ce que tu viens de dire juste à l’instant là, c’est une remarque très intéressante, parce que moi, j’écoute et je m’intéresse beaucoup à ce que l’on peut dire sur l’immobilier. Que cela soit dans des groupes Mastermind que j’ai sur Bordeaux, pour lesquels je fais partie, mais également ce qui se dit sur Internet. Et il y a une chose qui, cela ne m’agace pas, mais me déçoit un petit peu : c’est que tout le monde, tous les intervenants aujourd’hui sur internet peuvent parler de l’immobilier, jettent la pierre à la loi Pinel.

Éric : Moi, je l’ai fait aussi hein…

David : Oui, mais ce que je veux dire, c’est que ce n’est pas la faute à la loi Pinel si certaines opérations et celles dont tu as parlé tout à l’heure, et tu as raison, je te suis, je suis complètement d’accord avec toi, sont des mauvaises opérations d’investissement immobilier. Mais ce n’est pas la faute à la loi Pinel ! C’est la faute à celui qui le vend, c’est-à-dire le promoteur qui te vend un produit neuf.

C’est pour cela que je n’aime pas trop le nom promoteur tu vois !Parce que c’est un peu péjoratif et que moi, je ne suis pas dans cette démarche là.

Éric : On a tendance à généraliser. Souvent, on dit Pinel attention ! Mais on voit qu’en réalité, il faut regarder dans les détails.

David : C’est cela ! La loi, c’est la loi !C’est le gouvernement qui a sorti cette loi-là pour peu importe les raisons. Dans tous les cas, c’est une loi qui est très avantageuse pour celui qui sait la prendre à son compte, qui sait l’utiliser. Et c’est ce que je fais, moi. Cette loi-là, j’ai très bien compris à quoi elle servait, j’ai très bien compris l’intérêt qu’elle pouvait m’apporter. Donc, je l’exploite au maximum, parce que c’est ultra-intéressant ! Cela vous fait exploser une rentabilité.

Éric :C’est vrai ?

David :Cela vous fait exploser une rentabilité.

Si tu me demandais de te donner quelques chiffres, je vais t’en donner. Evidemment, entre parenthèses avant de commencer, la loi Pinel, c’est intéressant pour ceux qui payent des impôts. Celui qui ne paye pas d’impôt, il n’a aucun intérêt à faire de la loi Pinel.

Mais je vais vous donner quelques chiffres. Sur une opération classique comme celle que je fais à 300 000 €, on va prendre une opération de 300 000 €, sachant que cette opération, vous la comptabilisez. Lorsque vous la comptabilisez, pour du Pinel ou pas, mais surtout pour du Pinel, tout est inclus dedans. Vos intérêts bancaires, les frais de notaire, on compte tout quand on fait de la défiscalisation. Cela déjà, c’est un premier point qui est relativement intéressant.

Ce qui est intéressant, c’est que lorsque moi je fais une opération comme cela, je vais donc défiscaliser 300 000 €, avec la loi Pinel en l’occurrence. Alors demain, je ne sais pas ce que cela sera hein !Cela risque de changer dès demain d’ailleurs.

Éric :Oui, cela je le sais !

David : Mais là aujourd’hui, ce que je peux dire, c’est qu’avec une opération comme celle que je fais, de 300 000 €, on peut économiser pendant neuf ans minimum jusqu’à 6 000 € par an. Donc, pour une personne qui paye 6 000 € d’impôts par an, et bien le lendemain de sa déclaration d’impôts, elle ne les paye plus ces 6 000 € par an. 6 000 € par an, c’est quoi ? C’est un studio à 500 € par mois ; c’est comme si vous aviez investi dans un studio qui vous rapporte 500 € par mois sans avoir de crédit.

Donc là, rien qu’en faisant la défiscalisation, c’est-à-dire que vous avez pour 0 travail, vraiment rien à faire, c’est la déclaration aux impôts que vous faites au mois de mai, juste en faisant cela, on économise 6 000 € et cela pendant 9 ans. Et on peut aller même jusqu’à 12.

