Quelles sont les meilleures stratégies pour bien investir dans l’immobilier ? Pourquoi choisir une stratégie plutôt qu’une autre ? Les réponses à ces 2 questions sont fondamentales lorsqu’on décide d’investir dans l’immobilier.
Il existe des centaines de façon de faire de l’immobilier et des dizaines de stratégies pour investir.
Aujourd’hui, je vais parler de 3 stratégies :
- La colocation
- La division de lots
- Le meublé étudiant
Pour évaluer une stratégie d’investissement immobilier, j’aime bien prendre en compte les 3 critères de base suivants :
1) La maîtrise du risque
Le niveau de risque d’une stratégie s’évalue en fonction de plusieurs paramètres :
- probabilité de vacances locatives,
- stabilité sur le long terme,
- facilité/difficulté à la revente,
- risque financier / montant de l’investissement ou de l’endettement.
2) La tranquillité
Certaines stratégies demandent très peu ou pas d’interventions de la part de l’investisseur. D’autres au contraire sont plus gourmandes en ressources et sont moins “tranquilles”.
Pour évaluer la tranquillité, on pourra prendre en compte plusieurs paramètres :
- la charge de travail nécessaire,
- le type de revenu : passif ou semi-passif,
- la sécurité ou non de loyers,
- la fréquence des rénovations et réparations.
3) La rentabilité
Quel est le niveau de rentabilité souhaité ? Peut-on se contenter d’une rentabilité brute à 8% ? Ou vise-t-on plutôt une rentabilité à 2 chiffres ? Ou même supérieure à 20% ?
Quel est le montant de cash-flow que l’on vise ? Souhaite-t-on atteindre l’équilibre financier (opération blanche) ? Souhaite-t-on générer du bénéfice net tous les mois ?
Je constate souvent que un ou deux de ces critères sont sacrifiées au détriment du troisième. Par exemple voici quelques stratégies dans lesquelles un ou plusieurs de ces 3 critères sont négligés :
- Dans les programmes neufs et clefs en main : on cherche la tranquillité, mais la rentabilité est souvent médiocre et le risque pas maîtrisé,
- Dans la location saisonnière : on cherche parfois la rentabilité au détriment de la tranquillité,
- Dans les programme de défiscalisation : on cherche plutôt la tranquillité, mais pas la rentabilité.
- Investir dans les zones rurales est souvent très rentables, mais il est ensuite difficile de revendre et la mise en location demande plus d’effort.
Personnellement, je trouve que les meilleures stratégies sont celles qui optimisent les 3 critères : rentabilité, tranquillité et maîtrise du risque.
Voici donc trois stratégies que je trouve intéressantes :
1) La colocation
En achetant un grand appartement à petit prix et en le louant en collocation on peut augmenter le rendement. Certaines villes sont plus adaptées à cette stratégie.
Les spécialistes français de la collocation sont Florent Fouque et Audrey Perrin. Vous trouverez les liens vers leurs sites ci-dessous :
— Florent Fouque : le coloctionneur —
— Audrey Perrin : Les Revenus Autrement —
Inscrivez-vous à ma prochaine conférence
“Financièrement libre avec la colocation”
Participez à la prochaine conférence qui aura lieu le 11 Octobre 2016 à 20h
2) La division de lots
Jean Baudin, le spécialiste français de la division, a créé une méthode bien huilée pour tirer le meilleur de cette stratégie. Sa méthode permet d’atteindre d’excellents rendements tout en optimisant les choses pour être tranquille.
Je vous invite à vous inscrire la conférence en ligne que nous allons faire ensemble prochainement :
— Jean Baudin : Le Diviseur —
Participez à la prochaine conférence qui aura lieu le 9 Novembre 2016 à 20h
3) Le meublé étudiant
C’est la stratégie que j’affectionne particulièrement. Elle demande moins de travail de préparation que la collocation et la division de lots et permet de belles rentabilités également.
Je vous invite à découvrir mon point de vue sur le meublé étudiant dans l’article suivant : https://www.campus-invest.fr/pourquoi-jaime-le-meuble-etudiant/
A mon sens, c’est la stratégie qui demande le moins d’efforts pour de très bon résultats (rentabilités à 2 chiffres). Ici les 3 critères : rentabilité, tranquillité et maitrise du risque sont pleinement atteints.
Prochainement, je vous dévoilerai comment je fais pour optimiser ces 3 paramètres. Restez connecté pour connaître ma méthode ! Et inscrivez-vous à la newsletter si vous ne l’avez pas encore fait.
Et vous ? Quelles meilleures stratégies préférez-vous et pourquoi ? Laissez vos commentaires ci-dessous !
salut,je suis un jeune malien au chômage à travers les articles que je viens de lire sur la colocation m’a beaucoup inspiré ce qui fait que je suis en train de monter un projet sur l’immobilier au Mali.pour reussir ce pari j’ai donc besoin de vos conseils.merci
Eric
Je viens de lire ca ce soir et me dit que c est plein de bon sens
C est en pensant a des criteres similaires que je me suis dirigé vers les dossiers viagers. C est tranquille, on achete avec une decote si on plannfie bien, ceci etant dit je vais reserrer mes criteres car le viager est lui super sensible à l inflation qui peut tres bien reprendre maintenant vu l etat de nos finances publiques.
Bref je pour le futur je vais cummuler viager et collocation et/ ou meublé et ou immeuble à rendement. Ce dernier modele me parait meilleur en rendement mais pas en tranquilité…
Pascal,
Pour le facteur tranquillité, je me rend compte que l’on peut automatiser énormément de chose, même pour de la collocation ou pour les immeubles de rapport. Le seul point important est de garder le contrôle sur les décisions stratégiques : choix du locataires, décisions sur les travaux, …
On pourra en parler lors de notre prochaine rencontre 😉
Bonjour Eric,
Et je rajouterais une 4ème stratégie qui est celle de la location courte durée (ou location saisonnière) ! 🙂
Elle demande certes un peu plus d’effort de gestion, mais les rentabilités sont explosives !
Oui, effectivement la location saisonnière est très très rentable ! Surtout si cela est bien fait – et je pense que tu es très bien placé pour parler de cette stratégie que tu maîtrises sur le bout des doigts. Je suis peut-être un peu paresseux pour louer en courte durée, mais je dois dire que cela peut convenir à beaucoup de personnes.
>> Pour plus de détails, n’hésitez pas à consulter le blog de Sébastien : louer-en-courte-durée.fr
J’ai testé la location saisonnière en 2015 sur un de mes meublés étudiant et j’ai pu tripler le montant des loyers encaissés 🙂 !!!
Il est possible d’alterner location meublé et location saisonnière. Par exemple en louant en saisonnier pendant l’été et en relouant en étudiant à la rentrée. J’ai plusieurs amis qui font cela 🙂 Cela demande un peu plus de travail.