Aujourd’hui, je voudrai partager avec vous le parcours de Mickaël, un passionné d’immobilier de la région Rhône-Alpes. J’ai trouvé son histoire intéressante, car aujourd’hui il a pu gagner beaucoup de temps grâce à l’immobilier, et il est en bon chemin vers l’indépendance financière 🙂   On peut dire que Mickaël est un investisseur heureux 🙂

Nous nous sommes retrouvé le temps d’un week-end dans les Vosges avec d’autres investisseurs. Voici donc sans plus attendre l’interview de Mickaël Reversade !

Eric:
Bonjour à tous, c’est Eric le facilitateur immobilier et aujourd’hui j’ai un invité qui a fait le déplacement et qui vient de Lyon. Là on passe un petit week-end dans les Vosges et j’ai le plaisir d’inviter Mickaël. Bienvenue Mickaël !

Mickäel:
Bonjour Eric.

Eric:
Alors Mickäel, je vais peut-être te laisser te présenter pour commencer.

Mickäel:
je suis Mickäel, j’ai 35 ans, pacsé, trois enfants, une vie bien occupée. J’habite donc en région Rhone-Alpes effectivement, j’habite à une heure au sud de Lyon. Mon hobby : l’investissement immobilier.

Eric:
Qu’est ce qui t’a poussé à investir dans l’immobilier ?

Mickäel:
Alors j’ai commencé en 2007 donc ce n’est pas tout jeune. En fait mon objectif à l’époque c’était de me dégager du temps. Voilà donc je me suis fixé cet objectif là. Objectif atteint en 2013, donc depuis 2013 je travaille à mi-temps, j’ai gardé mon activité, je travaille 16 heures par semaine voilà pour toujours garde un contact avec l’entreprise et le reste du temps c’est loisir, la famille et voilà.

Eric :

Donc en fait l’immobilier ça t’a permis de travailler à mi-temps ?

Mickäel :

Exactement donc je me suis servi de l’immobilier pour dégager des revenus complémentaires et une fois que j’ai remboursé partiellement une partie de mon patrimoine, ça m’a permis donc de continuer à investir d’une part et en plus de ça, réduire mon temps de travail parce que j’avais des revenus ‘sécurisés’.

Eric :

En fait c’est génial parce que grâce a l’immobilier tu as une meilleure qualité de vie, tu peux passer plus de temps avec ta famille, faire plus de choses qui te correspondent : des projets personnel et quelque part ça te libère.

Mickäel :

Exactement, puisque depuis que je suis à mi-temps, mes investissements aujourd’hui me permettent de payer mon train de vie en parallèle. Donc effectivement quand je suis en vacance, la glace pour les enfants, mes petites activités en fait on peut remercier nos locataires.

Eric :

Et peut-être tu peux nous raconter comment t’as débuté. Tu m’as dit que t’as débuté en 2007. Peux-tu nous raconter ton premier investissement ?

Mickäel :

Alors le premier investissement un peu atypique on va dire. J’ai acheté un terrain agricole, j’ai commencé avec un terrain agricole de 3000 mètres carré environs – ticket d’entrée 9000 euros donc un petit budget je voulais commence doucement mais sûrement et mon locataire qui est toujours le même locataire, c’est un cheval !

Donc j’ai commencé avec un petit investissement et progressivement je suis monte crescendo dans la complexité et dans les volume quoi.

Eric :

Ouais c’est plutôt original de commencer avec un terrain. D’habitude les gens commencent avec des appartements ou peut-être des garages mais donc là tu as commencé par un terrain. C’est bien de commencer avec quelque chose de maîtrisable au début et d’aller crescendo comme tu le dis et tu peux nous parler du deuxième investissement ?

Mickäel :

Le deuxième investissement, là on entre sur du bâti, un deux pièces de 40 m² voilà dans une commune de 30000 habitants et toujours à proximité de ma résidence principale donc on est à 35 minutes. Voilà le locataire là c’était en 2008 le locataire est entré en Février 2009 parce qu’il y avait des petits travaux de rénovation à faire. C’est toujours le même Mr Armand depuis 2009 tout ce passe bien, voilà un loyer à 372 euros net charges comprises toujours la même personne fiabilité, quinquagénaire tout ce passe bien.

Eric :

D’accord, est-ce que c’était une opération facile pour toi ?

Est-ce que c’était facile à faire ?

Mickäel :

Voilà, première bien 9000 euros, là sur le deux pièces on était à 47000. Donc oui un ticket d’entrée un peu plus important. Pour raconter un peu la petite histoire, j’ai fait l’erreur de prendre un crédit court sur 10 ans en mettant pas mal d’apport.

