Comment obtenir le meilleur prix pour votre achat immobilier ?

Vous souhaitez que votre investissement immobilier soit un succès immédiat ? Vous souhaitez que celui-ci vous rapporte de l’argent dès les premiers mois ? Cela est possible à condition de respecter certains critères. Et de le loin, le critère le plus important est le prix d’achat !

Un bon prix d’achat peut faire de votre investissement une machine à argent dès les premiers mois de mise en location. Au contraire, un mauvais prix d’achat peut transformer votre investissement en fiasco financier et vous faire perdre beaucoup d’argent.

Il est donc primordial de savoir négocier pour tirer le meilleur prix du vendeur. Dans mon prochain guide, vous trouverez des méthodes très puissantes pour faire baisser le prix d’achat d’un bien immobilier. Ces méthodes sont efficaces et ont fait leurs preuves lors de mes transactions immobilières.

Pour bien négocier, il faut suivre certaines étapes dans un ordre bien précis.

1) Connaître le prix limite

Pour chaque investissement il y a une limite de prix au dessus de laquelle on risque de devoir payer de notre poche pour rembourser le prêt immobilier. Notre but n’est pas de devoir payer tous les mois, mais au contraire de gagner tous les mois.

Lorsque l’équilibre entre les rentrées d’argent (loyer) et les dépenses (prêts, charges, impôts, réparations, assurance, etc…) est atteint, on appelle cela une opération blanche. L’acquisition du bien ne génère aucune dépense.

Lorsqu’il y a plus de rentrées d’argent que de dépenses, on dit qu’il y a un “cashflow positif”. Au contraire, lorsqu’on perd de l’argent, on parle de “cashflow négatif”. Un bon investissement est un investissement dont le cashflow est rapidement positif. Le cashflow dépend de nombreux paramètres (montant du loyer, charges, prix d’achat, coût des travaux, mensualités du prêt, régime fiscal d’imposition, etc…).

Plutôt que de rentrer dans des calculs compliqués, il existe un outil très pratique pour calculer le cashflow d’un investissement. Il s’agit du site www.rendementlocatif.com. Cet outil est extrêmement complet et permet de tester tous les cas de figure. Après avoir rentré toutes les données relatives à votre investissement, vous obtenez le cashflow, ainsi qu’une note entre 1 et 10 (Score Invest). Ces 2 indicateurs sont très utiles.

Si le cashflow est positif et que le Score Invest est supérieur ou égal à 8, vous êtes tout bon ! Si ce n’est pas le cas, changez votre prix d’achat jusqu’à satisfaire ces 2 conditions. Vous obtenez alors le prix à atteindre.

2) Trouver le bon vendeur

Une négociation réussie dépend avant tout du vendeur. Au final, c’est lui qui va accepter ou refuser votre offre de prix.

Certains vendeurs sont beaucoup plus disposés à baisser leur prix que d’autres. Voici quelques indices pour les reconnaître et quelques profils types :

  • le retraité : il veut vendre ses biens qu’il a acheté il y a longtemps car il ne veut plus s’en occuper et il a maintenant d’autres projets. Comme il a acheté il y a longtemps, il fait déjà une belle plus-value. Pour cette raison, il est souvent moins regardant sur le prix de vente et est prêt à négocier.
  • les héritiers : ils ne veulent pas s’occuper de l’appartement hérité et veulent récupérer l’argent de la vente rapidement. Ils sont prêts à discuter le prix si cela peut accélérer la vente. Si ils sont plusieurs, cela peut aussi être un avantage, car la baisse de prix que chacun subira sera moins forte (car divisée par le nombre d’héritiers).
  • un besoin d’argent rapide : certaines personnes, suite à un évènement de leur vie ont besoin de cash rapidement (par exemple pour régler une grosse dette). Ils sont donc pressé de vendre. Là aussi il y a matière à négocier.

En tout état de cause, il est important de discuter avec l’agent ou le vendeur pour bien comprendre les raisons qui poussent le vendeur à se séparer de son bien. Le vendeur ne vous le dira peut-être pas directement, mais en lui posant des questions vous comprendrez quelle est sa situation. Si vous traitez avec un agent immobilier, vous pouvez lui demander directement les motivations du vendeur. Il vous répondra sans détour car il sait que cela peut aider la vente.

3) Toujours négocier

Même si le prix de vente est déjà intéressant, prenez l’habitude de toujours négocier.

