Cet article « Quand faut-il déléguer la gestion locative ? » a été écrit par Quentin du site investissement-patrimoine.fr

L’importance de déléguer la gestion locative

Vous aimez les anecdotes des professionnels de l’immobilier ? Laissez-moi vous en raconter une très sympa sur l’importance de déléguer la gestion locative !

J’ai eu la chance d’exercer la profession de courtier en prêt immobilier pendant deux ans. Grâce à cela j’ai pu rencontrer de nombreux investisseurs dont l’un m’a frappé. Pas au sens littéral du terme bien sûr.

Une anecdote parfaite pour illustrer l’importance de déléguer la gestion locative

Il venait afin de faire renégocier ses nombreux prêts immobiliers. Il investissait dans la grande couronne parisienne. La cinquantaine passée. Les yeux marqués par la fatigue. Et pourtant un très beau patrimoine immobilier qu’il gérait seul.

Je l’ai reçu un peu plus d’une heure. Et pendant celle-ci, son téléphone a sonné deux fois. Pas très poli le monsieur n’est-ce pas ? Là n’est pas le problème.

Il a été contacté une première fois par un locataire qui lui indiquait qu’il avait un souci avec son chauffage. Nous étions au mois de février autant dire que cela était urgent. La deuxième fois c’était un voisin qui se plaignait des locataires qu’il avait mis en place dans le mois. Ils faisaient des travaux à n’importe quelle heure et cela le rendait fou.

Déléguer sa gestion locative pour prendre soin de sa santé !

Êtes-vous journaliste d’enquête ? Moi non plus. Mais je n’ai pas pu m’empêcher de rapprocher la fatigue apparente de ce multi propriétaire avec ces deux coups de fil qu’il a reçu en à peine une heure.

Cette personne a totalement réussi dans l’immobilier. Il dispose d’un beau patrimoine. Il n’a quasiment plus de dettes. Dispose de belles plus-values latentes car a investi très jeune dans l’immobilier parisien. Et vit par le biais de belles rentes mensuelles.

Alors pourquoi cet investisseur semble si fatigué ? Pourquoi semble-t-il subir la gestion de son parc immobilier ? N’y aurait-il pas une autre solution que de tout gérer soi-même ?

La solution reine présentée sur internet est très simple. Déléguer la gestion locative. Vous vous occupez d’acheter un bien rentable. Et derrière vous le laissez gérer par une agence immobilière. Tout simplement.

Déléguer sa gestion locative : une solution miracle ?

Mais est-ce une solution miracle pour autant ?

Objectivement, vous allez devoir choisir une agence compétente pour votre gestion locative. En bien sur, vous allez devoir diminuer vos revenus mensuels en échange de cette prise en charge.

Afin d’investir dans l’immobilier, je me suis tourné vers les métiers y étant rattachés afin de me former au maximum sur le terrain. Ma compagne également. Ainsi, elle est aujourd’hui chargée de location dans une agence immobilière.

Pourquoi faire ? Cela va nous permettre d’entrer dans le détail de la gestion locative. D’étudier les avantages et les inconvénients de cette solution. De voir les dessous des agences immobilières et de leur fonctionnement.

Vous êtes prêt ? Plongeons nous ensemble dans le monde merveilleux des agences immobilières.

Bien différencier la gestion locative de la mise en location

Il faut bien différencier la gestion locative et la mise en location de votre bien immobilier. En effet avant de gérer un bien il faut bien entendu avoir un locataire à l’intérieur. Ainsi la mise en location se constitue de trois éléments principaux :

• Les visites ;
• La rédaction du bail ;
• L’état des lieux d’entrée et de sortie ;

Il faut bien retenir ici que l’on peut tout dissocier. C’est-à-dire que vous pouvez demander à une agence immobilière de gérer les visites mais pas la rédaction du bail locatif et les états des lieux par exemple. Chaque étape est payante et ce coût s’ajoute aux frais de gestion de l’agence ce qui va diminuer votre rentabilité.

Déléguer la gestion locative à une agence immobilière ?

Viens ensuite la gestion du bien locatif. En agence le lot oscille en moyenne entre 7 et 8% hors taxe à l’année. C’est un pourcentage appliqué à l’ensemble des sommes récoltées à l’année.

Précision importante à noter : cela ne comprend pas les actes de la location comme le changement de locataire.

Évidemment, plus vous avez de lots à proposer à la gestion et plus vous pourrez négocier le pourcentage pris par l’agence. De plus, l’état général du bien aura une influence car un bien facilement louable et neuf donnera moins de travail à fournir à l’agence, en théorie.