Éric : Cela, c’est bien ! Mais après, ce qui est aussi important, c’est ce qui se passe derrière, au niveau de l’investissement à proprement parler. Est-ce que tu payes ? Est-ce que tu rembourses ? Cela, c’est important aussi.

David : Oui !

Éric :Parce que quand on a beaucoup d’opérations par promoteur, c’est justement là que le bât blesse ! Parce que souvent, le prix étant trop élevé, personne ne va se retrouver à payer plus que le crédit.

David : oui, tu as complètement raison, c’est pour cela que pour les investissements purs immobiliers ce n’est pas intéressant de les faire par un promoteur qui va vous vendre un produit neuf sur le package.

Parce que très concrètement, voilà ce qui va se passer : vous allez acheter un bien chez un promoteur, vous allez payer un crédit, vous allez avoir un locataire en face. Et le locataire plus l’économie d’impôts que vous allez faire, vont servir à rembourser le prêt.

Autrement dit, vous êtes en déficit tous les mois, c’est-à-dire qu’il faut que vous rajoutiez de l’argent de votre poche, c’est-à-dire que les impôts que vous avez économisé d’un côté, vous allez pouvoir les remettre pour payer le crédit. C’est pour cela que ce n’est pas intéressant.

Éric :Donc, cela n’a aucun intérêt, autant faire autre chose qui est pareil ! Enfin, en termes de résultat ?

David : Nous on sait qu’on a plein de possibilités, parce qu’on connaît pas mal de choses dans l’immobilier. Mais il y a des gens, il faut savoir que la loi Pinel, enfin, tout ce qui tourne autour des lois de défiscalisation, c’est la première rentrée d’argent de l’État. C’est quand même assez important de le savoir. Cela veut dire que le premier investisseur immobilier de France, c’est un investisseur de Pinel. Cela peut paraitre ahurissant, mais c’est tout simplement parce qu’on paye beaucoup d’impôts en France, et qu’il y a des gens qui ne voient que l’intérêt de ne plus payer d’impôt, point barre ! Moi, j’ai fait des opérations d’achat d’appartements sur Bordeaux, sur lesquels j’ai fait des affaires extraordinaires pour la simple et bonne raison que j’arrivais à la fin d’une loi de défiscalisation d’un propriétaire qui est défiscalisé et qui me … accroches-toi Éric !… j’ai racheté l’appartement au même prix que ce qu’il l’avait acheté, lui, il y a dix ans.

Éric : Ben !Cela ne m’étonne pas. Nous, on a la même chose à Strasbourg. On a des quartiers entiers comme cela, où les gens revendent en masse. Il y a une forte concurrence au niveau de la revente, donc les prix ne sont pas les plus élevés. Et il y a de très bonnes affaires, surtout que ce sont des appartements qui sont en bon état en plus ! Puisqu’ils sont quand même encore assez récents.

David : Oui, ils sont récents, dix ans, ce n’est pas vieux comme appartement. Pour eux, le seul intérêt c’est de le revendre pour rembourser le crédit et point barre ! Ils ont fait leur économie d’impôts, cela leur suffit, ils ne cherchent même pas à faire de l’argent sur la revente de l’appartement.

Là, c’est une piste pour faire de « bonnes affaires ».

Éric : Tout à fait !

David : C’est une info sympa, cela !

Éric : Mais pour revenir à notre histoire, moi, quand je fais ces opérations-là, parce que moi, je ne le fais pas, je n’achète pas d’appartement, je fais le promoteur, vous l’avez bien compris ! Mais lorsque je fais mes opérations, moi, sans le Pinel, sans faire de la défiscalisation, c’est déjà rentable. Je sors du cash-flow.

Voilà !

Éric : Déjà, sans parler de Pinel, tu es déjà dans le positif.

David : Oui ! Ah oui !

Éric : Et après tu as encore le bonus, la cerise sur le gâteau !

David : La cerise sur le gâteau qui vient me sortir 6 000 € par an, enfin, plus que cela, parce que moi, j’en ai fait plusieurs. Donc, moi j’ai fait de la déduction, j’ai 10 000 € de déduction fiscale.

Éric : D’accord !