J’ai emprunté 30 mille euros sur les 47 milles, j’ai mis quand même pas mal d’apport. Alors erreur oui et non parce que ça collait parfaitement avec mon objectif. Ça je m’en suis aperçu après, c’est que j’ai pu rembourser par anticipation seulement en 5 ans ce qui ma permit de retrouver de la crédibilité auprès des banques.

Pour la suite, pour repartir sur quelque chose d’encore plus un peu important en 2013 pour partir sur un immeuble de rapport qui lui va me rapporter encore des revenus complémentaires et la a dégager beaucoup plus de cash-flow.

Eric :

Alors ce que j’aime bien dans ta stratégie Mickäel, c’est que tu penses toujours à la suite. Tu dis c’est important que le banquier soit rassuré pour que je puisse toujours continuer à investir et ça c’est vraiment une chose très importante quand vous investissez, pensez toujours à ce que le banquier va dire en suite.

Si vous avez une opération qui est positive ou soldée comme dans ton cas, c’est beaucoup plus facile ensuite d’emprunter puisque vous avez plus de capacité d’endettement et donc vous pouvez aller plus loin et donc à chaque fois vous pouvez monter d’un cran ou de niveau et c’est ce que tu vas nous expliquer je pense avec ton troisième investissement.

Mickäel :

La condition pour pouvoir emprunter pour un immeuble de rapport, c’était que j’avais un budget à ne pas dépasser puisque j’ai emprunte en nom propre et tout seul. Ça c’était une volonté de ma part. Pour rassurer la banque, il voulait que l’immeuble soit déjà entièrement loué. Donc je cherchais un immeuble de rapport qui rentrait dans ces cordes-là. Celui que j’ai retenu c’est un immeuble qui se situe dans une commune de 2 milles habitants en plein centre village. Je dis bien village, 2 mille habitants c’est très petit. Comme quoi il y a la demande locative un peu partout !

Là j’ai joué un peu la mixité on a un local commercial qui est loué et qui l’est toujours. On a un premier étage, deuxième étage, on avait deux T3. Et le petit plus dans cet immeuble et ce qui a retenu mon attention c’était que il y avait deux dépendances accolées, en fait deux petite maison. Bon c’est des dépendances y a pas d’eau, l’électricité en fait tout est à refaire. Moi je me suis dit là je vais faire mes calculs avec la première partie la partie immeuble habitable et si mes calculs sont bon j’aurais toujours ce bonus pour après.

Eric :

Donc en fait t’as vraiment sécurisé les choses, t’as vraiment bien réfléchi. Je pense que ta grande force aussi c’est que tes vraiment rationnelle dans ta démarche, tu calcules bien les choses et ça aussi c’est important. Faites toujours bien vos calculs avant de vous lancer pour être sûr que vous soyez dans les clous, vous ayez du cash-flow et même de la sécurité dans ton cas si il y a un appartement qui n’est pas à louer tu t’en sors quand même.

Mickäel :

Voilà tout à fait, sur les trois logements il suffit qu’il y en ait deux qui fonctionnent, même si j’en aie un de libre c’est ce qui c’est passe pendant le temps de la rénovation de l’intermédiaire…. Puise que en plus j’ai une partie du patrimoine qui était déjà payé et l’autre appartement qui n’était pas dans le même secteur etc. Donc tout s’équilibre.

Un investissement ça demande un peu de temps au départ parce que le temps de se mettre dans le projet, de construire tout ça, les rendez-vous avec la banque et voilà. Une fois que tout est sécurisé vous choisissez vos propres locataires. Là il y a des techniques pour cibler des bons locataires. Et moi à chaque fois que j’ai choisi moi-même mes locataire, derrière ça roule comme sur des roulettes, les gens sont contents, et restent longtemps et en plus ça paie régulièrement voilà quoi. 🙂

Eric :

C’est vrais que le choix du locataire c’est quelque chose de fondamental et je dis souvent dans une opération immobilière, les deux choses les plus importantes c’est le prix d’achat (ça c’est au niveau de la rentabilité qui va suivre) et après le choix du locataire. C’est ça qui va vous crée la tranquillité ou pas suivant comment vous vous y prenez. Si vous avez des locataires que vous avez choisis vous-même c’est important de garder le contrôle sur qui est dans votre appartement et tout va se passer très bien et ensuite votre machine est lancée et vous pouvez passer à autre chose.

Ça c’est très important, la tranquillité c’est fondamental. Mickäel est-ce que t’as peut-être deux ou trois conseils à donner, ou peut-être un conseil déjà a donné pour quelqu’un qui pense à se lancer dans l’immobilier ?

Mickäel :

La première c’est ce qui est fondamental en premier temps quand on démarre de zéro c’est de se former. Ce former au travers de livres ou travers de…. peu emporte le moyens mais essayer de comprendre le processus de l’immobilier.

