Raphaël (23 ans) achète son meublé étudiant

Dans cette interview, Raphaël Carteni, un très jeune investisseur immobilier, vous raconte son expérience et ses débuts dans l’immobilier. Comme il le dit, investir dans l’immobilier n’est pas réservé aux élites…

Éric : Bonjour à tous ! Bienvenue sur la chaîne Youtube Campus Invest. Éric de Campus Invest. Et aujourd’hui, je suis à Marseille avec Raphaël Carteni. On rentre à l’instant des Calanques. Euh, super endroit ! Et aujourd’hui, on va vous parler des investissements de Raphaël Carteni. On s’était déjà rencontré, il y a un an, à Paris.

Raphaël : Oui, je crois, ouais. Un peu moins.

Éric : Ouais, peut-être onze mois.

Raphaël : Ouais.

Éric : Et ben évidemment, tu as fait des investissements entre temps et je suis très intéressé de savoir quel est le chemin entre temps. Qu’est-ce que tu as fait comme investissement immobilier ? Alors, j’ai entendu parler de meublé étudiant…

Raphaël : Ouais.

Éric : Mais je ne connais aucun détail, donc euh… je peux te laisser en parler. Bon, je pense que pour ceux qui ne te connaissent pas, peut-être te présenter rapidement, et dire d’où tu viens. Et après on peut commencer sur le sujet du meublé étudiant.

Raphaël : Pas de soucis. Encore, salut à tous. Peut-être que vous avez déjà vu la précédente vidéo avec Éric, déjà faite il y a environ onze mois à peu près. Donc, je m’appelle Raphaël. Je suis originaire de Reims, en région de Champagne. J’ai 23 ans et j’investis un petit peu dans l’immobilier et j’ai quelques sites internet que j’exploite.

J’ai 23 ans et j’investis un petit peu dans l’immobilier et j’ai quelques sites internet que j’exploite.

Et donc, j’avais deux locations saisonnières à l’époque où on s’était vu Éric, une à Reims et une à Épernay. J’avais une petite cave aussi que j’exploitais aussi conjointement, et cette année j’ai réalisé un investissement seulement ou un de plus, en tout cas, ça fait toujours plaisir, il s’agit d’un meublé étudiant. Donc, qu’est-ce que vous voulez savoir ? (rire).

Éric : Et ben, déjà pourquoi t’as choisi de diversifier un peu les stratégies ? Pourquoi le meublé étudiant ? Qu’est-ce qui t’a attiré ?

Raphaël : Pourquoi ? Alors, c’est vrai que j’avais deux locations saisonnières jusqu’ici, une stratégie qui marche très bien, très fort en termes de cash-flow qui était très intéressant. Et j’ai décidé de rebasculer sur du meublé étudiant non pas que j’en avais marre de la location saisonnière. Pas du tout, puisque comme je viens de le dire, ça dégage beaucoup de cash. Mais j’avais envie de diversifier un petit peu. C’est vrai que la législation change un petit peu en ce moment, non pas qu’elle part dans le mauvais sens, mais je pensais qu’avoir que de la location saisonnière n’était pas forcément judicieux.

Et également, je suis très curieux, je suis très passionné par l’immobilier donc j’avais très envie aussi d’exploiter d’autres stratégies que je connaissais déjà bien, par les investissements des autres. Ben, comme toi Éric, qui fait beaucoup de meublé étudiant. Mais je rêvais aussi d’avoir mon investissement à moi, donc faire moi aussi, du meublé étudiant et d’autres stratégies par la suite. Bon voilà. Je me suis lancé dans le meublé étudiant pour un petit peu voir, à quoi ça ressemblait, et voir un petit plus ce que tu faisais toi, du coup, en détail.

Éric : D’accord. C’est super. C’est une bonne initiative de ta part. Et du coup, comment t’as fait pour choisir le bien. Comment tu l’as trouvé ?

Raphaël : Ouais. Les critères principaux ? Et ben, ça a été un critère qui puisse répondre facilement aux besoins d’un étudiant. Donc, qui commence dans la vie, donc un studio classique. Euh…

Éric : Combien de mètres carrés ?

Raphaël : Vingt mètres carrés.

Éric : Vingt mètres carrés.

Raphaël : Tout juste à peine quoi. Vingt mètres carrés. Donc assez pour…

Éric : C’est la moyenne. C’est la moyenne en général, vingt mètres carrés.