David :Cela me fait 10 000 € de moins à payer par an d’impôt, grâce à des opérations qui me rapportent de l’argent. Quand on entend dire que quand on fait du Pinel, il faut qu’on sorte de l’argent de notre poche, ce n’est pas tout le temps !Cela dépend de comment on le fait. Moi, je ne sors pas de l’argent de ma poche, je vais économiser même de l’impôt, mais à côté de cela, j’ai du cash-flow qui rentre avec mes opérations.

Éric : Même, c’est très intéressant ce que tu nous racontes là. Et cela donne envie de faire pareil.

Maintenant j’ai des questions qui me viennent par rapport à la mise en place du système, c’est comment que tu fais, justement pour la construction ?C’est-à-dire pour la construction du projet, la construction des maisons, comment tu fais ? Est-ce que tu mets la main à la pâte ?Est-ceque tu as une équipe d’artisans ?Comment tu fais ? Est-ce que tu délègues ?

David : Alors, moi aujourd’hui, je passe par un constructeur. J’ai tout essayé, j’ai fait moi-même, j’ai mis la main à la pâte, ben cela, c’est ce que je vous déconseille ! Parce que vous allez y passer votre vie, vous allez certainement foutre en l’air votre couple si vous êtes en couple (rires), parce que vous y passez trop de temps. Je vous déconseille de le faire. Vaut mieux déléguer !Aujourd’hui, je délègue absolument tout. Moi, je garde simplement un œil comme cela pour surveiller ce qui se passe et puis c’est tout.

Mais si tu veux, l’opération, mon travail à moi, le plus gros de mon travail, et ce n’est pas si compliqué que ça, c’est de trouver le terrain. Je passe du temps pour trouver les bons terrains, je les achète, je dépose, donc, je vois mon constructeur, parce que je n’ai même pas besoin d’aller voir un architecte. Je ne complète même pas avec différents intervenants. C’est-à-dire que je vais voir mon constructeur, je luis dis : ben voilà, j’ai ce terrain-là, je lui montre le plan de mon terrain, je veux faire ces deux maisons dessus, fais-moi les plans, dépose-moi le permis, occupe-toi de tout cela et tu me dis dès que le permis est accepté, on envoi la construction ! Lui, il fait tous les dessins. Il me convoque, il me dit : « voilà, est-ce que cela te va David, le plan, la configuration ? » Je valide. Je lui dis : « OK ! C’est comme ça que je la voulais ». Il valide de son côté avec ses équipes opérationnelles et la semaine d’après, il envoie le premier tracteur sur le chantier pour ouvrir les fondations et c’est parti.

Éric : C’est rapide oui !

Et après ? C’est des modèles de maisons que tu connais déjà ? Enfin, que tu as déjà fait ou ?

David : Oui ! Alors, je reviens souvent sur les mêmes modèles, parce que, la stratégie elle est rodée. C’est la maison individuelle qui est relativement simple, ce n’est pas bien compliqué, en fait, qu’est-ce que j’ai fait pour constituer un modèle bien précis ? J’ai analysé, j’ai étudié mon marché, pour savoir qui allaient être mes clients, qui allaient être mes locataires.

Une fois que l’on connait les locataires, les gens que l’on cible, on sait ce qu’il faut leur donner comme type de produit.

Éric : Tout à fait !

David : Il faut bien sûr analyser cela autour de cette demande, tout en optimisant mon coût de construction. Puisque plus vous mettez des produits qui coûtent chers, plus la maison est biscornue, et plus tout cela coûte cher.

Donc, j’ai essayé de faire les choses les plus simples possible, sans non plus faire un produit bas de gamme et qui n’ait pas de valeur, parce que comme on en a déjà discuté, tu sais que moi mon point cible, c’est surtout de valoriser mon patrimoine et de créer la plus grosse valeur possible à mon patrimoine. Moi je veux que ma maison, elle se valorise au maximum parce que je fais attention de ne pas faire non plus de la maison bas de gamme. Je te donne un exemple, je ne vais pas mettre du carrelage 30×30 blanc au sol, cela, c’est interdit. Chez moi, dans les chambres, il y a du parquet, dans le salon, c’est un carrelage, c’est du 40, c’est du gris. Voilà, j’utilise des couleurs qui sont un peu tendances.