Aujourd’hui dans des différentes communautés on représente 5% des investisseurs qui investissent différemment des autres donc il faut pouvoir se démarquer. Donc il faut comprendre tout ce processus donc cette philosophie de l’immobilier, en suite le step d’après c’est se fixe un objectif borné dans le temps et réparti en fonction de la latitude que vous vous donnez, vous allez créer une stratégie idéale dans un premier temps que vous allez ensuite ajuster au fur à mesure de vos investissements.

Voilà vous allez la consolider ou partir sur d’autre champs. Et a partir de là vous allez commencer step by step, étape par étape.

On commence pour un novice à se familiariser avec un petit truc pas un gros volume etc., histoire de connaître un peu les relations avec le notaire, avec une agence il faut déléguer la gestion tout ce qui tourne autour de la fiscalité également à bien maîtriser.

Et ensuite on y va graduellement en mettant en place les sécurités, sécurisé son patrimoine. C’est à dire moi je mets en place des stratégies de remboursement anticipe, malgré que ça ouvre le fait de paye l’impôt on va dire que quad vous rembourse la participation forcement vous avez tous les charges de crédit à déduire mais vous diminuer votre poids de dette et ça vous permet de retrouver la crédibilité pour repartir sur d’autre investissements et peut-être même plus ambitieux. Faut pas oublier qu’un investissement c’est quoi ? C’est un établissement bancaire qui vous fait confiance et qui vous prête et c’est des locataires fiables qui vont rembourser le crédit tous les mois. Et si vous pouvez vous dégager entre les deux une rémunération c’est bien et ça voilà ça ce construit dans le temps.

Le pilier de l’immobilier est très bien pour atteindre la liberté financière mais je pense que ça ne suffit pas à court terme. Il faut le faire pour avoir une vision peut-être sur 10 ans.

Alors l’immobilier oui c’est un cycle long, les durées d’emprunt sont longues même si on fait des remboursements partiels ou complets. Le pilier de l’immobilier est très bien pour atteindre la liberté financière mais je pense que ça ne suffit pas à court terme. Il faut le faire pour avoir une vision peut-être sur 10 ans. Voyez, moi j’ai commencé en 2007. Il m’a fallut six sept ans. Ce qui compte vraiment c’est de sécuriser. Si on part trop fort cela peut être risqué. Moi mon aversion au risque elle relativement faible et j’essaie de la diminuer au maximum donc c’est pour ça que je sécurise.

Voilà je monte pierre après pierre je fais un bon ciment et ça tient bien.

Eric :

C’est du solide 🙂

Mickäel :

Et après voilà-je…. Vous vous doutez bien qu’avec trois enfants à charge, une résidence principale je ne peux pas me permettre de mettre ma famille en danger.

Eric :

Bien sûr. C’est super inspirant en fait ce que tu dis.

Donc en fait si j’ai bien retenu la première chose, c’est de bien se former. La deuxième c’est y aller étape par étape et après sécuriser les choses. Je suis tout à fait d’accord avec toi en fait je crois que c’est fondamental.

Tu m’as dit aussi tout à l’heure que tu aides aussi des personnes qui veulent se lancer en fait tu les suis personnellement, tu vas sur place pour les aider à créer elle-même leur patrimoine immobilier, à acheter leur premier appartement et je trouve ça génial.

Eric :

Oui effectivement, la création récente de cette entreprise qui s’appelle INVEXPERT, c’est pour aider les gens qui veulent se former et qui veulent passer à l’action mais qui ont encore un peu de blocages.

Je les accompagne physiquement. Donc c’est l’accompagnement individualisé en rendez-vous privés donc on va suivre mes méthodes, c’est a dire qu’on va définir les objectifs; on va mettre en place une stratégie et derrière ils vont bénéficier de tous mes conseils au fil de l’eau. Je suis en contact permanent avec mes clients et de là ils vont faire le travail. Par contre je ne suis pas là pour leur vendre une chose, un produit, etc… Je suis derrière eux pour qu’ils puissent avancer.

Je veux que ce soit eux qui réalisent leurs projets et je suis là en fonction support.

Je suis le cadre et je fais en sorte qu’ils restent dans ce cadre-là et qu’ils ne se mettent pas en danger, donc je les guide. Quelquefois, je leur laisse faire volontairement des erreurs pour voir leur réactions comment ils doivent faire et s’il faut je les oriente. Mais voilà je veux que ce soit eux qui réalisent leurs projets et je suis là en fonction support. 🙂

Eric :

C’est génial ! Félicitation et bon succès pour la suite !

Mickäel :

Merci Eric 🙂

Eric:

Merci Mickäel et à bientôt 🙂

Eric et Mickäel :

Ciao !!!

Mickaël est un investisseur heureux !