Les charges déductibles des revenus fonciers en immobilier

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un local et vous l’avez mis en location ? Les revenus issus de la location de logements vides sont appelés revenus fonciers. Dans cet articles je vais vous parler des charges déductibles des revenus fonciers !

charges déductibles revenus fonciers

Lorsque vous effectuez votre déclaration fiscale, vous devez mentionner ces revenus locatifs dans le cadre des revenus fonciers. À ce titre, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.

Les revenus fonciers s’ajoutent à l’ensemble de vos revenus annuels en vue du calcul de l’impôt sur le revenu.

Afin de réduire le montant de vos impôts au titre de ces revenus fonciers, il vous est possible de déduire certains frais et charges liés à ces logements en location.

Découvrez quelles sont ces charges déductibles des revenus fonciers en immobilier.

Choisir l’abattement forfaitaire ou le réel ? 

Réduire votre charge d’impôt est possible en faisant appel aux régimes de déduction. 

Il existe pour cela deux types de régimes applicables :

1.Le régime de l’abattement forfaitaire.

Aussi appelé régime du micro-foncier, il s’agit d’un abattement de 30% quel que soit le montant réel des frais et charges engagés. Ainsi, un prélèvement de 30% sera pratiqué sur le montant total des loyers bruts.

Il ne s’applique qu’aux contribuables dont les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil légal. Celui-ci s’élève actuellement à 15 000€.

Si vous avez la possibilité de bénéficier de ce régime, il demeure recommandé d’étudier sérieusement les deux options. En effet, il se peut que le montant de vos frais dépasse les 30%. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à opter pour le régime des frais réels.

Vous devez toutefois savoir qu’un tel choix est irrévocable pendant 3 ans. Cela implique que vous n’aurez plus la possibilité de revenir sur le régime forfaitaire avant l’expiration de cette période de 3 ans.

Aussi, vous devez mûrement étudier votre choix et vous projeter avant de faire un choix final. En effet, quand vous achetez un bien immobilier, il se peut que vous deviez entamer de lourds travaux. Vos dépenses liées à l’amélioration du bien peuvent ainsi facilement dépasser les 30 %. Cela vaut peut-être seulement pour la première année mais qu’en est-il pour les deux prochaines années par exemple ? 

2.Le régime réel ou régime des frais réels.

Le montant réel des frais et charges engagés sont déduits du revenu total. Ce régime s’applique obligatoirement dès lors que vos revenus fonciers dépassent le seuil légal. Il s’applique également en option en deçà de ce seuil.

Dans le cas où le régime réel est appliqué, si votre résultat foncier est bénéficiaire, le résultat s’ajoute alors à vos autres revenus annuels. Ils seront soumis à l’impôt sur le revenu. 

En revanche, si vous réalisez un résultat foncier déficitaire, le déficit sera imputé sur le revenu global annuel. Cela vous permettra ainsi de réduire votre impôt sur le revenu.

Les conditions associées aux charges déductibles des revenus fonciers

Il existe des conditions à respecter pour que les charges et loyers soient déductibles lors du calcul de votre impôt.

Voici ces conditions :

  • La dépense à déduire doit être liée à un bien en location, c’est-à-dire, un bien faisant l’objet d’un contrat de location. Cela exclut ainsi les dépenses liées à un logement vacant ou à un logement que vous occupez en jouissance propre.
  • La dépense à déduire des revenus locatifs d’une année considérée doit avoir été payée au cours de cette même année. En d’autres termes, au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2020, seules les dépenses payées en 2020 seront prises en compte.
  • Des dépenses faisant l’objet de pièces justificatives. Vous devez en effet conserver tous documents à même de vérifier l’existence de ces dépenses. L’administration fiscale demandera en effet à les vérifier.

Compte tenu de ces conditions, voici les catégories de charges et frais qui peuvent faire l’objet d’une déduction.

Les intérêts d’emprunt et autres frais de financement

Il arrive que pour prendre en charge les frais liés à l’acquisition, la construction, l’entretien, la conservation ou l’amélioration de votre bien immobilier, vous contractiez un emprunt auprès d’un établissement financier. 

Ces frais sont déduits de vos revenus fonciers imposables. Cette déduction s’applique également sur les intérêts ainsi que sur les frais d’emprunt (frais de constitution de dossier, frais d’hypothécaire, etc).