Raphaël : D’autant plus que ce genre de surface est très très prisée. Dès qu’il y a une, elle part tout de suite. Surtout en centre-ville, c’est quelque chose que, tous les investisseurs vous le diront, c’est compliqué à trouver.

Éric : C’est en centre-ville, du coup ?

Raphaël : En hyper centre, c’est-à-dire, c’est pas assez entre… enfin, vous connaissez pas forcément, mais c’est en hyper centre en tout cas, au pied de l’arrêt de tram, un produit qui va partir très facilement. Et donc, j’ai choisi de le mettre en hyper centre, à proximité des FAC, donc un endroit qui promet de satisfaire les étudiants, pour les soirées en ville, et pour les cours à la FAC.

Éric : C’est vrai que ça correspond à un type de demande. C’est vrai que chez les étudiants il y a plusieurs profils. Il y en a qui aime bien le centre-ville. Il y en a qui aime bien être un peu en retrait. Et ben, bon voilà. Ça se passe très bien. En plus, le centre-ville, bon, euh… même si c’est pour l’étudiant, c’est un actif qui sera toujours très liquide, que t’auras énormément de facilité à le revendre si tu le souhaites. Donc, t’as choisi un endroit idéal. Par contre, ce qui est difficile souvent dans les trucs du centre-ville, c’est de trouver les bonnes affaires.

Raphaël : Ouais.

Éric : Donc, comment t’as fait pour dénicher la perle rare ?

Raphaël : Pour l’anecdote, c’est vrai que là, en fait c’était un propriétaire, qui dans cet immeuble-là, vendait plusieurs loges, je crois qu’il avait presque tout l’immeuble, il vendait six ou sept lots. Donc, j’ai vu ça. C’était déjà loué en nu, mais pas terrible à la base. Je visite quand même. Et je commence par négocier forcément, un classique dans euh…

Éric : Juste pour revenir sur ce que tu disais louer en nu, que c’est pas terrible. Alors, c’est vrai, c’est pas terrible fiscalement parlant. Euh, le problème du nu, c’est qu’on paie très vite des impôts sur les bénéfices. Et ben, c’est dans la tranche haute d’imposition. Donc, c’est dommage que tout ce qui est gagné, on perd quasiment la moitié. Enfin, ça dépend de votre niveau d’imposition. Mais, c’est pas le meilleur régime pour louer, et donc effectivement on peut…

Raphaël : C’est ça. Pour une raison de fiscalité dernière qui fait que c’est extra terrible. Et en potentiel de revenu locatif, on peut louer plus à cher en meublé malgré le fait qu’il y a à fournir les meubles, c’est très vite amorti.

Éric : C’est ça.

Raphaël : Ces deux raisons principales. Donc, j’ai quand même visité malgré le fait que ce soit loué en nu, qu’il y avait des contrats de location actifs. J’ai commencé donc à négocier, comme je disais. Et ça s’est retourné contre moi finalement, parce que beaucoup d’investisseurs comme j’ai dit sont venus voir ces appartements, qui sont très rares sur le marché, très très liquide, à Reims, pour cette petite surface. Donc, j’avais négocié très très agressivement. L’agent immobilier m’a un petit peu pris de haut quoi ! en mode : « c’est qui ce petit con de jeune là ? T’as à peine 20 ans… euh…

Éric : T’as quel âge en fait ?

Raphaël : J’ai 23 ans en janvier.

Éric : 23 ans.

Raphaël : Euh, « C’est qui lui ? ». En plus, c’était un peu hautain l’agent immobilier, il savait un peu tout. Il se vantait de ses mérites, de bien vendre ses biens, bref… C’était compliqué. Ça s’est retourné contre moi à la fin. Je vais raccourcir l’histoire. Puisque j’ai dû acheter au prix, au début il était prêt à me concéder 500 euros sur ses frais d’agence, mais au final, j’ai dû acheter au prix puisqu’un autre acheteur était venu, prêt à acheter aussi cash. Sans « clauses suspensives ». Donc, c’était très très concurrentiel. Et donc, ben, j’avais l’avantage d’être en premier. L’agent immobilier a été sympa. Il m’a dit : Si vous voulez, vous achetez, vous êtes prioritaire, mais c’est cash.

Éric : D’accord.

Raphaël : Ce que j’ai fait, sans clauses suspensives.

Éric : Ok.

Raphaël :  Et, au niveau du prix, j’ai acheté un petit peu moins cher que dans ce quartier-là. Si je revends aujourd’hui, bien que j’ai payé des frais de notaire, je ne serais pas perdant. On est clair, que c’est pas l’affaire du siècle que j’ai fait. Mais c’est un produit hyper liquide, en hyper-centre qui va se louer très rapidement.

