Compromis de vente : les 6 points à vérifier

Ces derniers mois, vous avez été plusieurs à trouver un nouveau bien, ou vous projeter de le faire prochainement. Il faudra donc passer par la case “compromis de vente”.

Pourquoi vérifier ?

Pour vous assurer que la suite des opérations se passe sans encombre, il y a certains points à vérifier dans le compromis de vente. Cela est important pour mener à bien votre projet et vous simplifiera la vie par la suite.

Quelquefois la vérification du compromis de vente permet même de découvrir certains éléments nouveaux. Si ces éléments sont gênants on pourra annuler la vente.

Qu’est ce que le compromis de vente ?

C’est un ensemble de documents que signent l’acheteur et le vendeur en vue de préparer la vente. Le compromis est généralement rédigé par un agent immobilier ou par un notaire.

Le compromis de vente contient plein d’informations sur les caractéristiques de la future vente, mais aussi sur les caractéristiques du bien (diagnostique énergétique, électrique, surface mesurée, etc…).

Il est signé en 3 exemplaires, puis est envoyé au vendeur, à l’acheteur et au notaire qui s’occupera de l’acte final de vente.

Après la réception du compromis par la poste, l’acheteur dispose de 10 jours de réflexion pendant lesquels il a le droit de se rétracter si il change d’avis et qu’il ne veut finalement plus acheter.

à vérifier dans le compromis de vente

Que faut-il vérifier ?

Voici la liste des 6 points à vérifier systématiquement au moment de la signature de compromis de vente et pendant les 10 jours de réflexion :

  • Le délai d’obtention du prêt

Si ce délai est trop court, cela peut vous bloquer dans la négociation du crédit !

Le rédacteur du compromis de vente indique un délai maximum au bout duquel vous devez avoir choisi un établissement bancaire pour votre prêt immobilier. En général, ce délai est fixé à 2 mois (60 jours). Cela est bien trop court !

2 mois, c’est juste suffisant pour recevoir quelques offres de prêts, mais il faut souvent négocier avec les banques et cela prend plus de temps (même si vous passez par un courtier) !

Je vous conseille donc de fixer ce délai à minimum 3 mois (voir 4). Cela vous laissera le temps de trouver le meilleur taux sans stress.

  • Les conditions suspensives

Dans ce chapitre du compromis de vente sont indiquées toutes les conditions qui pourraient annuler la vente.

Par exemple, le fait de ne pas obtenir le prêts des banques est un motif d’annulation de vente (mais l’acheteur devra prouver ce refus par une lettre de la banque).

Si le vendeur vous a promis des travaux avant la remise des clefs, je vous conseille de rajouter une condition suspensive au compromis en disant que la vente ne peut se faire qu’à condition que les travaux prévus aient bien été réalisés. Cela obligera le vendeur a tenir sa promesse. Au moins, c’est écrit.

Si le vendeur vous a promis que le logement serait vide, là aussi, je vous conseille de l’écrire dans le compromis. On peut même rajouter une clause de pénalité financière si l’appartement sera libéré plus tard que prévu.

Parlez-en à votre notaire, il a l’habitude de cela.

  • Les coordonnées de votre notaire

Même si le vendeur a déjà un notaire, faites appel à un 2eme notaire pour défendre vos intérêts. Cela n’est pas obligatoire, mais je vous le conseille car le notaire du vendeur sera plutôt du côté du vendeur. Il est bon d’avoir un 2eme avis pour vérifier que tout se passe bien.

Sachez que même si il y a 2 notaires sur le même projet immobilier, le montant des frais de notaire reste le même pour vous. Donc, pourquoi se priver ?

Dans le compromis de vente, pensez donc à indiquer le nom et les coordonnées de votre notaire.

  • Les décomptes de charges

En annexe, le compromis doit contenir au moins les 2 derniers décomptes de charges (c’est un document qui indique le montant des charges annuelles dues au SYNDIC pour l’appartement).

J’ai déjà vu des agents immobiliers qui oublient ce document ou qui ne mettent qu’un seul décompte ! Attention, car le montant des charges est très important et peut avoir un gros impact sur votre rendement !

Demandez donc les 3 derniers décomptes de charges. Cela vous permettra d’avoir une vrai idée des charges appliquées. Un seul décompte n’est pas suffisant, car certaines années, les charges peuvent être plus basses, notamment si le logement était vide pendant cette année. Cela masque donc la réalité.

A partir des 3 décomptes de charges, refaites une simulation pour vérifier votre rendement et l’équilibre financier de votre opération. Pour cela, vous pouvez bien sûr utiliser l’application en ligne Rendement Locatif.

Rentabilité locative

  • Les diagnostiques techniques

Normalement, au moment ou vous signez le compromis de vente vous avez déjà été informé par le vendeur de l’état du bien que vous achetez. Vous avez donc déjà une première connaissance des caractéristiques techniques du bien.

Toutefois, lorsqu’on achète rapidement, on n’a pas le temps de vérifier tous les points techniques avant la signature du compromis de vente. Il faut alors profiter de la période de réflexion des 10 jours pour valider les points techniques.

Les annexes du compromis de vente contiennent une série de diagnostiques techniques : performance énergétique, surface “loi Carrez”, présence d’amiante, présence de plomb, diagnostique électrique, etc…

Prenez un peu de temps pour lire ces documents et si vous avez des questions n’hésitez pas à demander des précisions au vendeur ou à son agent. Il s’agit donc de vérifier qu’il n’y a pas de surprises.

Pour le diagnostique électrique, il est courant d’avoir quelques anomalies. Si vous avez un doute, demandez conseil à un électricien.


J’espère que ces  conseils pourront vous aider pour vos prochains achats.

Avez-vous prévu de signer un compromis prochainement ? Je vous le souhaite, car cela signifie que vous approchez du but !

Combien de compromis de vente pensez-vous signer en 2016 ? Répondez maintenant dans les commentaires ci-dessous !

12 commentaires

  1. gérard 16 janvier 2016
  2. Kamal Le Marocain 11 janvier 2016
  3. William 11 janvier 2016
  4. Vincent 9 janvier 2016
  5. Sebastien 7 janvier 2016
    • Eric 8 janvier 2016
  6. Gaston 4 janvier 2016
    • Eric 4 janvier 2016
  7. Florent 1 janvier 2016
    • Eric 1 janvier 2016
  8. altqui 1 janvier 2016

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