Je fais des maisons qui sont sympas et qui vont se louer déjà très bien. Il faut savoir que quand je les mets en location, je mets une annonce sur le Boncoin. Le lendemain, j’ai 15 appels. Donc, pour louer ce n’est vraiment pas dur. Je me paye le luxe de choisir mon locataire. (Rires)

Éric : C’est quoi le profil de ton locataire classique ? C’est quoi ? C’est un couple avec…

David : Cela peut être un jeune couple, alors avec ou sans enfant ; tout simplement un jeune couple qui n’a plus envie de s’embêter avec les nuisances de la ville, les embouteillages et de vivre dans un appartement fermé, qui veulent du jardin. Ce type de locataire là ! Je veux avoir la petite famille, le couple qui a un ou deux enfants ou qui commence à être un petit peu à l’étroit dans les appartements et va chercher une maison. Ensuite, cela c’est l’autre catégorie, je passe directement sur des locataires de retraités, des gens…

Éric : Oui !

David : De la même façon qui recherchent quiétude, qui n’ont pas besoin d’être en ville, qui n’ont pas besoin de prendre la voiture tous les jours pour aller travailler et qui veulent avoir leur petite maison et leur petit morceau de jardin.

Éric : C’est très large en fait ! OK !

Et tout à l’heure, tu parlais de trouver le bon terrain. C’est quoi le bon terrain pour toi ?

David : Le bon terrain, c’est le terrain sur lequel on va pouvoir faire deux maisons. Cela, c’est déjà la première chose. Parce que sur certains terrains, la mairie ne va autoriser que de faire une seule maison par exemple. Ensuite, c’est un terrain qui va être proche des axes routiers, qui va être proche de commerce, qui va être proche des écoles, qui ne sera pas trop loin de la ville non plus. C’est pour cela que moi je disais que lorsque je cherche à investir, j’essaie de me situer à une vingtaine de kilomètres de la rocade. Alors, quand je dis 20, cela peut être 15, cela peut être 25, à 3 km près. Mais, j’essaie de rester dans ces environs là. Et surtout un terrain, qui en termes de tarif me permette de réaliser une opération à moindre coût pour pouvoir avoir une rentabilité, enfin, surtout un rendement le plus important possible.

Éric : Je pense que ce qui est primordial c’est le prix du terrain, puisque c’est là la variable qui va changer suivant le terrain que tu vas trouver. Après, le prix de la maison, d’une maison à l’autre, cela va être assez proche. Cela, tu le connais, tu connais avec qui tu travailles. C’est vraiment sur le terrain que tu vas pouvoir faire la différence je pense.

David : Complètement ! C’est vraiment le nerf névralgique de ma stratégie, de ce type d’investissement, précisément. C’est le terrain 1 qui va me permettre de faire ma rentabilité et mon rendement. Pas mes maisons ! Parce qu’en fait, mes maisons, si le rendement pour les maisons quand enfin le jour ou je les revendrais. Mais sinon, dans l’immédiat, ce n’est pas les maisons, c’est le terrain, parce que la maison, elle, c’est tout le temps pareil. La maison c’est facile. C’est une construction, le constructeur il arrive, cela coute tant de le construire ; et que je fasse cette opération ou une autre, cela coûtera toujours le même prix. Donc, il n’y aura pas de différence sur le prix. Par contre, le terrain, c’est là où on crée la plus grosse plus value. Lorsque je fais ces opérations là toute bête, cela fait minimum 100 000 € de plus value.

Éric : Oui ! Cela veut dire, tu mets 300 000 € et tu fais 100 000 € de plus value sur l’opération, c’est cela ?

David : C’est cela ! C’est que derrière la revente, si je devais tout revendre, je ne revendrais que 400 000.