Éric : En fait, c’est souvent les produits que tu achètes plus pour créer un patrimoine, on va dire. Parce que c’est vrai que c’est difficile de négocier en centre-ville. Il y a une telle concurrence, que bah, c’est vraiment la rapidité qui va jouer ici.

Raphaël : C’est exactement ça ouais.

Éric : Mais bon, dans ton cas là, tu construis un patrimoine. Comme on dit, un centre-ville, ce sera toujours liquide. Ça va pas perdre de valeur. Au contraire, ça va en gagner. Donc, ça joue aussi sur ce terrain-là, quoi, on va dire…

Raphaël : Ouais. C’est à mi-chemin exactement entre l’immobilier de placement et de rendement. J’ai un peu de cash-flow positif, « net-net », et surtout on peut revendre tout de suite, sans perdre d’argent. Donc, c’est entre les deux chemins. Ce n’est pas l’affaire du siècle, mais ça tourne.

Éric : Tout tourne, c’est une bonne opération, positive, donc

Raphaël : C’est l’essentiel, ouais, qui bien a été validé…

Éric : Et du coup, tu dis que c’était déjà loué ? Euh…

Raphaël : Ouais.

Éric : Bon, comment ça s’est passé ? Il y avait un locataire étudiant dedans ?

Raphaël : Un locataire étudiant, donc, qui avait déjà prévu de partir à la fin de son année scolaire, pendant l’été.

Éric : ah…

Raphaël : Ouais, c’était nickel. C’était la raison pour laquelle j’avais acheté. Il y avait des baux qui étaient conclus, qui allaient se terminer en 2017-2018. Là, c’était beaucoup trop mou pour moi. Ben j’ai encaissé l’espace de trois, quatre loyers en nu, c’est tout. Et je rebascule actuellement en meublé donc… c’est parfait.

Éric : D’accord. Et du coup tu vas augmenter le loyer en meublé ?

Raphaël : Ouais, ouais, bien sûr. Alors, généralement on dit qu’en meublé, on peut avoir 20 à 30 % de revenu locatif en plus.

Eric : Mmh mhhh.

Raphaël : Euh, grosso modo, je pense que ça va être ça. Je pourrais passer de 330 à je crois 400, voire 450 de loyer. Donc, c’est plus que 30 % là.

Éric : 450, c’est élevé, mais c’est jouable. C’est jouable, surtout par rapport à la période. Aujourd’hui, on est fin août.

Raphaël : ouais

Éric : Donc, c’est une période où les derniers, enfin…c’est la rentrée qui arrive bientôt. Après bon, il y a des étudiants qui rentrent encore en octobre. Mais je veux dire, il y a moins en moins de biens sur le marché. C’est vraiment une grosse concurrence pour trouver des locations. Donc, c’est vrai que le prix peut être un peu plus élevé à ce moment-là.

Raphaël : Ouais, le principe de rareté, finalement c’est ça.

Éric : Voilà un peu. C’est un peu ça. Mais bon, tout le monde s’y retrouve. L’étudiant, il est content d’avoir quand même trouvé un bien de qualité. Et puis, bon tu loues un petit peu plus cher. Voilà.

Raphaël : Voilà. C’est ça, c’est comme ça. C’est la loi du marché (rire)

Éric : Donc, du coup, bah, écoute félicitations pour ton opération et ben c’est une bonne chose que tu diversifies tes placements. Au niveau de la mise en location, est-ce que tu as eu des questions, des difficultés particulières. Enfin, je te pose la question, mais je le sais déjà, parce qu’on en avait déjà discuté.

Raphaël : Ah ouais. Et ben oui, c’est la première fois que je faisais ça. Donc, même si j’avais eu beaucoup de monde autour de moi à investir en meublé étudiant, notamment toi. C’est toujours pareil, entre la théorie et la pratique, quand on n’a pas fait, ça paraît simple. Et quand on commence à faire, il y a plein de petits points d’interrogation. C’est pas forcément des gros trucs hein, parce que dans l’ensemble, c’est assez simple à faire. Mais dans les petits détails, dans les procédures, ben, il y a toujours des petites questions qui interviennent. Donc voilà, je suis venu immédiatement venu te voir Éric, puisqu’aujourd’hui t’as treize biens en meuble étudiants ?

Éric : Oui, je suis en train d’acheter le treizième.