Un conseil intéressant à savoir en terme de gestion : privilégiez des contrats d’un an avec l’agence. Si ce n’est pas possible, mettez au moins des conditions de validation de prorogation dans le contrat. Cela contraindra ainsi l’agence à respecter certaines actions vis-à-vis de votre bien. Ainsi, celui-ci sera réellement géré par l’agence et non laissé en désuétude.

A savoir que personne ne demande de modifier les contrats proposés par les agences immobilières. Ainsi, les agents immobiliers seront surpris et ne vous verront pas du même œil 😉

Pourquoi déléguer la gestion du bien au départ est une erreur

J’estime que déléguer son ou ses lots au départ est une erreur. Vous connaissez ma philosophie : j’aime faire les choses moi-même avant d’éventuellement déléguer.

En s’occupant vous-même de votre bien vous pourrez choisir la meilleure personne pouvant vous suppléer. En effet, vous connaitrez parfaitement les étapes à respecter et surtout les difficultés (ou pas) rencontrées dans l’aboutissement de celles-ci.

Optimiser sa gestion locative sur le long terme

Vous pourrez surtout distinguer le bon gestionnaire de l’escroc. Sachez que les agences immobilières connaissent un gros turnover. Ainsi s’intéresser à l’expérience du gestionnaire innocemment peut vous en apprendre beaucoup sur ses compétences et sa motivation.

De plus, nous l’avons vu ci-dessus mais la délégation a un coût, en plus de tous les actes inhérents à la gestion du bien (ex : supervision des travaux suite à une fuite). Ainsi, cela va vous freiner dans votre ascension.

Gérer quelques lots est largement faisable si vous résidez à une heure environ de vos biens. Bien-sur, si vos lots sont à l’autre bout de la France, que vous faites de la location saisonnière ou que vous avez conservé votre emploi : cela change la donne !

L’importance de se former et d’acquérir de l’expérience

Personnellement, je pense que lorsque l’on débute dans l’investissement immobilier il faut principalement visiter des biens immobiliers proche de notre résidence principale. Cela vous permettra de connaître parfaitement le marché immobilier du coin.

Ainsi, vous serez par la suite plus autonome pour anticiper la demande locative, connaître les prix du marché et surtout pour gérer le bien immobilier. De plus, cela ne vous empêche en rien, quand vous aurez plus d’expérience, de diversifier votre patrimoine immobilier en investissant dans d’autres régions (voir d’autres pays qui sait !).

Pourquoi la délégation devient quasi obligatoire ensuite

Lorsque vous commencez à accumuler les lots ou que vous avez opté pour une location saisonnière, à long terme il faut déléguer votre gestion locative. Votre temps est précieux et il est préférable de l’allouer à la gestion de vos partenaires plutôt que de vous occuper du changement de meuble de la salle de bain dans votre appartement situé à 1h30 aller-retour de votre habitation.

Déléguer sa gestion locative en toute sérénité

Après avoir géré vous-même pendant quelque temps vos lots vous détiendrez une certaine expérience en la matière. Ainsi, vous pourrez choisir la personne la plus à même de gérer votre parc immobilier. De plus, avoir un nombre de lot plus important que la moyenne des clients en agence vous permettra de négocier à la baisse les frais d’agence. Vous économiserez alors de l’argent et optimiserez vos rentrées d’argent.

Si je devais délégué ma gestion locative je choisirais…

Si demain j’arrive à ce stade je pense déléguer :

• la gestion des lots
• les visites
• la rédaction des baux

Ainsi, je m’occuperai des états des lieux d’entrée et de sortie. Pourquoi ce choix ? Tout simplement car l’agent immobilier ayant programmé un rendez-vous à 19h pour s’occuper de cet aspect aura la main plus leste avec le locataire entrant/sortant. En effet, comme tout le monde il a une famille qu’il souhaite rejoindre rapidement en rentrant de son travail 😉

Bien choisir son bail locatif !

Dernier conseil faites bien attention au bail locatif. En effet, c’est votre protection en tant que bailleur. Ainsi, n’hésitez pas à passer au départ avec un bail notarié qui vous permet de faciliter l’expulsion du locataire récalcitrant. Par la suite, si vous rédigez vous-même votre bail apprenez à le rédiger auparavant. En effet, chaque clause est importante et doit s’adapter en fonction de la typologie de votre locataire.