Et c’est quoi qui crée cette plus value ? Ce n’est pas les maisons encore une fois, ce n’est que le terrain. D’ailleurs, pour ceux qui nous regardent, ceux qui voudront le faire, vous pouvez aller sur leboncoin par exemple, regardez, vous savez, vous connaissez votre secteur, vous savez où se construit pas mal de maison, choisissez une commune, et faites une recherche de terrain. Recherchez un terrain qui fait entre 1 000 et 1500 m² par exemple, regardez le prix. Ramenez ce prix-là au mètre carré et maintenant, une fois que vous avez fait cela, ouvrez une autre page internet. Vous pouvez tout simplement garder celle que vous venez de faire avec le terrain à 1500. Vous ouvrez une autre page internet, vous retournez sur leboncoin, donc c’est une nouvelle page de boncoin ; vous retournez sur la même commune, mais cette fois-ci au lieu de chercher un terrain qui fasse 1 000 ou 1500 m², cherchez un terrain qui fait 400 m² ou 500 m². Ramenez encore une fois ce prix au mètre carré et vous allez vous apercevoir d’une chose hallucinante, c’est que vous allez passer d’un prix au mètre carré du simple au double.

Éric : Ah oui ?

David : C’est-à-dire que mon terrain de 1 000 m² s’il a coûté 100 €, si vous partez ensuite sur du 400 m², vous allez vous apercevoir que votre terrain, il ne coûte plus 100 € le mètre carré, mais il coûte peut-être 200 € le mètre carré. Et pourtant, c’est le même terrain. Comme le prix d’un petit terrain est beaucoup plus cher au mètre carré qu’un gros terrain, c’est là tout l’intérêt de cette stratégie. C’est là également où les promoteurs, ceux qui créent des résidences, qui construisent des résidences font extrêmement beaucoup d’argent, parce que le terrain, tout part du terrain. Plus vous optimisez le terrain, et plus vous faites de plus value.

Éric : Donc en fait l’idée, c’est de lâcher des gros terrains et de les diviser, puis ensuite le revendre en lot, enfin, avec les maisons qui sont dessus, qui ont été installées …

David : Voilà ! C’est ce que je fais. C’est qu’au moment de les revendre, je fais une division à ce moment-là et je revends donc une ou les deux, cela dépend. La plupart, j’en conserve toujours une et cela me permet d’avoir pratiquement une maison gratuite tous les 5-6 ans.

Éric : C’est cool !

Oui ! Belle stratégie ! En tout cas, cela donne envie de faire pareil. Moi, je me pose juste la question. Je ne suis pas encore intéressé par cela, mais si je vais dans ma région, je vais voir quelques constructeurs.

David : Oui.

Éric : A quoi je dois être attentif pour trouver un bon partenaire ? Parce que je pense des constructeurs il y en a partout dans toutes les régions. Peut-être il y en a à Bordeaux qui travaillent je pense surtout dans ta région.

David : Il y en a partout des constructeurs, il y en a chez toi Éric, il y en a chez moi, il y en a partout où t’es en France. C’est aujourd’hui le premier partenaire pour faire construire une maison individuelle. On peut avoir du maître d’œuvre, on peut avoir plein de choses, mais le premier de la construction de maison, c’est le constructeur de maison très clairement. Cela, n’importe qui peut en trouver un à côté de chez lui, ce n’est pas un problème.

Éric : OK !

David : Là où il faut être attentif, c’est au niveau du sérieux du constructeur. Il faut aller se renseigner, regarder sur internet, sur les forums ce qu’en disent les gens. La plupart du temps, lorsqu’ils font partie de groupes relativement importants, c’est que ce sont des structures relativement non dangereuses, donc il n’y a pas de souci.

Sachant qu’il y a quelques années de cela, il y avait la peur de passer par des constructeurs, parce qu’on a vu pas mal de choses aux infos, notamment où on voyait des couples qui faisaient faire une maison par un constructeur et qui se sont retrouvés avec une catastrophe sur les bras parce que le constructeur a fait faillite, et puis se retrouver en ayant perdu !