Raphaël : Le treizième ? Voilà, quand on a…

Éric : Enfin. C’est pas ça.  Maintenant, j’en aurais douze en meublé étudiant et un en location saisonnière.

Raphaël : Ok. Quand on a douze, donc voilà. Directement, dans ma tête, t’étais la personne à contacter pour avoir les bons conseils parce que tu as une expérience de terrain qui vraiment, ben, qui est présent, qui est avéré quoi. Donc, je vais contacter Éric. Directement, j’ai eu mes réponses. Ouais, et puis les petits détails c’était quoi. Qu’est-ce que je t’ai demandé ? Au niveau des affaires, j’avais eu des trucs, comment ça se passe exactement. J’avais des choses à faire, des démarches.

Éric : Tu voulais connaître aussi les documents à demander aux personnes qui font les visites.

Raphaël : Ouais, voilà, j’avais une grosse idée générale. Ça paraissait évident. Mais pour être sûr de ne rien oublier, ben, j’ai demandé à Éric.

Éric : Sur des détails sur la façon de rédiger le contrat de bail ou ce genre de chose.

Raphaël : Ouais, suite à la loi ALUR, il y a des nouvelles modifications, ça change tout le temps ces choses-là donc, pas trop…

Éric : En général, c’est des choses qu’on fait seulement une fois. Et une fois qu’on les maîtrise, c’est toujours pareil. Mais bon, il faut le faire au début.

Raphaël : C’est ça donc. C’était vraiment un besoin de se rassurer, d’être sûr que tout roulait…

Éric : D’accord.

Raphaël : Le job a été rempli par Éric. Nickel ! (rire)

Éric : Super.

Raphaël : L’expert !

Éric : Et bah, au fait, quand on parle de stratégie immobilière, enfin je sais que t’as créé récemment une formation sur différentes stratégies, je crois huit stratégies…

Raphaël : Ouais.

Éric : pour investir dans l’immobilier, surtout pour les personnes qui débutent. Et, tu peux un peu nous en parler ?

Raphaël : Ouais ! C’est vrai que suite à la vidéo qu’on a faite ensemble il y a onze mois, suite au parcours que j’avais expliqué, j’ai eu pas mal de personnes qui m’ont contacté, des étudiants qui étaient un peu surpris de voir qu’il était possible de faire des choses en immobilier, mais ne savaient pas par où commencer, qui pensaient que c’était réservé peut-être à une élite immobilière. Donc, il fallait un gros capital ou bref plein d’objections. Et, suite à ça, ça m’a donné l’idée, l’envie de créer une formation.

Donc, je l’ai appelé les huit stratégies les plus puissantes en immobilier, qui ressasse en fait ce qui marche dans le monde immobilier, en passant par les étudiants, la location saisonnière, l’immeuble de rapport, la colocation, la division de biens, la rénovation, la construction.

J’en oublie encore. Je crois que j’arrive pas à me rappeler de tout. Mais bref, et j’ai créé ça, une formation assez complète généraliste pour les débutants, qui fonctionne assez bien. Donc voilà.

Éric : C’est super de ta part de proposer ces informations aux personnes qui veulent débuter.

Raphaël : Ouais.

Éric : Et où est-ce qu’on peut la trouver ? C’est sur ton blog ?

Raphaël : Sur mon blog directement. Donc, à www.clubmillionaire.fr.

Éric : Ou alors non, je vais peut-être mettre le lien directement sous la vidéo. Donc, en fait sous la vidéo, je vais mettre le lien directement, pour que vous puissiez accéder aux informations sur cette formation. N’hésitez pas à cliquer dessus. Il y aura toutes les infos, les détails, les contenus. Voilà. Je vous invite à venir sur ce lien.

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Raphaël, as-tu d’autres choses à rajouter…

Raphaël : Non, je pense qu’on a à peu près tout dit sur cet investissement. Bon voilà. Je serais ravi de faire votre connaissance également. Donc, n’hésitez pas.

Éric : Très bien. En tout cas merci Raphaël pour ton témoignage. Et puis, si vous avez aimé cette vidéo, ben écoutez, cliquez sur j’aime, et partagez-la. N’hésitez pas à la partager. Et si vous voulez investir dans l’immobilier, et ben, bien sûr, venez sur les blogs Campus Invest et club millionnaire. Je vous dis à très bientôt. Merci et à très bientôt Raphaël. Puis, on va encore profiter de la fin de l’été. Voilà, allez. Ciao !

Raphaël : A plus ! Ciao, à la prochaine !

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