Les frais de gestion  

Les charges de gestion font partie des charges déductibles au titre des revenus fonciers.

charges déductibles immobilier

Plusieurs types de charges peuvent être comprises dans cette catégorie :

  • Les charges liées à la gestion locative par un prestataire tiers (administrateur des biens ou agence immobilière) ;
  • Les frais de gardiennage ou de conciergerie du logement loué ;
  • Les honoraires de notaire, d’avocat ou de huissier en cas de litige ;
  • Les frais administratifs de gestion font l’objet d’une déduction forfaitaire de 20€ par an.

Les assurances 

Afin de vous prémunir contre d’éventuels risques, vous avez souscrit des assurances au titre de votre bien immobilier ? Sachez que les cotisations liées à celles-ci sont des charges déductibles de vos revenus fonciers imposables. 

Voici les types d’assurance concernés par cette déductibilité :

  •  L’assurance habitation ;
  • Les assurances de prêt  ;
  • L’assurance propriétaire non occupant ; 
  • L’assurance contre les vacances locatives. 

Les taxes, des charges déductibles des revenus fonciers

Les taxes foncières figurent également parmi les postes de dépense les plus importants lorsqu’on est propriétaire immobilier. Fort heureusement, celles-ci sont également des charges déductibles des revenus fonciers.

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En effet, certains types de taxes et impôts peuvent être déduits de vos loyers. Il s’agit notamment de la taxe foncière, la taxe d’équipement ou encore des taxes sur les bureaux.

Les dépenses d’entretien et de travaux pour améliorer le logement  

Lorsque vous possédez un logement, les dépenses d’entretien sont courantes. En effet, afin de garder l’aspect et de préserver la valeur d’un bien immobilier, il faut l’entretenir régulièrement.

Il s’agit ainsi d’un poste de dépenses indispensable et qui peut être plus ou moins important selon les circonstances.

Les dépenses y afférentes rentrent dans le cadre des dépenses déductibles du total de revenus fonciers imposables.

Les charges de copropriété  

Les charges de copropriété désignent toutes les dépenses liées au fonctionnement et à l’entretien d’une copropriété.

Voici les types de dépenses comprises dans cette dénomination générale :

  • Les contrats d’assurance ;
  • La rémunération du personnel chargé d’assurer les ménage et le gardiennage de l’immeuble ;
  • Les honoraires du syndic de copropriété ;
  • Les dépenses liées aux factures de gaz, d’eau et d’électricité ;
  • Les frais liés aux travaux de maintenance et d’entretien des parties communes (chaudière, ascenseur, jardin, etc.

Ainsi, ces charges, si elles en remplissent les conditions, peuvent être déduites des revenus fonciers imposables.

Le dispositif Cosse ancien  

Mis en vigueur en janvier 2017, le dispositif Cosse est un mécanisme qui permet aux propriétaires de logements locatifs anciens de bénéficier d’un abattement de 15 à 85 %. Il faut pour cela que le propriétaire en question s’engage à pratiquer un loyer à prix modéré à la portée de ménages modestes.

Le bénéfice d’un tel dispositif est conditionné par deux critères : l’emplacement du logement et le niveau de vie des locataires. Ainsi, le dispositif Cosse se décline en 3 types de Loi Cosse :

  • intermédiaire avec un abattement de 30 %;
  • sociale avec un abattement entre 30 et 70 %;
  • très sociale avec 85% d’abattement.

Il faut savoir que ce dispositif est incompatible avec le régime de l’abattement forfaitaire ou régime micro-foncier. Aussi, le régime des frais réels s’applique. Ainsi les charges déductibles vont d’imputer sur le montant total de vos revenus fonciers.

Pour bénéficier du régime Cosse, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. Cette convention dure entre 6 ans et 9 ans selon que des travaux de réparation sont subventionnés.

Conclusion : les charges déductibles des revenus fonciers en immobilier

En conclusion, vous pouvez facilement réduire le montant de votre impôt sur le revenu en déduisant un certain nombre de charges de vos revenus fonciers. 

Pour cela, il suffit que les charges en question répondent favorablement à un certain nombre de critères. Selon le montant de vos revenus fonciers, vous pouvez être soumis soit au régime des frais réels soit de l’abattement forfaitaire.

Également, si vous effectuez de gros travaux afin de rénover des biens loués en nus, vous pouvez alors réaliser un déficit foncier et amputer une partie de votre impôt sur le revenu. 

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