Il faut vous dire que l’appartement sans défauts n’existe pas. Faites une liste de tous les défauts visibles ou invisibles du bien :

  • un prix au mètre carré exagéré par rapport au quartier,
  • des travaux de rafraichissements à prévoir (sols, murs, etc…) – demander à retrancher le coût des travaux du prix de vente,
  • des travaux de rénovations (chauffage, fenêtres, etc…) – demander à retrancher le coût des travaux du prix de vente,
  • des petits détails fonctionnels (cuisine trop petite, etc…),
  • la localisation, le quartier, la proximité ou non des transports en commun, etc…
  • l’isolation phonique, la performance énergétique,
  • l’orientation et l’exposition du bien,
  • la luminosité, etc…

Vous pouvez aussi parler d’autres biens en vente dans le quartier qui pourraient aussi vous intéresser : la crainte de perdre un acheteur poussera peut-être le vendeur à faire un geste.

Bref, l’idée est de trouver plein d’arguments pour pousser le vendeur à baisser le prix. Soyez imaginatifs ! Plus vous avez d’arguments, plus vous avez de “cartouches” pour votre négociations.

Même si ce n’est pas le prix. On peut aussi négocier un délai, des frais, des travaux ou même du mobilier.

Négocier est fondamental, même lorsque vous avez déjà une affaire en or. Baisser le prix de vente est un des moyens d’augmenter directement la rentabilité de votre investissement.

4) l’achat en meute

C’est une technique très puissante qui consiste à se grouper avec des amis pour faire plusieurs offres très basses au vendeur. Chacun de vos équipier va visiter le bien de son côté et faire son offre de son côté. Le vendeur ne doit pas être au courant que vous vous connaissez.

L’idée est d’habituer le vendeur à un prix plus bas. Il va sans doute refuser toutes ces offres très basses. Mais lorsque vous allez lui faire votre proposition il la trouvera plus raisonnable que les offres précédentes et sera plus disposé à l’accepter.

L’idée est d’obtenir un bon prix d’achat à l’usure. Cette technique est un peu agressive et demande une bonne coordination avec votre “meute” d’acheteurs. Si vous le souhaitez je pourrais vous en parler plus en détail.

5) Négocier avec l’agent immobilier

Souvent vous devrez passer par un agent pour négocier le prix de vente. Ils ont l’habitude que les acheteurs proposent un prix plus bas et ont prévu une marge de négociation. Donc n’hésitez pas à lui faire des offres.

Il arrive, lorsque votre offre est éloignée du prix de vente, que l’agent ne veuille pas transmettre l’offre au vendeur car il pense que celle-ci sera refusée. Il faut alors insister pour qu’il fasse quand même la proposition à l’acheteur.

En effet, même ci l’acheteur refuse une offre de prix, se sera toujours une base de départ pour une nouvelle négociation.

Lorsque vous aurez obtenu le meilleur prix de l’acheteur, vous pourrez encore négocier les frais d’agence. Là aussi, l’agent est prêt à faire un effort. Il préfère lâcher quelques centaines d’euros et faire la vente que de devoir tout recommencer à zéro.

Il existe des techniques très puissantes pour faire baisser les frais de l’agent immobilier. Je vous en parlerai prochainement.

Dernier petit conseil pour la négociation : garder toujours un bon état d’esprit en étant respectueux et courtois lors des échanges. Même si la négociation n’aboutit pas, il faut rester en bon terme avec ses interlocuteurs. Ainsi vous laissez la porte ouverte à de futures négociations. Il n’est pas rares que le contact reprenne avec le vendeur et que la vente se fasse finalement. Donc restez toujours en bon terme.

Dans le guide  téléchargeable sur l’immobilier étudiant vous verrez qu’il y a aussi une bonne saison pour acheter à un meilleur prix.

Avez-vous déjà acheté un bien immobilier ? Pensez-vous avoir bien négocié le prix final ?

Ou alors vous apprêtez vous à acheter prochainement un logement pour investir ?

Dites moi si ces 5 conseils vous aideront dans votre quette de la bonne affaire.

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12 commentaires

  1. lauze 6 février 2016
    • Eric 7 février 2016
  2. Didier-Fabrice 1 décembre 2015
  3. William 19 octobre 2015
    • Didier-Fabrice 1 décembre 2015
  4. Kamal 16 octobre 2015
  5. extracteur de jus 15 octobre 2015
    • Eric 15 octobre 2015
  6. Vincent 13 octobre 2015
  7. naamoune 6 octobre 2015
  8. Anthony 3 octobre 2015

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