En effet, lors d’une procédure classique, le locataire mauvais payeur ne sera expulsé de votre logement qu’après plusieurs mois, voir plusieurs années. De plus, il y a de fortes chances pour qu’il saccage votre appartement entre temps… Ainsi, dans le cadre du bail notarié, l’expulsion du locataire sera facilité car celui-ci constitue alors un titre exécutoire donc dispose de la force d’une décision de justice.

Pour conclure, n’hésitez pas à passer par votre notaire. Les honoraires étant souvent inférieurs à 500€, tout inclus, cela est raisonnable vis à vis de la protection supplémentaire qu’il vous confèrera.

L’anecdote qui fait mal

Une petite anecdote sympa qu’il s’est passé dans l’agence de ma compagne, ça vous tente ? L’équipe transactionnelle devait envoyer un agent chez un propriétaire dont l’appartement  faisait partie du syndic de copropriété géré par l’agence. L’idée était de faire une estimation à la vente du bien.

Ils furent très surpris de découvrir que le T2 s’était transformé en duplex ! Le propriétaire avait creusé son appartement situé au rez-de-chaussée afin de rejoindre son sous-sol. Ainsi, il avait créé un T3 avec l’ajout de cette « nouvelle pièce ». Bien entendu aucune demande d’autorisation n’avait été faite, et cela est totalement illégal.

Si le bien avait été en gestion locative par l’agence, cela aurait été à cette dernière d’attaquer en justice le locataire. Ainsi, le locataire aurait eu à charge les réparations afin de remettre à l’état normal votre bien immobilier.

Plutôt sympa non ?

Conclusion et perspectives

Vous cherchiez à savoir quels étaient les avantages et les inconvénients à déléguer la gestion locative de votre parc immobilier. L’idée était de trouver à quel moment il était intéressant de déléguer cette gestion, et surtout ce qu’il était intéressant de déléguer ou non.

Les enjeux de la gestion locative

Nous avons pu voir ensemble qu’il fallait bien distinguer la gestion locative de la mise en location. Cette dernière étant constituée des visites, rédaction de baux et gestion des états des lieux pour les entrants/sortants.

N’oubliez pas : à chaque nouvel intermédiaire dans la gestion de votre parc immobilier, votre rentrée d’argent mensuelle baisse forcément.

Ainsi, il est plus intéressant pour vous de gérer, au départ, l’intégralité de votre par immobilier pour en maîtriser parfaitement le fonctionnement de tout cela. En effet, cela vous permettra par la suite de déléguer à une personne dont vous êtes certaine qu’elle possède les compétences requises.

Cette approche de la gestion locative vous permettra de dégager plus de revenus au départ et donc de faciliter l’augmentation de votre patrimoine immobilier.

Une optimisation qui demande un investissement de départ

Alors oui, ce type de stratégie de gestion locative va vous demander un investissement en terme de temps au départ. Cela ne sera pas toujours simple et vous aurez parfois à gérer des situations complexes et contraignantes.

Cependant, cet effort est nécessaire afin de développer vos compétences, votre relationnel avec vos locataires, ou encore votre réseau immobilier. Une fois que vous aurez toutes ces clefs en main, alors vous pourrez déléguer en toute sérénité.

Mais attention, ne faites pas l’erreur de croire que vous pouvez simplement tout déléguer et ne plus rien avoir à gérer du tout. Déléguer a un coût que chacun n’aura pas la possibilité de financer au départ. Ne tombez pas dans le miroir aux alouettes.

Réfléchissez donc bien à l’endroit où vous souhaitez investir. Privilégiez quelque chose proche de chez vous est sans doute la meilleure solution au départ.

Et si vous vous lanciez un défi ?

J’aime terminer mes articles en vous lançant un petit défi.

Si vous avez lu cet article jusqu’au bout c’est que vous êtes plus motivés que les autres. Il va falloir passer à la pratique et déposer la première pierre  à votre édifice.

Prenez contact avec un agent  immobilier afin d’effectuer une visite, ou pour qu’il vous présente sa manière de gérer un bien immobilier. Peu importe. Rencontrez un professionnel de l’immobilier et commencez à aller sur le terrain. C’est important alors faites-le !

Je tiens bien entendu à remercier Eric de m’avoir laissé m’exprimer sur son site internet. Et pour ceux qui veulent me retrouver ailleurs vous pouvez aller sur mon blog investissement-patrimoine.fr

Je vous souhaite le meilleur pour vos investissements !

Ciao !