Aujourd’hui, cela n’existe pas parce qu’il faut savoir qu’évidemment, toutes ces erreurs ont fait que les banques ont appris, que les gens ont appris que toutes les institutions autour de la construction ont appris beaucoup de choses. Et aujourd’hui, on demande beaucoup de garantie, c’est-à-dire qu’une banque, lorsque tu vas aller la voir Éric, elle va te dire qui est ton constructeur ? Est-ce que ton constructeur est capable de m’apporter par exemple une garantie financière ? Ils sont obligés de donner une garantie financière. Déjà, cela permet de rassurer beaucoup de mondes sur le fait de démarrer une opération et d’être sûr qu’elle ira au bout. Parce que même si le constructeur fait faillite, cette garantie financière, elle va reprendre le relais de l’opération pour finir la maison. Et cela, c’est dans l’intérêt non seulement des gens qui vont signer le contrat au constructeur, donc les futurs propriétaires, mais également de la banque. Parce que la banque a peut-être fait un crédit et elle veut être remboursée. Ce n’est pas dans son intérêt que les gens soient plantés.

Du coup, tout est fait en fait autour de ce qu’on appelle le CMISTE pour garantir l’acheteur. Tout est fait pour garantir l’acheteur. Tu as une garantie financière, une garantie de parfait achèvement, tu as des dommages ouvrages qui sont associés également au contrat du constructeur, qui sont offerts avec la construction en plus de toutes garanties décennales que le constructeur va s’assurer que les artisans aient lorsqu’ils vont intervenir.

Éric : D’accord.

David :OK ?

Éric : Oui ! C’est vraiment rassurant que cela ait un cadre rassurant, on n’est pas dans le flou, parce que c’est quelque chose de précise.

David : Oui !

Éric : Franchement, cela donne vraiment envie de faire pareil. Là, on en a discuté. On en avait déjà un peu parlé, mais là, on est rentré un peu plus dans le détail. Moi, cela me donne vraiment envie de faire pareil. Cela fait, on a commencé à voir les bases, on va dire, d’investissement. Je pense que si vous voulez avoir un peu plus de détails, je sais que tu as un site internet où tu parles du sujet.

David : Oui !

Éric : Peut-être tu pourras un petit peu en parler, on va conclure sur ce point.

David : Oui ! Tout à fait ! J’ai un blog là que je viens de créer parce que j’ai eu énormément de demandes en fait sur ces opérations là, les gens qui me demandent de les accompagner, alors je n’ai pas le temps de le faire. Je n’ai pas mis cela en place pour le moment. J’ai créé en fait une formation en vidéo pour pouvoir répondre à toutes ces demandes que j’ai, où les gens en fait, ils ont juste à accéder à cette formation pour avoir tout le détail, toutes les étapes : « step by step » comme on dit en américain. C’est vraiment un tutoriel ! C’est un tutoriel pour pouvoir faire les mêmes opérations que moi. Je donne toutes mes astuces, comment je fais, comment trouver un terrain, comment on étudie un marché, comment on va faire pour louer ou ne pas louer, etc. De A à Z pour faire une opération exactement comme moi je le fais.

Éric : Excellent ! Cela me donne envie. J’espère que vous aussi, cela vous inspire, cela vous donne des idées, cela vous stimule les neurones.

En tout cas David, merci pour ces infos. Merci pour votre témoignage.

David : Oui ! OK !

Éric : Je pense qu’on sera amené à en reparler dans les prochaines semaines, les prochains mois. Je ne sais pas si tu avais d’autres choses à ajouter. En tout cas, moi, cela m’a vraiment intéressé ta stratégie. Je vais un peu creuser le sujet en tout cas.

David : Alors si, je vais peut-être rajouter quelque chose. Je ne vais pas me faire le défenseur de la construction de maisons, tu sais que cela me tient beaucoup à cœur, que c’est mon dada quoi ! Mais souvent, les gens pensent que c’est trop gros. Surtout, en termes de budget je pense. Je ne pense pas que la construction fasse peur puisque la construction comme on vient de l’évoquer, c’est très encadrée, c’est très sécurisée…

Éric : C’est vrai qu’il y a le côté le coût global de l’opération pour quelqu’un qui débute, c’est peut-être important oui !

David : Oui ! Donc, pour intervenir là-dessus, déjà premièrement, lorsque moi je réalise une opération qui fait 300 000 €, on parle de 300 000 €, c’est un certain budget, je l’admets, je suis d’accord avec cela. Mais aujourd’hui, je te donne un exemple sur Bordeaux, et c’est le même cas dans d’autres villes de France. Sur Bordeaux aujourd’hui, si jamais on voulait acheter un T3, donc, un appartement avec deux chambres, d’une surface, on va dire, de 60 m², 60-65 m², on ne peut pas avoir un T3 à moins de 300 000 €. Avec 300 000 €, moi je construis deux maisons individuelles de 100m². Bon, c’est juste cela !

