Quand faut-il déléguer la gestion locative ?

Cet article”déléguer la gestion locative ?” a été écrit par Quentin du site investissement-patrimoine.fr

 

Vous aimez les anecdotes des professionnels de l’immobilier ?

Laissez-moi vous en raconter une très sympa …

J’ai eu la chance d’exercer la profession de courtier en prêt immobilier pendant deux ans. Grâce à cela j’ai pu rencontrer de nombreux investisseurs dont l’un m’a frappé. Pas au sens littéral du terme bien sûr.

Il venait afin de faire renégocier ses nombreux prêts immobiliers.

Il investissait dans la grande couronne parisienne. La cinquantaine passée. Les yeux marqués par la fatigue. Et pourtant un très beau patrimoine immobilier qu’il gérait seul.

Je l’ai reçu un peu plus d’une heure.

Et pendant celle-ci, son téléphone a sonné deux fois. Pas très poli le monsieur n’est-ce pas ? Là n’est pas le problème.

Il a été contacté une première fois par un locataire qui lui indiquait qu’il avait un souci avec son chauffage. Nous étions au mois de février autant dire que cela était urgent. La deuxième fois c’était un voisin qui se plaignait des locataires qu’il avait mis en place dans le mois. Ils faisaient des travaux à n’importe quelle heure et cela le rendait fou.

Êtes-vous journaliste d’enquête ? Moi non plus. Mais je n’ai pas pu m’empêcher de rapprocher la fatigue apparente de ce multi propriétaire avec ces deux coups de fil qu’il a reçu en à peine une heure.

Cette personne a totalement réussi dans l’immobilier. Il dispose d’un beau patrimoine. Il n’a quasiment plus de dettes. Dispose de belles plus-values latentes car a investi très jeune dans l’immobilier parisien. Et vit par le biais de belles rentes mensuelles.

Alors pourquoi cet investisseur semble si fatigué ? Pourquoi semble-t-il subir la gestion de son parc immobilier ? N’y aurait-il pas une autre solution que de tout gérer soi-même ?

La solution reine présentée sur internet est très simple. La délégation de la gestion locative.

Vous vous occupez d’acheter un bien rentable. Et derrière vous le laissez gérer par une agence immobilière. Tout simplement.

Mais est-ce une solution miracle pour autant ?

Objectivement, vous allez devoir choisir une agence compétente et en échange diminuer vos revenus mensuels en échange de cette prise en charge.

Afin d’investir dans l’immobilier, je me suis tourné vers les métiers y étant rattachés afin de me former au maximum sur le terrain. Ma compagne également, elle est aujourd’hui chargée de location dans une agence immobilière.

Cela va nous permettre d’entrer dans le détail de la gestion locative. D’étudier les avantages et les inconvénients de cette solution. De voir les dessous des agences immobilières et de leur fonctionnement.

Vous êtes prêt ?

Plongeons nous ensemble dans le monde merveilleux des agences immobilières.

déléguer la gestion locative ?

Bien différencier la gestion de la mise en location

Il faut bien différencier la gestion locative et la mise en location de votre bien immobilier. En effet avant de gérer un bien il faut bien entendu avoir un locataire à l’intérieur. Ainsi la mise en location se constitue de trois éléments principaux :

  • Les visites ;
  • La rédaction du bail ;
  • L’état des lieux d’entrée et de sortie ;

Il faut bien retenir ici que l’on peut tout dissocier, c’est-à-dire que vous pouvez demander à une agence immobilière de gérer les visites mais pas la rédaction du bail locatif et les états des lieux par exemple. Chaque étape est payante évidemment, et ce coût s’ajoute aux frais de gestion de l’agence ce qui va diminuer votre rentabilité.

Viens ensuite la gestion du bien locatif, en agence le lot oscille entre 7 et 8% hors taxe à l’année, encore une fois c’est une moyenne.

C’est un pourcentage appliqué à l’ensemble des sommes récoltées à l’année.

Précision importante à noter : cela ne comprend pas les actes de la location comme le changement de locataire.

Evidemment, plus vous avez de lots à proposer à la gestion et plus vous pourrez négocier le pourcentage pris par l’agence, l’état général du bien aura également une influence car un bien facilement louable et neuf donnera moins de travail à fournir à ‘agence en théorie.