Et à part le fait de faire une opération de doublette, je voudrais m’adresser également à tous les gens qui n’ont pas forcément envie d’investir dans l’immobilier, mais qui ont peut-être envie d’accéder à la propriété. Par contre, on peut très bien accéder à la propriété avec une maison individuelle. Cela peut paraitre totalement hallucinant pour beaucoup de gens, parce que la plupart du temps, quand on démarre dans l’accession, on part plutôt vers un appartement. Il faut savoir qu’aujourd’hui, pour 160 – 170 000 € sur la région bordelaise, vous pouvez être propriétaire d’une maison individuelle. Et là, on est en train de parler de 160 – 170 000 €. Donc, cela devient vraiment très accessible de pouvoir prendre cette option.

Éric : C’est vrai que c’est une option à prendre en compte. On n’y pense pas toujours, il faut sortir un peu du cadre standard. Mais là c’est vrai que bon …

David : Oui ! Et quand on fait le calcul, les prêts qu’on arrive à avoir à l’heure actuelle, encore une fois, cela peut changer, mais aujourd’hui avec la chance que l’on a d’avoir des taux relativement bas, on peut très facilement accéder à ce type d’accession, et même d’investissement. Vous n’êtes pas obligé de le faire doublette. Vous pouvez très bien le faire à une maison individuelle. Je viens de vous annoncer le tarif. Et là, des terrains, vous pouvez trouver du terrain pour 60, 70, 80 000 € pour faire une seule maison et que vous allez louer très bien parce que la demande, elle est juste énorme. Ce n’est pas compliqué, moi je mets une annonce, dans les 24 heures qui suivent, j’ai 15 appels. Il n’y a pas de …

Éric : Chez nous c’est pareil en Alsace, il y a très peu de maisons sur le marché. Dès qu’il y en a une, elle est prise. Nous on a une maison, mais notre voisin là, c’étaient des locataires, ils sont partis, mais c’est directement loué !

David : Il n’y a pas d’attente locative.

Éric :Dès fois, ça ne passe même pas par les annonces, ça passe juste en bouche à oreille…

David : C’est cela ! Exactement ! On peut avoir une très bonne rentabilité, avec ce type d’investissement, en le louant. En même temps, cela c’est sans faire une doublette. Là, je suis en train de parler de simplement une maison individuelle à moindre coût, c’est-à-dire, le prix que pourrait coûter un appartement quelque part, mais ce n’est plus un appartement, c’est quand même une maison patrimonialement parlant. En terme de rendement, c’est beaucoup plus profitable, parce qu’à la revente, vous allez gagner beaucoup plus d’argents. Vous allez faire une plus-value qui est presque assurée, on va dire. Presque assurée, si vous choisissez le bon emplacement, etc. Il y a plusieurs critères évidemment à valider. Mais avec un crédit simplement accessible pour 160 000 €, on peut avoir une maison et en même temps, vous pouvez utiliser la loi de défiscalisation dont on a parlé tout à l’heure et défiscaliser vos impôts.

Éric : Tout à fait ! Donc, je pense qu’effectivement, c’est très intéressant. Mais, par contre, il faut quand même bien se renseigner avant, il faut bien s’informer. Moi je vous invite vraiment à venir sur le site de David, c’est quoi le site ? C’est David le promoteur.fr ?

David : davidlepromoteur.fr, il est juste en train de se terminer. Si vous y allez tout de suite, peut-être qu’il y a quelques boutons qui ne marcheront pas. Je suis en train de le finaliser là, dans quelques jours, il sera opérationnel.

Éric :Excellent ! Ben écoute, au plaisir d’échanger à nouveau !

David : Merci Éric !

 Éric : Merci en tout cas pour ta contribution et je te dis à très bientôt David !

David :A très bientôt !

Éric :Tchao !

David : Tchao !

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