Le conseil qu’il peut être intéressant à savoir en terme de gestion est de privilégier des contrats d’un an avec l’agence, ou au moins mettre des conditions de validation de prorogation dans le contrat afin de contraindre l’agence à respecter certaines actions vis-à-vis de votre bien afin que celui-ci soit réellement géré par l’agence et non laissé en désuétude.

Personne ne demande de modifier les contrats proposés par les agences immobilières, les agents immobiliers seront surpris et ne vous verront pas du même œil 😉

Pourquoi déléguer la gestion du bien au départ est une erreur

J’estime en effet que déléguer son ou ses lots au départ est une erreur. Vous connaissez maintenant ma philosophie : j’aime faire les choses moi-même avant d’éventuellement déléguer.

En s’occupant vous-même de votre bien vous pourrez choisir la meilleure personne pouvant vous suppléer car vous saurez exactement les étapes à bien respecter et surtout les difficultés (ou pas) rencontrées dans l’aboutissement de celles-ci.

Vous pourrez surtout distinguer le bon gestionnaire de l’escroc. Sachez que les agences immobilières connaissent un gros turnover, ainsi s’intéresser à l’expérience du gestionnaire innocemment peut vous en apprendre beaucoup sur ses compétences et sa motivation dans le travail qui est, je le reconnais bien volontiers, difficile.

De même, comme nous l’avons vu ci-dessus la délégation a un coût en plus de tous les actes inhérents à la gestion du bien (ex : supervision des travaux suite à une fuite), cela va vous freiner dans votre ascension.

Gérer quelques lots est largement faisable si vous résidez à une heure environ de vos biens, évidemment lorsque ceux-ci sont à l’autre bout de la France ou que vous faites de la location saisonnière et que vous avez conservé votre emploi cela change la donne !

Je fais partie de ceux qui estiment, tout du moins au départ, que lorsque l’on débute l’investissement immobilier il faut principalement visiter des biens immobiliers proche de notre résidence principale afin de connaître parfaitement le marché immobilier du coin.

Cela sera plus simple pour anticiper la demande locative, connaître les prix du marché et surtout pour gérer ensuite le bien immobilier. Vous pourrez par la suite diversifier votre patrimoine immobilier en allant investir dans d’autres régions (voir d’autres pays qui sait !) avec plus d’expériences.

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Pourquoi la délégation devient quasi obligatoire ensuite

Forcément, lorsque vous commencez à accumuler les lots ou que vous avez opté pour une location saisonnière, vous allez devoir passer à une délégation de gestion. Votre temps sera bien plus précieux à gérer vos partenaires qu’à vous occuper vous-même du changement de meuble de la salle de bain dans votre appartement situé à 1h30 aller-retour de votre habitation.

Après avoir géré vous-même pendant quelque temps vos lots vous détiendrez une certaine expérience en la matière et vous pourrez choisir la personne la plus à même de gérer votre parc immobilier. Surtout, le nombre de lot plus important que la moyenne des clients en agence vous permettra de négocier à la baisse les frais d’agence ce qui baissera un peu moins vos rentrées d’argent.

Si demain j’arrive à ce stade je pense déléguer la gestion des lots, les visites et la rédaction des baux tandis que je m’occuperai des états des lieux d’entrée et de sortie. Pourquoi ? Tout simplement car l’agent immobilier ayant programmé un rendez-vous à 19h pour s’occuper de cet aspect aura la main plus leste avec le locataire entrant/sortant, comme tout le monde celui-ci a une famille qu’il souhaite rejoindre rapidement en rentrant de son travail 😉

Dernier conseil faites bien attention au bail locatif, c’est votre protection en tant que bailleur n’hésitez pas à passer au départ avec un bail notarié qui vous permet de faciliter l’expulsion du locataire récalcitrant. Si vous faites vous-même votre bail apprenez à le rédiger auparavant, chaque clause est importante et doit s’adapter en fonction de la typologie de votre locataire.

En effet, lors d’une procédure normale, le locataire mauvais payeur sera expulsé de votre logement seulement après plusieurs mois voir plusieurs années avec en prime une chance pour qu’il saccage votre appartement entre temps.

Dans le cadre du bail notarié, l’expulsion du locataire sera facilité car celui-ci constitue alors un titre exécutoire donc dispose de la force d’une décision de justice. Ne pas hésiter à passer par votre notaire pour cela, les honoraires sont souvent de moins de 500€ tout inclus ce qui reste peu chère par rapport à la protection supplémentaire que confère celui-ci.

L’anecdote qui fait mal

Une petite anecdote sympa qu’il s’est passé dans l’agence de ma compagne, ça vous tente ?

L’équipe transactionnelle devait envoyer quelqu’un chez un propriétaire dont l’appartement  faisait partie du syndic de copropriété géré par l’agence. L’idée était de faire une estimation à la vente du bien.

Ils furent très surpris de découvert que le T2 s’était transformé en duplex !

Le propriétaire avait creusé son appartement situé au rez-de-chaussée afin de rejoindre son sous-sol et créer un T3 avec l’ajout de cette « nouvelle pièce ».

Bien entendu aucune demande d’autorisation n’avait été faite, et cela est totalement illégal.

Si le bien avait été en gestion locative par l’agence, cela aurait été à cette dernière d’attaquer en justice le locataire afin qu’il paie les réparations afin de remettre à l’état normal votre bien immobilier.

Plutôt sympa non ?

clefs d'appartements

Et maintenant ?

Vous cherchiez à savoir quels étaient les avantages et les inconvénients à déléguer la gestion locative de votre parc immobilier. L’idée était de trouver à quel moment il était intéressant de déléguer cette gestion, et surtout savoir ce que vous pouviez déléguer ou non.

Nous avons pu voir ensemble qu’il ne fallait bien distinguer la gestion locative de la mise en location. Cette dernière étant constituée des visites, rédaction de baux et gestion des états des lieux pour les entrants/sortants.

N’oubliez pas qu’à chaque fois que vous ajoutez un intermédiaire dans la gestion de votre parc immobilier, votre rentrée d’argent mensuelle baissera forcément.

Ainsi, il est sans doute plus intéressant pour vous de gérer le tout au départ afin de maîtriser parfaitement cela afin de déléguer à une personne dont vous saurez exactement les compétences requises lorsque votre parc immobilier se sera suffisamment agrandit.

Ce delta dégagé au niveau des revenus avant de déléguer le parc vous permettra de dégager plus de revenus au départ et donc de faciliter l’augmentation de votre patrimoine immobilier.

Alors oui. Cela va demander de votre part de votre temps. De votre investissement. De votre implication.

Cela ne sera pas toujours simple. Vous aurez parfois à gérer des situations pas toujours simples ou pas souvent enrichissantes.

Mais cet effort est nécessaire afin de développer vos compétences, votre relationnel avec vos locataires, ou encore votre réseau immobilier.

Vous pourrez déléguer ensuite. Mais ne faites pas l’erreur de croire que vous pouvez tout facilement déléguer et ne rien avoir à gérer. Cela a un coût que chacun n’aura pas la possibilité de financer au départ.

Ne tombez pas dans le miroir aux alouettes.

Mais une fois que vous aurez mis les mains dans le cambouis. Que votre parc se sera considérablement développé et que vos revenus se seront décuplés, oui vous pourrez déléguer le tout et ne rien avoir à gérer.

Réfléchissez donc bien à l’endroit où vous allez investir, quelque chose proche de chez vous est sans doute la meilleure solution au départ.

J’aime terminer mes articles en vous lançant un petit défi.

Si vous avez lu cet article jusqu’au bout c’est que vous êtes plus motivés que les autres. Il va falloir passer à la pratique et déposer la première pierre  à votre édifice.

Alors prenez contact avec un agent  immobilier afin d’effectuer une visite, ou pour qu’il vous présente sa manière de gérer un bien immobilier. Peu importe. Rencontrez un professionnel de l’immobilier et commencez à aller sur le terrain.

C’est important alors faites-le.

Je tiens bien entendu à remercier Eric de m’avoir laissé m’exprimer sur son site internet, pour ceux qui veulent me retrouver ailleurs vous pouvez aller sur mon blog investissement-patrimoine.fr

Je vous souhaite le meilleur pour vos investissements !

 

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